昨晚黄佬邪和外甥女及其未婚夫吃饭，小伙子敞亮，送一辆玛莎拉蒂作订婚礼物。当然，市中心豪宅也已准备好，合同上，拉外甥女一起签名。
外甥女婿购买的豪宅，按品类分，是新建商品住宅；因为是市中心，花钱多不说，还动用了点关系。他说：能看上的市中心好房子，新盘较少。因为是婚房，尽量选了新房，但再过两年，再选市中心，好配套，可能就得买二手房了。
黄佬邪于是查了数据，结果有惊人发现：沈阳市（传统五区）2018开始，全面进入“二手房交易时代”。即，和平、沈河、铁西、皇姑、大东五区，二手房交易量全面超越一手房。
一个城市楼市进入二手房交易时代，市场本质将发生根本性变化：商品房转向投资和金融属性，更具备长线投资价值。
01
房谱网最近公布了新峰数据公司一组数据：
2018年1—6月，沈阳二手住房成交76390套，比一手住宅（72600套）多成交3790套。
2010—2017年，沈阳二手房交易逐年走高，占比由35%提升至44%，2018占比跃升至51%。
二手房交易量超过一手房，毕竟是个大事件，黄佬邪找二姐求证，看另一家数据公司是否也是相同结论，ＲＤＡＳ云数据稍有异议：
2018年1月1日——8月12日，沈阳新房成交套数94344套，二手房成交套数81767套。没超。
ＲＤＡＳ这张图显示，今年仅2月、5月二手房成交套数超一手房。
统计学比较深奥，统计单位、计算方法不一样，会得出不同结果。而且，7月末，各开发商赶在全市限购令出台前集中开盘，或许会拉升一手房成交量，让7月一手房成交数据参考性“失真”。
为进一步求证，黄佬邪又请二姐统计出沈阳市内各区二手房与一手房交易量对比，然后再与新峰数据核对，双方终于达成一致。
02
ＲＤＡＳ云数据：
2018年1月1日—8月12日，和平、沈河、大东、皇姑、铁西，二手房成交套数，超过一手房。浑南、沈北、于洪则一手房成交明显大于二手房成交。
新峰数据：
2018年1—6月，沈河、和平、大东、皇姑，二手房交易套数全面超越一手房，虽然铁西数据上稍有出入，但也达到49.5%。
根据两家数据公司有分歧也有共同结论的分析，我们终于可以比较严谨地得出一个事实结论：
2018年，沈阳传统市内五区：和平、沈河、铁西、皇姑、大东，二手房交易套数，全面超越一手房。
考虑到沈阳已于8月8日正式开始执行全市新建商品住宅限购令，二手房交易量有进一步提升可能，也就是说，2018年下半年，二手房交易量会继续攀升，而一手房受限购影响，成交量未可知。
取市内五区数据，再参考浑南、于洪、沈北数据，是黄佬邪认为，真正的市内数据，才能代表城市楼市真实走向。
03
非专业人士，一般不会关注二手房与一手房交易量对比的结构变化。
但对于专业人士而言，这是楼市走向正在发生“质变”的重要依据。
沈阳房价，近两年上涨也较快，并引发严厉调控。你有没有发现，房价上涨与二手房一手房成交比的逻辑关系？
据可查询到的数据表明，2016年，全国有五个城市存量房交易面积超过增量房：北京、厦门、深圳、上海、广州，除厦门外，全部为一线城市。
存量房与二手房不是完全对等概念，但一线城市北京、上海、深圳比2016提前数年，早早进入了二手房交易套数、交易面积、交易金额超一手房时代，其主要特征是什么？一个字：涨。
专家认为：一个城市二手房交易量超过一手房，标志着城市商品房转向金融与投资属性；如果二手房交易量与价格，同时长期高于一手房，那么这个城市的商品房投资价值越高。
这就是为何深圳调控这么狠，大家还在抢新房。一二手房价倒挂固然是直接原因，但购房者长期看好深圳楼市才是主因。
沈阳商品住宅，基本都是“房住不炒”。但如今也开始迈入二手房交易时代，希望可以有更多的沈阳人了解目前沈阳楼市现状。如果没有严厉调控，严令放水资金进入房地产（虽然逛一圈还可能进入），沈阳楼市，真的会……
积极点想，二手房交易时代来临，对我们判断楼市走向而言，多了一个借鉴依据。
04
说了半天数据和分析，接下来我们结合严厉的调控政策，说点有用的大白话。
二手房交易量超越一手房，若按市场规律走，基本可以判断：房价还会涨。
但严密调控政策频频出台、升级，并已经明确说了：遏制房价上涨。
这就是黄佬邪无法准确回答粉丝“房子还能不能投资”的主要原因。
不过，有几点是明确的：
1，市中心、好配套高端房产，二手房走势将被看好；
2，好学区的学区房，不分老旧，二手房走势将被看好；
3，因受政策影响较大，我们无法完全按市场规律来判断楼市走向，于是我们向市场现实与历史经验来寻找答案：市中心、好配套新房，受全市限购影响不大，有能力并同时有资格购房的改善群体依然存在；非市中心地段，非品牌，非好配套楼盘，受限购影响较大，有能力并同时有资格购房的改善群体，没有那么多，且不会选你；
4，沈阳楼市或将局部出现南方多个城市出现的一二手房价倒挂现象，造成一手房被抢购，出现的时间节点尚无法判断；特地加一个“局部”，是因为沈阳经济实力、人口流入、居民收入等，无法支持全市开花，这也是黄佬邪反复强调的观点；
5，沈阳楼市相比南方二线城市，有复制其走势的可能，因为楼市规律是相通的；但房地产行业最大的不同，是地域区别，经济、人口、政策、货币政策、地价走势等影响房价走势的因素都不同，造成差别可能较大；
6，黄佬邪得到的内部消息，开发商普遍缺钱，拿地热情不会像上半年那么高，但因为品牌开发商数量众多，加上不差钱的央企，沈阳土地市场不会出现厦门地价“断崖式下跌”的情况；再实在点说，沈阳地价下降的可能性不大，地王出现的概率也不大；现在ＺＺ环境与开发商现金流，都不支撑地价高企；
7，受限价影响，沈阳新房市场价格将继续被限；现在还无法判断房产局对开发商价格报批的过批审核标准（过去一个月比较严格）；如果新房持续保持低价运营，虽然给很多人提供了相对低价入手优质资源房产的好机会，也有人认为，市场信心也会受之影响；不过，截止目前，懂行的人，依然在抢着购买被限价的优质盘，未出现信心萎靡；将来如何，有待观察。
世间万物，有喜有悲，有利有弊。沈阳被诟病长年房价不举，却在当前复杂形势下，反而相对稳定。不幸中之小幸。
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