我是星叔，全國資深房產投資專家，一二線城市和三四五線小縣城都有過實地考察。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：你好！座標瀋陽，有一套2016年的95㎡和平區東北大學大迎湖園學區房，及2006/2013年分別買的和平區格林SOHO二套商住，商住樓現在出租，每月8000。今年轉到深圳工作，想在深圳買房。深圳有資格，準備賣瀋陽的房子在深圳交首付，瀋陽的商住樓掛出去了少有人問津，也賣不上價，2016年7500元/㎡買的住宅商品房，現在1.8萬/㎡左右，住宅賣了在深圳交首付可行嗎？還是等著賣商住樓再買，瀋陽的房價還能漲嗎？深圳哪裡是窪地？有推薦的樓盤嗎？

回答：商住一直是不建議投資的，優先全部出掉，學區房還有上漲潛力可以繼續持有一套，深圳未來潛力肯定大於瀋陽，大方向入深圳是沒有錯的，但是你深圳買房屬於二套，因為處女貸已經用了，所以需要增大資金流，才能在深圳好選籌，先把2套商住全部出手。

星叔您好，座標保定，請問雄安新區周邊縣市有投資價值嗎？比如保定市區、徐水區、白溝市、任丘市、高陽縣等，最近兩年，寫幾個地方額房價漲的有點快。

另外，南京汊河新城有投資價值嗎？如果有，幫忙推薦個盤。

回答：你說的這些地方全部沒有投資價值，雄安短期沒人，汊河說到底只是滁州，高鐵拉動不了一個三四線城市的房價。

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提問：星叔你好，請問什麼樣的樓層是好樓層？

回答：自住的話，一般最好的樓層，是小高層（14層-15層）的次頂樓，高層的20到30層左右， 投資的話，考慮價格和居住品質的性價比的話，我認為中樓層是最合適的，就是最高樓層的一半。 一般不買不帶電梯的多層，如果你買多層的話，建議考慮3樓到4樓

提問：你好，我主要想考慮未來5年的投資回報率，總價在270以內，考慮深圳哪個區好？有什麼樓盤可推薦嗎？一手可以，二手新點的樓盤可以考慮，傾向大社區。

回答：5年的投資回報時間考慮比較周全。270萬元的預算額度，可選擇還是比較多，從區域而言，主要看現在，更要看未來發展前景，尤其是目前因為這樣那樣原因造成價格而相對低窪的片區，深圳這樣的片區不少，比如大空港片區，比如龍崗，比如坪山片區，比如平湖等等都可以。

關於具體樓盤，空港新城的潤科華府、大空港的保利達灣景商務中心、平湖融湖中心城等都可以考慮。

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提問：老師您好，我是鄭州本市人，家裡有兩套房子，我名下無房，還未婚，想在結婚以前用掉自己的首貸資格投資，首付大概保守50萬，想聽聽您的建議，謝謝您

鄭州的核心區域，毫無疑問是北龍湖和高鐵商務版塊，目前北龍湖的進入門]檻比較高，而高鐵商務版塊還有比較大的進入機會。建議你選擇高鐵商務版塊的2010年以後的二手房,80-90m的兩房，總價1 70-200萬，首付50-60萬，可自住，好出租，升值有保障。

提問：深圳還有一張三成房票，手裡資金70，是買龍華10年左右200萬左右的一房(學校旁，學校在龍華有一定影響，對面鴻榮源深圳最大舊改)，還是去坪山親戚聯手打新買三房？

回答：我的建議是買龍華。儘管深圳提出了東進戰略，但從深圳幾十年的發展方向來看，深圳其實是一路向西。如今中央層面又在規劃粵港澳大灣區，廣州、東莞、深圳、香港組成了珠江東岸的黃金中軸線，從這個角度來看，深圳的重心發展會更偏西，新會展中心不就落地機場北了嗎，所以個人認為龍華、寶安的發展潛力會比龍崗、坪山、大鵬大很多。

提問： 星叔，最近想買昌平[京投·公園悅府]的新房，我是首套 社保5年 半剛需半投資 房子517萬，87平，首付206萬，單價5.9萬，商品房，主要是未來愛人公司會搬到朱辛莊或者上地，地鐵交通比較方便，小區也有配套幼兒園和小學，小區有公園，配套差點，有人覺得單價太高，不值得入手，未來會跌，您的建議呢？ 另外，之前愛人在老家保定市區，2017年雄安新政公佈時，入手了一套二手房，4層/6層，不掛電梯，經濟適用房，90平2居，156萬，首付70萬，貸了86萬，1.8萬/平，現在剛過2年限售期，感覺沒啥用想賣掉，原價出都沒人看房，您建議現在降價賣了還是再等等出手？怕三四線的房子越等越賣不出去啊？非常感謝

回答：1、保定的，買在高點了，降價也賣不出去的，而且不建議降價賣的，假設145賣出去，還了貸款，你到手也只有60W，實在不值當為了變現60W而承受損失。 等幾年再說吧。 2、北京基本所有的新房都不建議買，原因很多，首先是單價確實高了。其次還有其他原因。 說幾來是一長篇文章，只簡單問你一個問題，開發商修那麼漂亮的樣板間，有那麼多營銷資源幫他賣房，新房槓桿率又高，如果合適，為啥還賣得那麼慢？ 3、如果你是純剛需，受各方面限制，不得已選擇新房，吃點虧也就算了；但你半剛需半投資，就完全不建議了。

提問： 星叔好，我是新疆人，最近想在烏魯木齊買套房子養老用，但又聽到很多聲音說作為三線城市的烏魯木齊不適合投資，很迷茫。

能指點一下嗎？首先烏魯木齊究竟值不值得投資？會展中心和高鐵新區哪個區更優？

回答：首先做任何事情需要看出發點，首先你烏魯木齊買房是養老自住 還是想純投資，哪個佔比更大，本土作戰+養老自住肯定是可以入手，高鐵新區相比更優。如果是純投資烏魯木齊明顯不是最優城市，排不進全國top20，城市的選擇應該是：區域性的大城市、人口持續導入、增長性強、可操作性強。具體詳見知識星球內部《房產投資中如何挑出最賺錢的板塊》

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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