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來源丨 周璐的筆記
五限是哪五限其實口徑很多眾說紛紜，本章按照我對五限的理解來做論述，分別是限購、限貸、限價、限售、限籤。很多人喜歡單看一張樓市的供需圖來理解一個城市的市場情況，但是每個城市的情況都不一樣，從宏觀到微觀都有自己的特點，供應和需求都存在很多擾動的維度並對結果（數據）有很大的影響，這五限就是同時對城市供需基本面的多個核心維度進行了精確的制約。
先放一張圖，“五限”本質上都是調控政策，對房價的波動有個平抑作用，即減少波動的幅度與週期。拉長時間週期來看，中國各城市的房價都可以做迴歸線，有一個平均的年漲幅，與當地發展狀況、通貨膨脹等有正相關性，但是房價在具體每個時間段的表現卻不盡相同，表現為波動性。
如果沒有“五限”，估計房價會落入反覆的“暴漲—暴跌”的循環中，引發很多社會民生問題。
本章就是論述下五限的具體影響。
一、限購
本書第一章第三節中講過，房地產發展到後期就是呈現全國化的特徵，限購政策是“五限”的核心，打的是“資本流動”，人為設置一座座防火牆，將資本對房地產的影響降低到最低限度。無論是城市間的資本轉移，還是城市內的存款搬家，都會被限購政策所抑制。
如果沒有限購，其實樓市會呈現一種比較完全的市場化形態，所謂完全市場化，就是波動性會非常大，市場熱的時候，全國資本湧入，房價直接沖天，市場冷的時候，投機客拋售，需求趨緩，房價直接落地。
舉個例子，2016年杭州餘杭，房價僅用了3個月時間就完成了6000元/平衝上15000元/平的壯舉，2017-2018年三線城市房價短期內翻倍的例子也舉不勝舉，這就是資本全國化流動的特點。
房地產市場需要理性和穩定，而理性和穩定其實就是“房住不炒”，迴歸本地需求，有多少居住需求就提供多少住宅，限購的本意就是去資本化，按照本地人口的需求進行資源的整合，一個家庭一至兩套房進行配給。
1、限購政策的特徵
一般的限購政策特點就是一抬購買門檻，非本地居民不可買房（戶口或社保），二限購買套數，本地居民也不能多買。
有些熱門投機氛圍非常嚴重的城市，甚至規定了就算是本地居民也要落戶滿一年或者社保滿一年，或者限購到區，不同的區之間不能跨區買房，還有規定離婚後一年才有資格買房的。
2、限購的用意
打擊需求端。把限購的供需關係進行描摹，其實不難發現調控的路徑：任何交易都有買盤和賣盤兩個對手盤，也稱供需關係。樓市也一樣，買盤大於賣盤，體現為房價漲，大家想著法子加槓桿買買買，買盤小於賣盤，體現為成交量跌（房價一般不會大跌，只會跌量），大家就觀望。當成交過熱的時候，買盤大於賣盤，比如10:1，政府通過限購等措施，移除了90%的有效購買需求，直接回歸成1:1；當成交過冷的時候，買盤小於賣盤，比如1:2，政府通過拆遷等方式，直接將買盤翻倍，達成2:2。
當然，這些需求都是存在的，無論是剛性需求還是投資需求，雖然被抑制了，在未來的一段時間內仍會緩慢釋放。但還有一類投機需求，這種就轉向很快，如果預期無法入場或者不賺錢，就不玩了撤場，這種需求是被消滅的。
二、限貸
限貸政策和限購政策如影隨形，一般都是聯合出的，限貸打的是“槓桿率”。
對於樓市而言，暴漲的關鍵是要有足夠的資金供給，而資金供給最大的來源就是金融機構，體現為槓桿率，包括首付的槓桿和按揭的槓桿，如果買房的槓桿率能達到100%，即自有資金為0，理論上房價可以漲到無限高，因為房價真可以被“喊”上去，反正不出自有資金。但如果首付需要付全款，那麼買房看的是購房人的現金儲備，承受總價是有限度的。
1、購房人熱衷槓桿的原因
做投資，一般就是看自有資金投入的投資回報率。
舉個例子：100萬的房，漲到150萬，如果全款購房，相當於出資100萬，賺50萬，就是50%的收益率，如果是50%的首付購房，就是100%收益率，如果是20%的首付購房，恭喜，只花了20萬就賺了50萬，收益率是250%！不要管貸款是多麼貴，除非借的是10%以上的高利貸，不然貸款的利息真的是滄海小浪花，能借出來就好了。當然，槓桿越高風險越大，房價如果要跌，跪的也很快。
2、槓桿的抑制
限貸政策的出臺就是抑制炒房的槓桿，以上海為例，首套3.5成首付、二套7成首付，3套停貸。
再配上金融制度上的完善，首付貸嚴查、收入流水嚴查、各類消費貸去向嚴查。基本上購房人的槓桿率能夠控制在政策出臺字面範疇內。
3、槓桿抑制的後果
高價房的價格迴歸不可避免，因為一旦抑制了槓桿率、嚴查了做貸款用的收入流水，普通老百姓就很難上得了太高的槓桿，首付又是有限的，評估下來就買不了太貴的房子了。
當大多數人都沒法接盤高價房，那麼高價房價格的持續迴歸是不可避免的，需要一直迴歸到有人接盤的價格（一般是總價）上去。
當然低價房一般受影響相對比較小，畢竟接盤者眾，而且不乏剛需。
整體上槓杆抑制後價格迴歸也是由供需關係決定的。
三、限價和限籤
限價政策指的是政府限制了樓盤的備案價格，一般而言會壓得很低，限籤政策指的是行政上的，對於高價盤一般不予即時網籤，防止抬高當月的成交均價數據。“限價”和“限籤”其實是配合使用的，打的是“預期”。
限價等同於規定了一個漲停板，給了一個漫長的冷靜期，限籤等同於規定了成交量配額，高價盤過量就暫停成交。
“限價”和“限籤”本質上只是起到了一個延緩交易的過程，對樓市沒有太多強力的逆轉作用，但是我們知道如同股市的漲停板制度一樣，限價限簽在延緩交易過程的同時，也為樓市預期調整留下了充足的時間，同其他的調控政策一起，用於平抑波動效果還是不錯的。
1、限價的具體作用
1）降開發商的預期
開發商是房地產的一支很強的做多力量，高價土地的創造者。2017-2018年的從嚴限價，讓不信邪的開發商們直接陷入困境，拍得的高價地難以解套。到了2018年以後，很少有開發商會無視限價這個問題而胡亂舉牌了，大家都是足夠重視，甚至發明了很多破限價的措施。
2）降購房者的預期
限價限的時間長了，價格保持長期不變，購房者也會得到反覆強化的正反饋：房價不會漲了。既然房價不會漲，那麼與其現在買還不如未來買，省下一筆利息錢。
2、限籤的具體作用
限籤主要是用來做數據的，成交均價長期穩定，沒有漲幅，所以高價盤一直難以網籤。因為難以網籤，所以對開發商而言，無法辦理按揭貸款導致回款慢了很多，有些開發商為了提高回款率，不得不採用降低價格促進一次性付款的方式，側面上也幫助降低了房價。
四、限售
限售政策是一個很厲害的招數，打的是“換手率”，特別是在那些弱二線以及三四線城市裡，如同股市有流通盤和限售盤一樣，直接把一部分房產打入了限售盤中，成了真正的“不動產”。
弱二線和三四線城市的新房有個特點，就是交房特別慢、辦證特別慢，比如長沙，從預售到交房往往需要2-3年，從交房到辦證往往又需要2-3年，限售從辦證後開始算又是5年限售期。買了套新房，10年過去了，投機的想法硬生生憋成了投資，炒房的衝動硬生生被殘酷的現實憋成了房東。
就算新房價格能在10年內翻倍、甚至翻2倍，但鎖定期那麼長，在拋售前都只是紙面富貴而已，再賺錢的生意，都是會輸給時間。
當然也有人會說，如同股市一樣，流通盤少了，都成了限售盤，剩下的房產數量越來越少，有限的客戶競爭越來越少的房源，難道不好嗎？這也是看多的朋友們的邏輯。
三個維度來解釋吧：
1、現實上，如果真的對當地樓市有刺激，那麼之前菏澤、開封政府也不會取消限售了。
2、限售打擊的是樓市換手率，實際上樓市和股市不一樣，股市大部分的散戶都是100%自有資金的操作，換手後場內資金不會有太大的變化。樓市大部分的買賣都是帶銀行配資的，不斷的換手會讓池子裡的資金越來越多，只要不外溢，就能推高房價。
3、恢復投資客的信心。這裡的投資客是中性詞，其實投資客也有其歷史重要作用，雖然他們的想法就是高拋低吸買賣房子賺差價，但新區的建設、老區的更新，往往都離不開投資客帶來的資金。新區的房子剛需一般是看不上的，因為真正的剛需會千挑萬選適宜自己住的、非唯價格低而選房子。但是投資客也是要退出的，一旦碰上限售，投資的意願就非常弱了，畢竟推薦一款基金，平均年化收益10%，但是要求5-10年不準退出，最多分一點點利息，相信你也很糾結的吧。
無論如何，限售的取消，對商品房的流動一定也是好事情。限售取消後買賣交投的活躍，雖然更多的來自於投資的進入，但是總比死水一潭來得強。
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