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来源丨 周璐的笔记
五限是哪五限其实口径很多众说纷纭，本章按照我对五限的理解来做论述，分别是限购、限贷、限价、限售、限签。很多人喜欢单看一张楼市的供需图来理解一个城市的市场情况，但是每个城市的情况都不一样，从宏观到微观都有自己的特点，供应和需求都存在很多扰动的维度并对结果（数据）有很大的影响，这五限就是同时对城市供需基本面的多个核心维度进行了精确的制约。
先放一张图，“五限”本质上都是调控政策，对房价的波动有个平抑作用，即减少波动的幅度与周期。拉长时间周期来看，中国各城市的房价都可以做回归线，有一个平均的年涨幅，与当地发展状况、通货膨胀等有正相关性，但是房价在具体每个时间段的表现却不尽相同，表现为波动性。
如果没有“五限”，估计房价会落入反复的“暴涨—暴跌”的循环中，引发很多社会民生问题。
本章就是论述下五限的具体影响。
一、限购
本书第一章第三节中讲过，房地产发展到后期就是呈现全国化的特征，限购政策是“五限”的核心，打的是“资本流动”，人为设置一座座防火墙，将资本对房地产的影响降低到最低限度。无论是城市间的资本转移，还是城市内的存款搬家，都会被限购政策所抑制。
如果没有限购，其实楼市会呈现一种比较完全的市场化形态，所谓完全市场化，就是波动性会非常大，市场热的时候，全国资本涌入，房价直接冲天，市场冷的时候，投机客抛售，需求趋缓，房价直接落地。
举个例子，2016年杭州余杭，房价仅用了3个月时间就完成了6000元/平冲上15000元/平的壮举，2017-2018年三线城市房价短期内翻倍的例子也举不胜举，这就是资本全国化流动的特点。
房地产市场需要理性和稳定，而理性和稳定其实就是“房住不炒”，回归本地需求，有多少居住需求就提供多少住宅，限购的本意就是去资本化，按照本地人口的需求进行资源的整合，一个家庭一至两套房进行配给。
1、限购政策的特征
一般的限购政策特点就是一抬购买门槛，非本地居民不可买房（户口或社保），二限购买套数，本地居民也不能多买。
有些热门投机氛围非常严重的城市，甚至规定了就算是本地居民也要落户满一年或者社保满一年，或者限购到区，不同的区之间不能跨区买房，还有规定离婚后一年才有资格买房的。
2、限购的用意
打击需求端。把限购的供需关系进行描摹，其实不难发现调控的路径：任何交易都有买盘和卖盘两个对手盘，也称供需关系。楼市也一样，买盘大于卖盘，体现为房价涨，大家想着法子加杠杆买买买，买盘小于卖盘，体现为成交量跌（房价一般不会大跌，只会跌量），大家就观望。当成交过热的时候，买盘大于卖盘，比如10:1，政府通过限购等措施，移除了90%的有效购买需求，直接回归成1:1；当成交过冷的时候，买盘小于卖盘，比如1:2，政府通过拆迁等方式，直接将买盘翻倍，达成2:2。
当然，这些需求都是存在的，无论是刚性需求还是投资需求，虽然被抑制了，在未来的一段时间内仍会缓慢释放。但还有一类投机需求，这种就转向很快，如果预期无法入场或者不赚钱，就不玩了撤场，这种需求是被消灭的。
二、限贷
限贷政策和限购政策如影随形，一般都是联合出的，限贷打的是“杠杆率”。
对于楼市而言，暴涨的关键是要有足够的资金供给，而资金供给最大的来源就是金融机构，体现为杠杆率，包括首付的杠杆和按揭的杠杆，如果买房的杠杆率能达到100%，即自有资金为0，理论上房价可以涨到无限高，因为房价真可以被“喊”上去，反正不出自有资金。但如果首付需要付全款，那么买房看的是购房人的现金储备，承受总价是有限度的。
1、购房人热衷杠杆的原因
做投资，一般就是看自有资金投入的投资回报率。
举个例子：100万的房，涨到150万，如果全款购房，相当于出资100万，赚50万，就是50%的收益率，如果是50%的首付购房，就是100%收益率，如果是20%的首付购房，恭喜，只花了20万就赚了50万，收益率是250%！不要管贷款是多么贵，除非借的是10%以上的高利贷，不然贷款的利息真的是沧海小浪花，能借出来就好了。当然，杠杆越高风险越大，房价如果要跌，跪的也很快。
2、杠杆的抑制
限贷政策的出台就是抑制炒房的杠杆，以上海为例，首套3.5成首付、二套7成首付，3套停贷。
再配上金融制度上的完善，首付贷严查、收入流水严查、各类消费贷去向严查。基本上购房人的杠杆率能够控制在政策出台字面范畴内。
3、杠杆抑制的后果
高价房的价格回归不可避免，因为一旦抑制了杠杆率、严查了做贷款用的收入流水，普通老百姓就很难上得了太高的杠杆，首付又是有限的，评估下来就买不了太贵的房子了。
当大多数人都没法接盘高价房，那么高价房价格的持续回归是不可避免的，需要一直回归到有人接盘的价格（一般是总价）上去。
当然低价房一般受影响相对比较小，毕竟接盘者众，而且不乏刚需。
整体上杠杆抑制后价格回归也是由供需关系决定的。
三、限价和限签
限价政策指的是政府限制了楼盘的备案价格，一般而言会压得很低，限签政策指的是行政上的，对于高价盘一般不予即时网签，防止抬高当月的成交均价数据。“限价”和“限签”其实是配合使用的，打的是“预期”。
限价等同于规定了一个涨停板，给了一个漫长的冷静期，限签等同于规定了成交量配额，高价盘过量就暂停成交。
“限价”和“限签”本质上只是起到了一个延缓交易的过程，对楼市没有太多强力的逆转作用，但是我们知道如同股市的涨停板制度一样，限价限签在延缓交易过程的同时，也为楼市预期调整留下了充足的时间，同其他的调控政策一起，用于平抑波动效果还是不错的。
1、限价的具体作用
1）降开发商的预期
开发商是房地产的一支很强的做多力量，高价土地的创造者。2017-2018年的从严限价，让不信邪的开发商们直接陷入困境，拍得的高价地难以解套。到了2018年以后，很少有开发商会无视限价这个问题而胡乱举牌了，大家都是足够重视，甚至发明了很多破限价的措施。
2）降购房者的预期
限价限的时间长了，价格保持长期不变，购房者也会得到反复强化的正反馈：房价不会涨了。既然房价不会涨，那么与其现在买还不如未来买，省下一笔利息钱。
2、限签的具体作用
限签主要是用来做数据的，成交均价长期稳定，没有涨幅，所以高价盘一直难以网签。因为难以网签，所以对开发商而言，无法办理按揭贷款导致回款慢了很多，有些开发商为了提高回款率，不得不采用降低价格促进一次性付款的方式，侧面上也帮助降低了房价。
四、限售
限售政策是一个很厉害的招数，打的是“换手率”，特别是在那些弱二线以及三四线城市里，如同股市有流通盘和限售盘一样，直接把一部分房产打入了限售盘中，成了真正的“不动产”。
弱二线和三四线城市的新房有个特点，就是交房特别慢、办证特别慢，比如长沙，从预售到交房往往需要2-3年，从交房到办证往往又需要2-3年，限售从办证后开始算又是5年限售期。买了套新房，10年过去了，投机的想法硬生生憋成了投资，炒房的冲动硬生生被残酷的现实憋成了房东。
就算新房价格能在10年内翻倍、甚至翻2倍，但锁定期那么长，在抛售前都只是纸面富贵而已，再赚钱的生意，都是会输给时间。
当然也有人会说，如同股市一样，流通盘少了，都成了限售盘，剩下的房产数量越来越少，有限的客户竞争越来越少的房源，难道不好吗？这也是看多的朋友们的逻辑。
三个维度来解释吧：
1、现实上，如果真的对当地楼市有刺激，那么之前菏泽、开封政府也不会取消限售了。
2、限售打击的是楼市换手率，实际上楼市和股市不一样，股市大部分的散户都是100%自有资金的操作，换手后场内资金不会有太大的变化。楼市大部分的买卖都是带银行配资的，不断的换手会让池子里的资金越来越多，只要不外溢，就能推高房价。
3、恢复投资客的信心。这里的投资客是中性词，其实投资客也有其历史重要作用，虽然他们的想法就是高抛低吸买卖房子赚差价，但新区的建设、老区的更新，往往都离不开投资客带来的资金。新区的房子刚需一般是看不上的，因为真正的刚需会千挑万选适宜自己住的、非唯价格低而选房子。但是投资客也是要退出的，一旦碰上限售，投资的意愿就非常弱了，毕竟推荐一款基金，平均年化收益10%，但是要求5-10年不准退出，最多分一点点利息，相信你也很纠结的吧。
无论如何，限售的取消，对商品房的流动一定也是好事情。限售取消后买卖交投的活跃，虽然更多的来自于投资的进入，但是总比死水一潭来得强。
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