房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和衝擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望？
日前，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新商辦50人專題採訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題採訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為商業辦公行業平穩發展提供真知灼見。
3月3日，針對疫情對商業地產行業和企業的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網採訪了中信資本房地產部執行董事、IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平。
中信資本房地產部執行董事、IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平
房訊網：疫情之下，對商業地產（寫字樓、產業園）行業、企業影響和衝擊？
張平：總體而言，寫字樓面臨的是疫情和經濟環境綜合效應的影響。疫情對寫字樓的影響相對於購物中心、百貨商場等商業物業有明顯的滯後效應。餐飲業、旅遊業、零售業等服務業先受影響，之後可能傳導到某些生產服務業。影響的程度更多取決於本次疫情時間的長短。經濟有自己運行的規律，傳導需要時間。疫情影響到寫字樓需求端，以2003年非典及2008年經濟危機的經驗來看，滯後的規律是通常是6個月左右的時間。如果說中美貿易戰是長期影響的話，希望疫情的影響是短期波動的，但疫情導致中小企業的經營壓力對於部分寫字樓需求造成的負面影響可能會持續。
為什麼中小企業對於寫字樓、購物中心、聯合辦公等這些商業地產而言這麼重要？根據2018年國務院統計數據，我國中小企業貢獻了50%以上的稅收，60%以上的GDP，70%以上的技術創新，80%以上的城鎮勞動就業崗位，90%以上的企業數量。根據仲量聯行的研究統計，2019 年北京甲級辦公樓市場租賃成交中，承租面積小於 1,000 平方米的中型、小型企業佔比超過 50%，是辦公樓需求的主要來源。因此中小企業經營壓力的增加，將對辦公樓市場的需求產生一定程度的消極影響。
本次疫情之下，相比中小企業而言，大型企業壓力相對可控。從寫字樓面積需求行業角度看，TMT行業、醫藥行業這些可能受益的行業，未來進而穩定或增加面積需求。傳統寫字樓的韌性行業如金融、專業服務業相對而言抗壓能力較強，預計需求會保持穩定。
房訊網：疫情之下，商業地產（寫字樓、產業園）行業從業者的應對和反思？
張平：寫字樓市場就是經濟發展的晴雨表，經濟形勢直接影響寫字樓市場表現。短期而言，這次疫情對寫字樓上半年的影響類似2003年非典對市場造成的短期影響，主要體現在租戶實際看房量的銳減，市場潛在的搬遷、擴租等選址需求暫時停滯或延緩。預計4月份之前選址看房客戶量將明顯低於往年；預計5月以後會逐漸增加。即使大部分業主都提供了力度較大的優惠條件，但很可能出現很多寫字樓租戶重新選址動機不足的現象，部分中小面積租戶選擇原地續租，以不變應萬變。預計今年下半年選址的活躍性會上升，不過今年整體收取租金的月份會減少。
目前來看，央企和高科技企業、醫藥企業、金融、專業服務業所受影響相對有限。以北京寫字樓市場為例，各區域表現就有所不同。新興市場如豐臺科技園商圈、麗澤商圈，2019年就出現過因為一些中小企業沒有如期拿到融資導致剛剛簽完租賃合同就出現退租現象，但是同期央企租戶的表現則非常穩定。而在以高科技互聯網為主要租戶的中關村商圈和上地商圈，所受影響整體有限，滯後效應也不一定明顯。
總體來看，寫字樓市場的未來走勢取決於企業的付租能力和企業經營受疫情影響的嚴重程度。如果持續時間短，可能中小企業付租能力和承租能力受影響，如持續時間長，某些大企業的付租能力也會受影響。寫字樓市場未來一兩年表現都不容樂觀。雖然受此次疫情的影響不如商業市場顯著，但也需要一定時間才能恢復。
房訊網：疫情之下，對商業地產（寫字樓、產業園）市場趨勢的預測和展望？
張平：2020年伊始，所有從業者始料未及的是新冠肺炎疫情給商業地產行業開啟了史上最難的大考！作為一名地產及金融領域的從業者，也一直在思考疫情會給商業地產行業帶來怎樣的"危"與"機"？
1、遠程辦公會變革但不會取代線下辦公。在此次疫情的影響下，遠程辦公成為2020開年復工的首選方式。但是，遠程辦公並不是革命性的變化，經歷了此次疫情，相信更多人體會到了集中辦公的高效和必要，因此預計疫情過後集中辦公仍是各公司的首選。目前遠程辦公在美國也僅是少數公司在實踐，遠程辦公會變革寫字樓使用的靈活性、便捷性、效率性，甚至是顛覆某些辦公傳統觀念，但並不會也不能完全取代線下的實體辦公。
2、寫字樓資管將面臨史上最嚴峻的防疫考驗。寫字樓的人員持續密集程度遠高於購物中心等商業物業。隨著逐漸復工，寫字樓相對較高的人員密集度及常見的大開間式工位集中辦公區，將給防疫工作帶來巨大挑戰。
3、呼籲減免商業地產業主方的"房產稅"。當下，抗擊疫情是第一要務，但後續的經濟發展舉措如何落地至關重要。我們看到全國範圍內，無論寫字樓、購物中心、聯合辦公、物流倉儲等商業地產領域的很多業主方，都盡其所能已經為其資產的租戶方或多或少的進行了租金減免，以減輕租戶的壓力，攜手共擔疫情造成的負面影響。所以，在此呼籲政府針對已經給予過租戶租金減免的業主方免除或減少"房產稅"等相關稅費負擔。
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