出個命題：請把以下樓市配套關鍵詞進行主次排序！
商業、學校、地鐵、醫院；又開始糾結了吧，主要是頭兩位難選“地鐵和學校”；
調查結果，武漢當下對樓市的溢價率而言，學區還是略勝一籌！但十年後呢？我先講個一線城市的痛點！
拿北京舉例，學區房此前被炒到天上去了，現如今開始炒二手的地鐵房！
為什麼呢？因為堵啊，時間成本最值錢。看完下圖就會覺得武漢的這點堵車毛毛雨啦！所以，武漢現階段的地鐵房性價比最高！
(2018年中國堵城排行榜)
後臺粉絲問地鐵盤最多的問題就是XX地鐵什麼時候通車？XX樓盤離地鐵多遠？
我們先來了解下，一條地鐵線路的通車，所要經過的步驟：規劃、上報、獲批、開建、運行。每條地鐵線路在完成獲批這個步驟之前，都是有可能變動的。也就是說，只有獲批的地鐵線路才是靠譜的。
那麼，在武漢最新獲批的地鐵有哪幾條呢？我們先來回顧下，今年初國家發改委批覆的《2019-2024年武漢城市軌道交通第四期建設規劃》 文件。
（武漢第四輪軌道交通規劃）
從該文件得知：到2024年，武漢將新建成8條地鐵線，總長198.4公里，分別是：6號線二期、7號線北延長線、8號線三期、11號線三期、12號線、16號線、19號線及新港線。
如今轉眼已到下半年，老歡最關注的是：這8條獲批的地鐵線是否已開工？下面，帶大家去了解下實際情況。
6號線二期——通車時間待定
6號線二期工程起於一期工程終點金銀湖公園站，經金山大道至走馬嶺站，線路全長約15.5km，設站9座。目前主體結構已完工3站，剩餘2站（碼頭譚公園站、富民南路站）正在進行前期交通疏解打圍、園林遷改等工作。
（地鐵6號線走向）
7號線北延長線（前川線）——通車時間待定
7號線北延長線起於黃陂前川，止於7號線一期工程園博園北站，線路全長36.2km，設站9座(預留站2座)。目前已開始了土建招標，意味著前川線即將進入實質性建設階段。
（地鐵7號線北延長線走向）
8號線三期——預計2019年通車
第七屆世界軍人運動會2019年將在武漢市舉辦，武漢地鐵8號線三期比二期提前通車，主要是為了服務於這個運動會，在黃家湖設有黃家湖地鐵小鎮、軍運村兩個站點。
8號線三期工程施工難度較大，將跨越三環線、鐵路線，目前已通過專家評審，具備開通試運營條件，預計今年將通車。
可是老歡想說，二期都不通車，三期先通兩站，也只能方便野芷湖居民到軍運村，感覺作用不大了。
（地鐵8號線三期走向）
11號線三期——預計2020年通車
11號線三期分為三段，分別是武昌段首開段、新漢陽火車站及葛店段。
武昌段首開段是由武昌火車站至白沙洲，全長4公里，設站2座；新漢陽火車站段由黃金口至新漢陽火車站，全長2.2公里，設站2座。葛店段是由左嶺開往葛店南站，全長約3.7 公里，設站1座。
目前武昌段首開段復興路站～武昌火車站、葛店南站正在進行圍護結構施工。
（地鐵11號線三期走向）
地鐵12號線——武昌段預計2022年通車 漢口段預計2023年通車
地鐵12號線是武漢首條環線，起始點均為武昌火車站。該線網全部完善後，能夠與1、3、4、5、6、8、10、11、13、14、16號線和陽邏線二期以及金口線等實現換乘，可以說是換乘王。
該地鐵線一期武昌段從鋼都花園至青菱，全長21.44公里，設站14座，目前園林路站已開工。三期漢口段由青菱至復興村，全長22.67公里，設站14座，目前國博中心南站已進場施工。
（地鐵12號線走向）
地鐵16號線——預計2021年通車
地鐵16號線南起紗帽周家河，北至國博中心南站，線路全長約32.4公里，設站12座。這是漢南區的第一條地鐵，是漢南地區連接主城區的快速通道，對漢南居民出行意義非常重大。
目前該線路主體結構已完工兩站，老關村車輛段站、老關村站正在進行土方開挖及主體結構施工，國博中心南站已進場。
地鐵19號線——預計2023年通車
地鐵19號線由武漢火車站至高新二路，全場20.6公里，設站6座，已於今年2月19日正式開建，是武漢市第四期建設規劃線路獲批後，首個正式開工的地鐵線，目前花山新城站已開工。
（地鐵19號線走向）
新港線——通車時間待定
新港線是由工業四路至桃橋湖，全長30.2公里，設站11座，目前處於開工方案前期工作，進展順利，計劃於第四季度開工建設。
（地鐵19號線走向）
從上面的地鐵規劃及走向發現，武漢未來五年內新通車地鐵，經過中心區域的站點偏少，大部分是往三環外延伸，如
東湖高新花山片、江夏黃家湖片、黃陂橫店片、漢南等。可見， 有關部門在地鐵線路規劃上，越來越傾向三環外區域發展。另外，在施工進展方面、除開7號線北延長線和新港線，本輪規劃中的地鐵線都已經動工，其中為了迎接軍運會，8號線三期正在趕工中，預計今年就會通車。
對於購房者來說，清楚哪些地鐵線路獲批及開建，這只是第一步，解決的是你買的地鐵房靠不靠譜，會不會黃的問題。
規劃中的地鐵說沒就沒了，武漢還是有先例的，第四輪軌道交通中就砍掉了地鐵10號線和11號線漢陽四新段，漢陽購房者深受其害。
第二步就需要考察地鐵站點離樓盤的實際距離，這是關係未來居民出行是否便利的關鍵所在。這個數據，就不要指望在售樓部能得到正確答案了，置業顧問給的距離必將是大大縮水的。
離站點1公里以外的所謂地鐵盤 都是鬧眼子
目前房地產市場上，對地鐵盤的宣傳是五花八門，地鐵上蓋物業、準地鐵房、近地鐵房等。
地鐵上蓋物業，是近幾年一個新的流行概念，指的是樓盤就在地鐵口上面或者緊挨地鐵站出口。如果按照離地鐵距離，將這些概念從近到遠的順序排列，則是地鐵上蓋物業。
準地鐵房一般離地鐵約500米範圍以內的項目，近地鐵房則是離地鐵1公里範圍內的項目。離地鐵1公里外的項目，老歡覺得都是鬧眼子。
下面，老歡特意蒐集了第四輪地鐵規劃已動工的線路，周邊1公里範圍內近期有入市計劃的樓盤。
（地鐵19號線走向）
從上表可得，在第四輪獲批的8條地鐵沿線，近期有入市計劃的樓盤多分佈在東湖高新和漢南區。
花山片——片區某純新盤放風價2萬1 地價≈周邊毛坯備案價
花山片屬於東湖高新區三環內區域，臨近光谷東區域。就目前來說，花山片學校資源還是挺豐富的，華師附小分校已經開學，還有多所學校規劃用地。但是，商業配套是硬傷，規劃中的花山河商業街一直沒有動工。
在已經獲批的軌道交通中，地鐵19號線經過花山片，距離該線路站點1公里內樓盤有：綠城鳳起樂鳴、武地建發璽院、聯投光谷瑞園、碧桂園生態城東境，近期只有前三個樓盤有房源入市計劃，且均為純新盤項目。
（花山片準地鐵樓盤分佈）
老盤碧桂園生態城東境是今年5月入市，精裝價13800元/平，後期房源將於明年推出。由於花山近期只有該項目入市，因此該價格可以代表花山片樓市均價。
但是上週，花山片的武地建發璽院樓盤，置業顧問對外釋放精裝價格居然要到21000元/平，這是要頂破花山片房價天花板節奏嗎？
What？這個預估價格一出，老歡都震驚了。花山片半年前樓盤開盤價格還是13800元/平，半年後要突飛猛進漲7000元/平？在來看看這個21000元/平的價格，比隔壁號稱“宇宙中心”的光谷東都貴。
作為花山地王的武地建發璽院，2017年拿地的價格是10300元/平，這個價格接近片區樓盤的毛坯備案價，碧桂園生態城東境毛坯備案價就是11300元/平。
因此，從開發商利潤上來說，拿地價貴，後期加上開發及銷售成本，如果還是按照目前片區房價來賣，肯定是虧本的。
但是，武地建發璽院真的能賣到2萬嗎？老歡覺得可能性不大，原因有下面三點：
第一、花山片雖然有地鐵19號線的規劃，但是通車時間是2023年，等待時間較長，溢價效果不明顯。同時，整個片區商業配套還沒起來，武地建發璽院項目想靠一己之力抬高片區房價，我看難。
第二、有關部門對房價的嚴控。雖然對純新盤備案價會有所放鬆，但是這個半年漲7000元/平，可能性不大。
第三、購房者接受度。若真的賣到2萬1，這個價格還不如買隔壁的1萬8的光谷東，在交通和商業上都可以完勝花山。
漢南區——房價窪地 首付21萬能入手準地鐵盤
漢南區作為一個遠在四環外的遠城區，受區域限制，在交通和商業配套上肯定是不如中心區的。但是老歡覺得，該片區在下面幾點上，還是有吸引力的。
第一、不限購。由於中心城區樓市火爆，相關部門出臺了限購政策，將購房群體從中心區往遠城區引流。漢南作為不限購區域，較多沒有房票的購房者開始考慮這個區域。
第二、房價低。漢南區房價約7000-9500元/平，對比同樣在四環外的蔡甸和新洲， 這兩個區域房價已破萬。因此，漢南區可以說是房價窪地，是武漢市唯一一個房價沒破萬的行政區域。
第三、地鐵16號線。2021年將通車的16號線將經過漢南區，這是一條聯繫漢南區與主城區的快速軌道交通線路。通車後，該片區居民出行還是挺方便的。
因此，近幾年落戶漢南的樓盤，基本上都是沿著16號線佈局，目前沿線站點1公里範圍內樓盤有，武漢恆大時代新城、武漢綠地城、蘭亭風華、華髮中城峰景灣、碧桂園凰城悅山湖。
（漢南區準地鐵樓盤分佈）
武漢恆大時代新城：即將開盤首推E3、E4地塊79-136平高層、建面約155-203平洋房，純新盤價格待定。
華髮中城峰景灣：預計9月加推11號樓100、140平毛坯房源，前期均價8000元/平，首套首付約24萬。
碧桂園凰城悅山湖：在售10、12號樓約103-143平帶裝修房源，均價9500元/平，首套首付約29萬。
武漢綠地城：在售97、118平帶裝修房源，均價約8800元/平，首套首付約25萬。
蘭亭風華：在售6、8號樓93-143平毛坯房，均價7700元/平左右，首套首付約21萬。
從上面的數據可得，漢南區準地鐵盤推出的
100平左右小戶型較多，首付約在21-29萬之間。如此低的首付可以買到準地鐵盤，對剛需購房者還是有很大吸引力的。可能會有購房者嫌棄這些區域，覺得離中心區太遠了。但是大家有沒計算過購買遠城區地鐵房，可以節約多少購房成本，老歡喜歡用數據說話。
就拿地鐵16號線來說，該線路連接的是漢陽區和漢南區，這兩個區域中間有9站路的距離，單次通勤時間約30分鐘左右。目前漢陽四新精裝房約16000元/平，漢南精裝房約9000元/平，房價相差約7000元/平。
因此，老歡建議，對於首付不多的購房者，可以考慮下稍微遠點區域的準地鐵盤。雖然目前周邊交通及商業配套還不完善，但是後期地鐵通車後，去中心區還是挺方便的。
綜合點評：
隨著武漢交通軌道的發達，越來越多的人選擇地鐵出行，地鐵成為樓盤溢價的一大砝碼。在這裡，老歡想提醒購房者，買地鐵房一定要注意下面三大問題：
第一、該地鐵線處於什麼階段，規劃、報建還是獲批？這關係著你所買的地鐵盤，未來會不會竹籃打水一場空。沒動工的地鐵線，那叫做規劃，規劃這東西可變性太大。但如果是已經獲批或動工的地鐵線，那基本是不會有變化的。
第二、項目離地鐵到底有多遠？在這個答案上，千萬不能只聽置業顧問的，比如他們說的走路5分鐘，其實是小跑著計時的。只有親自測量後，才能知道是不是真的準地鐵盤，一公里外不叫地鐵盤。
第三、上下游通勤成本的計算。當你看中的樓盤，滿足上面提到了兩點，是不是就一定值得買呢？老歡建議，你可以算下該地鐵沿線，上下游其它樓盤首付後再決定，因為你可能會遇到地鐵多幾站，首付卻可以少幾萬的樓盤。
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