“法眼觀察” 三十萬法律人的共同選擇
來源/ 民事審判、人民司法 作者/曹忠明 陸煒煒
【裁判要旨】商品房小區地面停車位，不論是規劃停車位還是臨時停車位，如設置在業主共有的小區地面，開發商與業主沒有特別約定，又不能辦理專有產權登記，根據物權法第七十四條第三款規定，應當屬於小區業主共有。物業服務企業基於物業服務合同對小區停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。如其收費既無物業服務合同依據，又無停車位權利人的授權，業主以其擅自擴大收費範圍、違規收費為由抗辯的，人民法院應予支持。
【案情】
上訴人(原審被告)：徐培術、袁麗麗。
被上訴人(原審原告)：海安天寶物業有限公司(以下簡稱天寶公司)。
2015年3月28日，徐培術、袁麗麗向江蘇天楹置業有限公司(以下簡稱天楹公司)購買兩套商品房，坐落於海安縣原海安鎮黃海大道。兩份合同附件四補充條款約定，房屋交付時買受人所需交納費用為契稅、房屋綜合服務費、房屋公共維修基金、裝修房屋結構保證金、裝修垃圾處理費、物業管理服務費。2015年4月14日，天寶公司與徐培術簽訂物業合同一份，約定由天寶公司提供物業服務，物業費用住宅為1.5元/平方米/月，商業用房為2元/平方米/月。2017年4月25日，小區業主委員會、天寶公司通過小區收取停車費的公示，地下車庫的收費標準為240元/月/個，北廣場地面專用車位租賃收費標準為200元/月/個；北廣場地面車位臨時停車收費為1小時內不收費，1-4小時收費5元(含1小時)，4-24小時收費]0元(含4小時)，超過24小時重新按上述時段計算收費。2017年8月15日，天楹公司向天寶公司出具授權委託書一份，委託天寶公司代為收取房屋買受人所需交納的契稅、房屋公共維修基金、房屋裝修結構保證金、停車費等。徐培術、袁麗麗將所購買的房屋用於經營“子慕咖啡”咖啡館。對於前來消費的顧客，發放臨時停車券，該券蓋有“子慕咖啡發票專用章”，同時券面寫有“臨時停車券”“伍元”“子慕咖啡”“塗改無效”等字樣。截至2017年9月17日，徐培術、袁麗麗累計發放停車券2296張。庭審過程中，雙方對應交納的物業管理服務費為2471元沒有爭議。
天寶公司與徐培術簽訂的前期物業服務協議第四條約定：在物業管理區域內，天寶公司提供的物業服務包括車輛停放管理。該前期物業服務協議中，對於訟爭臨時停車的收費未作約定。天寶公司除與業主委員會聯合出臺關於收費標準的公示外，與業主委員會之間沒有其他書而約定，而聯合公示中對於北廣場地面專用車位租賃收費標準為200元/月/個，並註明其中物管費40元；對於北廣場地面車位臨時停車收費則根據停車時間按次收取，對其中是否包含物管費未予明確。天寶公司除提供規劃總平面圖證明地面60個車位屬於規劃車位外，未能提交其他書面證據證明北廣場60個地面規劃車位歸屬天楹公司所有。
【審判】
江蘇省海安縣人民法院一審認為，天寶公司要求徐培術、袁麗麗繳納物業服務費2471元合理有據，徐培術、袁麗麗在庭審過程中亦對此認可，法院予以支持。天寶公司主張裝修保證金1000元，因該擔保費用並未實際繳納，故擔保不生效，法院不予支持。天寶公司主張裝修垃圾處理費275元、代墊電費200元，未能提供其實際支出的證據佐證，法院不予支持。天寶公司主張房屋公共維修基金6178元，因天寶公司物業服務合同早就屆滿，其並未代徐培術、袁麗麗向專項維修基金的代管人繳納該項費用，其主張該項費用不具有正當性。天寶公司主張徐培術、袁麗麗支付截至2017年9月17日的停車費11480元，從天寶公司所拍的照片以及所提交的公示來看，案涉小區業主委員會和物業公司對小區停車費的收取已有相關規定。天寶公司為徐培術、袁麗麗提供了停車場服務，徐培術、袁麗麗應當按照其簽發停車券數額向天寶公司支付停車費。據此，判決：一、徐培術、袁麗麗於判決生效之日起10日內給付天寶公司物業服務費2471元、停車費11480元，合計13951元。二、駁回天寶公司的其他訴訟請求。
徐培術、袁麗麗不服一審判決，提起上訴。
南通市中級人民法院二審審理認為：物業服務企業並非小區停車位的所有權人或使用權人，其基於物業服務合同對小區範圍內的停車位進行維護、管理，但並不因此當然取得在物業服務費之外另行收取停車費的權利。物業服務企業停車位收費權的取得應當基於物業服務合同的約定或者停車位所有權人、使用權人的委託。否則，物業服務企業主張收取停車費，既沒有物業服務合同依據，也沒有委託授權的權利基礎，必將侵害停車位實際權利人的合法權益。業主以物業服務企業擅自擴大收費範圍、違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。據此判決：一撤銷原判；二、徐培術、袁麗麗於判決生效之日起10日內給付天寶公司物業服務費2471元；三、駁回天寶公司的其他訴訟請求。
【評析】
本案主要涉及以下三個問題：第一，商品房小區的地面停車位歸屬；第二，物業公司向業主收取停車費的權利來源；第三，小區停車費收益應當如何分配。
一、商品房小區的地面停車位歸屬
地面停車位是經政府發出的建設工程規劃許可證批准同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。對於此類地面停車位的權屬，按我國物權法第七十四條第三款規定，“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。物權法第七十四條的前兩款中都提到了“規劃用於停放汽車、車庫的歸屬”，容易使人誤解前兩款針對的是規劃車位，而第三款針對的是非規劃車位。事實上，前兩款是針對只要該地面停車位是設置於業主共有的道路或其他場地，其權屬都由全體業主共有，而不論該車位是否經過規劃許可。因為商品房小區建設完成後，隨著小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，佔用業主共有使用權的土地表面，其所謂產權實際上是土地使用權。
根據最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條第1款關於“建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體”之規定，由於案涉車位並未辦理產權登記，天寶公司也不能舉證證明可以辦理相關專有產權登記，僅憑該地面停車位經過了規劃認可，並不能證明其屬於開發商或其他特定主體的專有部分。
最高人民法院在(2017)最高法民申2817號民事裁定書中也採納此觀點：小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，實際上並無建築物，其本質屬於土地使用權，不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售後，建設範圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施屬於全體業主，其性質與其他公共附屬設施性質並無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但並非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。
綜上分析，本案認定地面停車位屬於佔用業主共有場地用於停放汽車的車位並無不當。
二、物業公司向業主收取停車費的權利來源
物業公司並非小區停車位的所有權人或使用權人，其基於物業服務合同對小區停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。一般而言，其收取停車費的權利來自於物業服務合同的約定或停車位權利人的授權委託。(一)基於物業服務合同的約定。小區物業服務分為前期物業服務和業主大會成立後物業服務兩個階段。《物業管理條例》第二十一條規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。在前期物業服務階段，房地產開發商負責與選聘的物業公司簽訂前期物業服務合同，購房人在房屋交付時一般需按照該前期物業服務合同為樣本簽訂前期物業服務協議，此時購房人對物業服務公司並無選擇權。如果該前期物業服務合同中對小區停車位的收費進行了約定，那麼物業公司照此收取停車費具有相應的合同依據；即便前期物業服務合同中未作約定，房地產開發商也可以通過書面授權的方式，委託物業公司對小區停車位進行收費。因為此時房地產開發商就是小區的最大業主，其意志的表達可以視為業主大會的意志表達，全體業主只能遵守。當然，該階段車輛停放費的收費標準，應當按照價格行政主管部門核定的標準執行，且車位、車庫也應當首先滿足小區內業主的停車需要，對於收益的分配也應當符合相關規定。
隨著房屋銷售的不斷進行，當物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積或者物業管理區域內業主已入住戶數達到一定比例時，應當召開首次業主大會或者業主代表大會。如《江蘇省物業管理條例》第十三條規定：符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議：(一)物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。此時房地產開發商不再是最大業主，其意志不能再代表業主大會的意志，而應當召集或由業主提議召開業主(代表)大會，由業主(代表)大會對是否續聘前期物業公司、是否對小區公共設施包括對停車位等進行收費等進行決定。如業主大會決定續聘或者更換物業公司後，在物業服務合同中對停車位收費進行了協商確定，或者業主大會對小區地面停車位是否收費、如何收費、收益如何分配作出決議，並經過公示等程序，辦理了相關手續，全體業主依法應當遵守，《物業管理條例》第七條規定，業主在物業管理活動中，履行下列義務：……(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。此時物業公司依據物業服務合同或者業主(代表)大會的決議進行收費，也具有相應的權利基礎。(二)基於停車位權利人的授權。根據物權法第七十四條第二款、第三款規定，“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。即一般情況下，建築區劃內車位、車庫的歸屬屬於當事人約定範圍，在處理相關權屬爭議時，應首先審查當事人之間是否存在關於車位、車庫權屬的約定，有約定的按照約定辦理；無約定，則應當看該車庫或車位是否可以辦理專有產權，如該車庫或車位可以辦理專有產權憑證的，則該車庫歸屬產權憑證所載明的權利人所有。如地下停車位，在房地產開發商可以舉證證明其建造成本未攤入公共建設費用，並可以辦理相關的專有產權時，該地下停車位可以認定為房地產開發商所有。如果此時物業公司接受開發商的委託，按照價格行政主管部門核定的標準對該地下停車位進行收費，則具有相應的權利基礎。
而對於地面停車位，如前分析，不論規劃車位還是臨時車位，只要佔用了業主共有的道路或場地，就應當歸屬業主共有。如果物業服務合同中對此未作約定，物業公司收取停車費則需要得到業主大會或其授權的業主委員會的同意，由業主大會或者代表大會形成決議，確定是否收費、如何收費、收益分配等事宜，並辦理相關手續，業主委員會負責具體實施。
三、小區停車費收益的分配
首先，房地產開發商未出售或者未附贈的車位、車庫，所得收益歸屬房地產開發商所有。房地產開發商可以與物業公司就停車位管理費用進行約定，由物業公司計提一定比例的管理費後，其他收益交由開發商所有。此類車位、車庫應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有多餘車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。
其次，對於業主共有的地面停車位的收益，根據《江蘇省物業管理條例》第六十四條、第六十五條規定，物業公司可以按照物業服務合同的約定、業主大會或者業主委員會決定收取汽車停放費，並應將汽車停放費單獨列賬、獨立核算，業主委員會對收支情況進行監督，向業主大會報告。所得收益在業主大會成立前，70%納入住宅專項維修資金，其餘可以用於補貼物業服務費；業主大會成立後，依法辦理有關手續並公示，所得收益按照業主大會或者業主委員會決定、物業服務合同約定使用，未約定的，參照業主大會成立前的方式使用。
最後，對於依法配建的人防工程平時用作停車位的，物業公司可以對其進行管理出租，但應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈，所得收益應當依照有關規定用於該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩餘費用的按照《江蘇省物業管理條例》第六十五條第一款規定使用。即業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的70%納入住宅專項維修基金，其餘部分可以用於補貼物業服務費。
【案號】一審：(2017)蘇0621民初5586號 二審：(2U18)蘇06民終1076號
【作者單位】江蘇省南通市中級人民法院
關注
長按識別二維碼
閱讀更多精彩小說
法律人專屬書屋，點擊“閱讀原文”進入
閱讀更多 法眼觀察 的文章
