如果在二环区域内突然冒出这样一个楼盘，主城区、正地铁口、商圈环绕、毛坯准现房；
这样的楼盘会不会认为，是个从天而降的一个金疙瘩，能抢到完全要拼手速、靠人品，想必大多数购房者会心动吧！
今天，老欢要咵的就是顶琇国际城星耀，目前在售13、14号楼约75-110平毛坯房源，均价20264元/平。
提起这个楼盘，可能有些购房者还会很熟悉。三年前，曾活跃在武汉楼市的中心盘，说好要入市却突然销声匿迹；三年后，用毛坯准现房的形式悄然回归。
当你以为该楼盘已经售罄了，突然几年后又冒出几栋楼，究其原因可能有两种：第一、等待最佳入市时间，第二、部分规划可能需要调整。
对于突然入市的顶琇国际城星耀，是否适合捡漏呢？看完下文你就有答案了。
二环准地铁盘 拥有配套成熟的生活圈
顶琇国际城星耀位于江汉区建设大道和唐家墩路交汇处，临近二环线，北面是铁路、东面是姑嫂树路高架、南面是二环线高架 。
从区位上来说，真是一个不错的位置，出门可以直接上二环线或姑嫂树路高架，去武汉三镇都很方便。
（项目区位图）
顶琇国际城星耀项目距离地铁6号线唐家墩站约611米，同时被中百仓储、苏宁易购、国美电器所环绕，周边配套确实是杠杠的，居民基本生活配套都能满足。
（项目到地铁距离）
（项目对面的苏宁易购）
（项目对面的中百仓储）
（项目周边的国美电器）
另外，顶琇国际城星耀临近姑嫂树路高架和二环线，自驾可以直接上二环线去武昌及汉阳方向，全程无红绿灯。
因为临近主干道发展大道及汉口火车站，有一定的堵车现象，自驾购房者需要注意。
（汉口发展大道路况）
虽然顶琇国际城星耀周边有噪声影响及堵车现象，但是毕竟是在配套成熟的中心城区，还有地铁，还是会吸引大部分购房者。
重点小学、初中就在旁边 但却不一定能进
说到名校资源，顶琇国际城星耀周边重点学校还是挺多的，红领巾二校、大兴第一实验小学及武汉一中，但却都不一定能对口。武汉一中是江汉区最好的中学，所有拥有江汉区学籍的学生都是可以报考的，所以没有什么对口之说。
从2019年新出台的江汉区小学划片可得，该项目前期房源对口的是唐家墩小学，对口初中实施的是多校划片，可以选择天门墩中学和先锋中学。
因此，顶琇国际城星耀对口唐家墩小学可能性较大，不过后期还是要看ZF最终划片确定。
（2019年江汉区小学划片）
（2019年江汉区小学对口初中）
顶琇国际城星耀距离唐家墩小学约950米，距离先锋中学约1公里，距离天门墩中学约3公里，这三所学校在江汉区都是排不上名号的。
可见，顶琇国际城星耀前期房源对口学校一般，预计本期房源对口名校可能性也不大。
（项目前期对口学校分布）
纠结！中心区稀缺小户型 奈何容积率较高
顶琇国际城项目是由A、B、C、D四个区组成，其中A、C、D区房源已交付，即将加推B区，这也是该项目的最后一期。整个项目容积率为6.98，总户数1526户，其中公租房户数245户，还建房户数109户，停车位1800个。
即将推出的B区重新取名叫顶琇国际城星耀，规划有一座9层办公楼（17号楼），2座48层住宅（13、14号楼）、2座45层住宅（15、16号楼），目前在售的是13、14号楼75-109平毛坯房，均价20000元/平左右。
（项目楼栋分布图）
楼栋分析：项目即将推出的13号楼和14号楼均为48层塔式结构，其中
13号楼是3梯6户，14号楼是4梯9户。很明显，这两个楼栋不仅楼层高，每层户数还多。目前市面上产品大多数是2梯3户或者2梯4户设计，这种一层多户的结构类似于公寓布局。每层户数较多的话，生活舒适度必然受影响，如房间采光不好、通透性较差，高峰期等电梯时间较长等问题。
（项目楼栋实景）
我们先来看下13、14号楼的各楼层分布图，这两栋楼都是塔楼结构。
（14栋楼层分布图）
不知道有没细心的网友发现，14号楼明明是4梯9户，可为什么楼层分布图上只有五户，其它户型去哪呢？答案就是它们是ZF回购房，这些房源一般会作为保障房用途，不会拿出来出售。
（13号楼楼层分布图）
顶琇国际城星耀较高的容积率，将会影响后期业主的居住舒适度。接下来，我们再看看项目具体户型设计如何。
首付45万起可入手二环盘 你心动了吗？
顶琇国际城星耀即将推出的面积段是75-109平，单看这面积段，还是挺有吸引力的，市中心小面积的户型可以算是抢手货。
（13栋A户型）
户型点评：整个户型布局比较紧凑，无面积浪费。88平的小面积做成3房2厅2卫结构，功能性都能满足。客厅和厨房都有阳台，可以放置杂物。
户型不足之处在于进门是卫生间且对着客厅，业主进餐必须要关厕所门。
（13栋B户型）
户型点评：整个户型布局比较紧凑，没有面积浪费，卧室带有独立卫生间。该户型是朝南，南边有阳台，采光应该比其他户型会稍微好点。
该户型不足之处在于卧室门正对客厅，还紧挨着厨房门，隐私度受影响，另外厕所没有窗户。
（13栋C户型）
户型点评：户型比较紧凑，无面积浪费；主卧和客厅带有阳台都是朝南的，这两个房间采光会比较好。
该户型不足之处在于卫生间继续对着餐厅，后期关不关门卫生间门将是个很纠结的问题。
接下来，我们看下14号楼户型，分别是75平、79平、80平、99平。 相比13号楼户型设计稍微好些，但是卫生间的门不是对着厨房就是卧室，隐私度将受到影响。
（14栋B户型）
（14栋C户型）
（14栋D户型）
可见，顶琇国际城星耀户型虽然比较紧凑，无面积浪费；但可能是因为户型面积小造成的无法兼顾居住隐私度。
上面说了这多，大家肯定会对这个市中心的项目入市会好奇，二环楼盘、地铁口、周边配套成熟，这样的楼盘价格肯定不便宜吧！但实际情况是，在二环这个区域内，项目价格却是占有优势的。
最强竞争对手消失 此时不入市更待何时
顶琇国际城星耀目前在售13、14号楼75-109平毛坯房，均价约20000元/平左右。由于是毛坯房且户型偏小，75平最低首付约45万起，这个首付能买到二环房还是挺有吸引力的。
和顶琇国际城星耀仅一条铁路之隔的是万科汉口传奇锦棠，该项目于今年5月售罄，当时毛坯备案价是19541元/平。万科汉口传奇锦棠有品牌及名校优势，顶琇国际城星耀有地铁优势，两个项目各有优劣势，房价基本相持平。
如今万科汉口传奇所有地块都已经售罄，这可能也是顶琇国际城星耀等待三年才入市的原因，最强劲的竞争对手消失了，入市好时机已到。
另外，和项目距离较近的还有君荟天地项目，目前在售约98-140平带装修房源，精装均价21700元/平，毛坯备案价18700元/平。
顶琇国际城是汉口2环项目，君荟天地是汉口2.5环线。因此，君荟天地的毛坯备案价略低些，但是由于是卖精装房，整体价格已过2万，最低首付约63万起。
（项目周边均价）
可见，由于顶琇国际城星耀周边在售住宅楼盘并不多，在加上项目有首付低和毛坯现房的优势，还是有一定的关注度。
新房二手房倒挂区域 买新房将更划算
顶琇国际城星耀前期二手房价格约2万左右 ，本期入市房源价格约20000元/平左右。
由于购买二手房后期还会涉及到交税的问题，该项目的二手房价格或许会超过新房，也就是常说的二手房倒挂。因此，顶琇国际城当然是买新房比较划算的。
（顶琇国际城二手房价格）
另外，该项目将入市的是准现房，预计交房时间是今年末或明年初。相比市面上许多楼盘，交房时间可以提前个一两年，业主可以提前进行装修或出租，目前该项目二手房三室出租价格约在3000元/平左右。
（顶琇国际城租房价格）
但是购房者需要注意的是，项目虽然交房时间较早，但是并不能确定明年就能办证，因为可能需要等整个地块其它楼栋交房后，一起才能办证。目前该地块的另外15、16号楼还在建设中，办证时间可能还要再等一两年。
综合点评：
顶琇国际城星耀的二环位置、周边配套完善、准地铁房、小户型准现房，均价20000元/平左右，首付45即可入手，还是有价格优势的。但是市场上没有十全十美的产品，若是区域好产品好，那价格必然也贵，该项目的劣势就在于楼栋及户型上。
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