我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好！坐标沈阳，有一套2016年的95㎡和平区东北大学大迎湖园学区房，及2006/2013年分别买的和平区格林SOHO二套商住，商住楼现在出租，每月8000。今年转到深圳工作，想在深圳买房。深圳有资格，准备卖沈阳的房子在深圳交首付，沈阳的商住楼挂出去了少有人问津，也卖不上价，2016年7500元/㎡买的住宅商品房，现在1.8万/㎡左右，住宅卖了在深圳交首付可行吗？还是等着卖商住楼再买，沈阳的房价还能涨吗？深圳哪里是洼地？有推荐的楼盘吗？

回答：商住一直是不建议投资的，优先全部出掉，学区房还有上涨潜力可以继续持有一套，深圳未来潜力肯定大于沈阳，大方向入深圳是没有错的，但是你深圳买房属于二套，因为处女贷已经用了，所以需要增大资金流，才能在深圳好选筹，先把2套商住全部出手。

星叔您好，坐标保定，请问雄安新区周边县市有投资价值吗？比如保定市区、徐水区、白沟市、任丘市、高阳县等，最近两年，写几个地方额房价涨的有点快。

另外，南京汊河新城有投资价值吗？如果有，帮忙推荐个盘。

回答：你说的这些地方全部没有投资价值，雄安短期没人，汊河说到底只是滁州，高铁拉动不了一个三四线城市的房价。

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提问：星叔你好，请问什么样的楼层是好楼层？

回答：自住的话，一般最好的楼层，是小高层（14层-15层）的次顶楼，高层的20到30层左右， 投资的话，考虑价格和居住品质的性价比的话，我认为中楼层是最合适的，就是最高楼层的一半。 一般不买不带电梯的多层，如果你买多层的话，建议考虑3楼到4楼

提问：你好，我主要想考虑未来5年的投资回报率，总价在270以内，考虑深圳哪个区好？有什么楼盘可推荐吗？一手可以，二手新点的楼盘可以考虑，倾向大社区。

回答：5年的投资回报时间考虑比较周全。270万元的预算额度，可选择还是比较多，从区域而言，主要看现在，更要看未来发展前景，尤其是目前因为这样那样原因造成价格而相对低洼的片区，深圳这样的片区不少，比如大空港片区，比如龙岗，比如坪山片区，比如平湖等等都可以。

关于具体楼盘，空港新城的润科华府、大空港的保利达湾景商务中心、平湖融湖中心城等都可以考虑。

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提问：老师您好，我是郑州本市人，家里有两套房子，我名下无房，还未婚，想在结婚以前用掉自己的首贷资格投资，首付大概保守50万，想听听您的建议，谢谢您

郑州的核心区域，毫无疑问是北龙湖和高铁商务版块，目前北龙湖的进入门]槛比较高，而高铁商务版块还有比较大的进入机会。建议你选择高铁商务版块的2010年以后的二手房,80-90m的两房，总价1 70-200万，首付50-60万，可自住，好出租，升值有保障。

提问：深圳还有一张三成房票，手里资金70，是买龙华10年左右200万左右的一房(学校旁，学校在龙华有一定影响，对面鸿荣源深圳最大旧改)，还是去坪山亲戚联手打新买三房？

回答：我的建议是买龙华。尽管深圳提出了东进战略，但从深圳几十年的发展方向来看，深圳其实是一路向西。如今中央层面又在规划粤港澳大湾区，广州、东莞、深圳、香港组成了珠江东岸的黄金中轴线，从这个角度来看，深圳的重心发展会更偏西，新会展中心不就落地机场北了吗，所以个人认为龙华、宝安的发展潜力会比龙岗、坪山、大鹏大很多。

提问： 星叔，最近想买昌平[京投·公园悦府]的新房，我是首套 社保5年 半刚需半投资 房子517万，87平，首付206万，单价5.9万，商品房，主要是未来爱人公司会搬到朱辛庄或者上地，地铁交通比较方便，小区也有配套幼儿园和小学，小区有公园，配套差点，有人觉得单价太高，不值得入手，未来会跌，您的建议呢？ 另外，之前爱人在老家保定市区，2017年雄安新政公布时，入手了一套二手房，4层/6层，不挂电梯，经济适用房，90平2居，156万，首付70万，贷了86万，1.8万/平，现在刚过2年限售期，感觉没啥用想卖掉，原价出都没人看房，您建议现在降价卖了还是再等等出手？怕三四线的房子越等越卖不出去啊？非常感谢

回答：1、保定的，买在高点了，降价也卖不出去的，而且不建议降价卖的，假设145卖出去，还了贷款，你到手也只有60W，实在不值当为了变现60W而承受损失。 等几年再说吧。 2、北京基本所有的新房都不建议买，原因很多，首先是单价确实高了。其次还有其他原因。 说几来是一长篇文章，只简单问你一个问题，开发商修那么漂亮的样板间，有那么多营销资源帮他卖房，新房杠杆率又高，如果合适，为啥还卖得那么慢？ 3、如果你是纯刚需，受各方面限制，不得已选择新房，吃点亏也就算了；但你半刚需半投资，就完全不建议了。

提问： 星叔好，我是新疆人，最近想在乌鲁木齐买套房子养老用，但又听到很多声音说作为三线城市的乌鲁木齐不适合投资，很迷茫。

能指点一下吗？首先乌鲁木齐究竟值不值得投资？会展中心和高铁新区哪个区更优？

回答：首先做任何事情需要看出发点，首先你乌鲁木齐买房是养老自住 还是想纯投资，哪个占比更大，本土作战+养老自住肯定是可以入手，高铁新区相比更优。如果是纯投资乌鲁木齐明显不是最优城市，排不进全国top20，城市的选择应该是：区域性的大城市、人口持续导入、增长性强、可操作性强。具体详见知识星球内部《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

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