01
2020年，開福北的福來了
網友爆料，開福北明年或將迎大爆發！
為什麼？
來看：
(圖片來自網友爆料)
根據文件信息，開福區將對53宗土地進行分析，或將優化地塊規劃。
其中僅開福北區域，涉及土地多達26宗，涉及高嶺、蘇託垸、鵝秀、金霞、青竹湖等多個片區，不少地塊條件非常優越。
(圖片來自網友爆料)
其中，位於彭家巷路兩側、規劃地鐵9號線沿線，有些地塊不錯，大概率為住宅地，未來，片區將再添不少地鐵盤。對應編號如下：
（高嶺-鵝秀片區土地規劃圖）
這些地塊團團包圍著一個盤，熟悉的朋友都知道，為湖山賦：
（項目實景圖）
湖山賦，距離北二環直線距離僅1.2公里，如果彭家巷路拉通，北二環往北一拐就到項目；帶麓山國際九年制分校，預期雙地鐵，7字頭高層，本身賣得還不錯，但也常常有購房者嫌棄項目周邊鄰居太少。
進入2020年，“鄰居太少”的局面，也許會得到改觀，理由是：
- 一、四個方向都有新的樓市板塊要動
- 二、周邊有不少新地塊要掛牌
- 三、地鐵9號線規劃經過這裡，沿著地鐵線會有動作
逐一展開，看點多多——
02
高嶺樞紐
雙地鐵交匯
周邊原來商貿規劃較多，2020會怎麼樣？
眾所周知，高嶺樞紐已經規劃，效果圖：
根據網傳地鐵規劃，9號線和12號線將交匯於高嶺樞紐：
此外，從高嶺樞紐延伸出來，還有一條長株城際鐵路（東線）。如圖：
片區還有“四縱四橫”交通大動脈，連接東西南北：
四縱：開福大道、竹隱路、彭家巷路、中青路
四橫：北二環、興聯路、馮蔡路、繞城高速
其中，北二環連接星沙聯絡線，東往星沙、西往濱江市府；興聯路，未來可對接緯六線，往東直達松雅湖、往西接金星北、高鐵西城。
（興聯路線路圖，手動描述，線路不規範，以政府規劃為準）
興聯路過江隧道示意：
另外，縱向的彭家巷路，規劃連接楓樹灣路與興聯路，往南接雙河路，一旦接通，將不用繞路，可直通蘇託垸與開福北腹地。
（彭家巷路線路規劃圖）
交通預期很優越。不過，這裡規劃為商貿用地，並且面積過大：
消息稱，商貿用地規劃會有所調整，預計會體現在新一輪開福區規劃當中。住宅用地會增加。比如，我們前幾天沿著竹隱路考察，其東側地塊未來臨近地鐵9號線，開發成住宅，是不錯的選擇：
（李白探盤實拍，遠處就是湖山賦的高層）
不過，更大看點，還在湖山賦的東西南北四個方向，都有新樓市板塊要“震動”——
03
四大新板塊2020或將動作
開福北，要飛？
高嶺片，目前舉目四望，周邊偏荒涼，殊不知，其實四周全是高規格規劃：
- 東：白霞新城
- 南：蘇垸生態新城（蘇託垸）
- 西：1094畝商業綜合體（鵝秀組團）
- 北：青竹湖-關公湖新城
四方有鄰，不熱不行！
南-蘇託垸：
蘇託垸改暱稱，最新名字叫蘇垸生態新城。進行整體招商中。
片區圍繞鳳羽湖展開，南側為生態溼地，北側為城市建成區，規劃人口規模6萬人。
地塊歸屬軌交公司，明年可能出新的片區規劃，地鐵9號線縱貫片區，啟動應該快了。
（原）效果圖：
西-1094畝商業綜合體：
西面，則是開福北期待已久的1094畝商業綜合體。
（地塊工程牆上的項目效果圖實拍）
多方面消息印證1094畝明年有動向：
- 地鐵1號線北延線明年將動工；
- 周邊眾多地塊修改規劃，商改住，已有幾宗地掛牌；
- 開福方面召開項目專題調度會，很重視該項目的建設。
北-青竹湖-關公湖新城：
北面關公湖區域，在進行整體片區招商。
項目位於青竹湖組團內青竹湖大道以南，曲灣路和繞城高速以北，中青路-彭家巷路以西，東一路和太陽山南延線以東位置。
這個片區將利用關公湖的環境、位置優勢，發展商業旅遊地產、商業綜合體、文化交流、電子商務、互聯網+、總部經濟等，致力於建設城北新區最大的綜合商業聚集區，打造國際生態新城。
（黑麋峰和太陽山，屬於同一山脈，縱橫百里，根基深厚，落址於湘江邊，在山腳下形成了幾個湖泊——青竹湖和關公湖。）
據考察，地鐵9號線北端正好位於關公湖板塊，做足地鐵文章，是慣例。
東-白霞新城：
白霞片，大家比較陌生，先看整體效果圖：
根據規劃，這裡有不少亮點：
- 1.根據軌道交通規劃，片區將有地鐵12號線與長株潭城際軌道線經過；
- 2.片區囊括三大高速快速路：二環、三環、北橫線；
- 3.片區將打造湘繡市場商務區、白霞體育場、總部辦公區、生態工業園；
- 4.片區規劃有不少住宅用地，如果啟動，將成為新的樓市板塊；
- 5.片區打造兩大生態走廊。
片區還有規劃有6所小學、5所中學，及眾多幼兒園，表明新城未來居住人口頗多！
湖山賦，處高嶺組團正中心，四個方向都有利好。如果解決了“鄰居偏少”這個短板，作為二環不遠的大盤，優點就比較多了。
當然，最關鍵的是，高層只要7000多單價——
04
雙名企打造
低密度、百萬方大盤
項目概況：
湖山賦，由恆基和旭輝聯合打造。
由高層、別墅及部分商業產品組成，共分五期建設。小區共規劃6200多戶，可以容納2萬人常住人口，綠地率40%。
推售產品：
湖山賦目前在售五期高層，96、125、143、163全面積段戶型在售。
在售樓棟為205#、206#棟的兩梯兩戶純板樓143㎡+163㎡戶型，210#棟為兩梯兩戶純板樓143+143㎡戶型，211#棟兩梯四戶96㎡+125㎡戶型， 207＃棟96㎡、125㎡戶型！
戶型：
目前在售戶型都不錯，方正，佈局合理，板式低密度住宅，通透度和採光性不錯。
點評戶型：
163㎡戶型，分佈於205#棟和206#棟，前面緊鄰別墅區，完全無遮攔，說得誇張一點，叫做“無限樓間距”，通風采光超好。
- 戶型周正，通透性好，板式設計，前無遮攔。
- 三個房間在南面，一家人都享陽光。
- 超大景觀陽臺，縱覽全部墅區。
- 主臥獨立衣帽間和衛生間，空間大，舒適性高。
- 客廳和餐廳大，洗手間設計隱蔽，對客人的展示面好！
另外，143㎡戶型，頂格144㎡界限（再多，就要多交契稅了）！同樣設計為四個房間，總價100萬出頭，滿足了兩孩家庭的需求，比較受歡迎。點評下：
- 戶型周正，南北通透，位於小高層樓棟當中，純板式設計，採光好。
- 客餐廳分離，南北雙陽臺，南向陽臺超大，直接拉通到書房外。樓棟靠近墅區，所以陽臺視野很好。
- 三個房間朝南，一家人都享陽光。
- 過道處理到位，無浪費面積。
- 衛生間都設計隱蔽位置，沒有朝向客餐廳，私密性比較好。
園林：
項目樓間距，最寬的是128米，並且128米中間做了6000㎡的中心園林。現場有VR電子屏展示，比我文字描述更精彩，建議去現場實地看看。
05
名校配套，目送式入學
項目周邊配套成熟
交通：
高嶺樞紐、三軌交匯、四縱四橫，上文已述！
商業：
除高嶺國際貿易城、1094畝大型商業綜合體外，片區還有金源購物廣場及福晟mall等商業。主要期待1094畝起來。
湖山賦自帶18000平商業街，能夠滿足業主日常生活。
（項目自帶風情商業街效果圖）
學校：
湖山賦與知名教育品牌——麓山國際合作，打造九年一貫制配套學校——麓山高嶺實驗學校。新學校規劃佔地面積約55474㎡，按36個小學班、18箇中學班規劃。預計2021年投入使用：
（麓山高嶺實驗學校效果圖）
湖山賦項目還規劃有兩所幼兒園，全齡教育不出小區。
醫療：
周邊有長沙市第一醫院分院、三甲泰和醫院和規劃中的湘雅醫院國際醫療部等。
產業：
片區有大型商貿城及物流園區，另外周邊四大新城起來後，將提供大量的產業支撐。
景觀：
周邊有楚家湖、蘇垸生態溼地公園、秀峰山公園、鵝羊山公園、青竹湖公園、關公湖景區、長沙園林生態園等。
另外，近日開福區召開《桃花溪流域總體概念規劃》專家評審會，預計明年會公佈規劃成果，開福北又增一休閒觀光好去處。
（圖自微開福）
06
低密墅區
售價7字頭
城北，限價地水漲船高，陸續站上了萬字頭。就在今年7月，保利新拿下的地塊，毛坯限價10100。
7字頭均價的湖山賦，在周邊限價過萬的時代，且項目有麓山國際名校配套，地鐵預期，低密墅區住宅，價格優勢比較突出！
（項目鳥瞰圖）
可以預見，隨著周邊高規格規劃不斷出爐，片區地價過萬將是常事，毛坯售價7字頭的項目，將逐步退出舞臺。
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