2018年已经进入下半场，距离年终还有174天。
各位小伙伴，年初制定的计划，现在完成得怎么样？有没有一种很强的焦虑感？
【奸笑的表情包】
别怕，比你们焦虑的大有人在。比如，各家楼盘的营销总们。
昨天，姜Sir刚刚盘点了一番下半年天津楼市计划入市的纯新盘，真的是一家家开发商问，一个个项目搜索。
不盘点不知道，一盘点吓一跳。据姜Sir不完全统计，2018年下半年天津房地产市场有将近62个纯新项目有首开计划。
这些，还不包括6月底前刚刚开盘的几个项目，以及还在不停加推新货源的老盘。
难怪从6月初开始，各种纯新盘的发布会就如此密集，有时一天姜Sir甚至要赶两场。
不必讳言，下半年的天津楼市，一定会是一个竞争异常惨烈的局面，尤其是在目前限购、限价政策丝毫没有放松的背景下。
而且，纵观60多个纯新盘，姜Sir还总结出以下非常有意思的五大特点，还很有可能会成为未来楼市的趋势。
当然，对于有购房计划的朋友们而言，供应量越大，可挑选余地和议价空间也越大，必然是一件大好事。
特点一
同区域竞品对对碰，近距离肉搏战即将上演
下半年楼市最大的一个特点，就是竞争将会异常激烈。
很多区域，竞品都是“一对一对”出现，甚至还有同一板块6盘同时入市的。这些纯新盘不仅距离近，而且规划指标也趋同，堪称相爱相杀的“CP”。
比如，外环内将会出现三对重量级高端盘“CP”，一对是北辰龙洲道上的龙洲道188号和大运河府（暂定），一对是天重板块的昆仑御和雍祥府，一对是河北津浦北路旁的首创天阅海河和中冶德贤华府。
海教园的一对“CP”，是刚刚前后脚公布案名的雅居乐御宾府 和景瑞翰邻。前者是曾经的“华南五虎”，后者是上海老牌国企。
张家窝的一对“CP”，是融侨和阳光城合作的皓玥与融侨自己已经开盘的方圆。
滨海的“CP”更多，比如塘沽湾就有景瑞塘沽湾壹号和华远栖塘，生态城静湖水库周边就有联发静湖壹号、新城樾府和中建海纳府，保税区临港区有和昌府和碧桂园领港府。
最热闹的，要算武清黄庄中央水城板块，世茂国风雅颂、金科博翠湾、路劲阳光城隽悦府、
奥克斯泉上文化、以及金融街和新华联的项目，未来将会出现6盘同售，板块总体供应量将超过百万平方米。另外，很多板块还都出现了“左右手互搏”的局面，一家开发商会入股几个不同竞品，甚至有一家开发商操盘两个相邻竞品。
比如，北辰龙洲道两个项目都有首创、金茂、招商、仁恒的股份，雍祥府也有华润的股份。
而融侨更是堪称天津楼市“周伯通”，将会同时操盘方圆和皓玥。据说，俩项目只在户型尺度上有所差别，其他差距很小。
楼市即将“刺刀见红”，下半年会不会出现“某区域渠道销售因争抢客户发生肢体冲突”的社会新闻？
特点二
高价地蓄势，已有部分高端盘准备试水
从2016年年中开始，天津土拍市场进入上行通道，地价不断创出新高，一大批开发商拿到了高价地王。
从今年下半年开始，已经有一些地王项目开始试水市场，准备入市。
比如6月份刚刚正式亮相的中冶德贤华府项目，2016年12月底拿地，楼面地价33441元/平方米。
首创去年7月获得的红桥区油脂厂项目，集团内计划今年要入市，楼面地价30563元/平方米。
刚刚亮相的北辰龙洲道和天重板块4个项目，楼面地价在17000-18000元/平方米。
刚刚公布案名的中海津门大院项目，去年7月下旬由平安竞得，楼面地价31462元/平方米。
张家窝板块融侨和阳光城合作的皓玥项目，去年9月底由融侨出面拿地，楼面地价17357元/平方米。而目前周边最贵的二手房价格，在24000元/平方米左右。
津南北闸口板块去年上半年出让的几个地块，楼面地价都接近14000元/平方米，甚至比今年初出让的海教园两个项目还贵。
静海团泊东区，融信去年4月中旬拿的地块，案名是融信西海岸，楼面地价8241元/平方米。周边目前新盘高层售价在万元上下。
武清黄庄中央水城去年9、10月份出让的6宗地块，楼面地价在12000-13000元/平方米。
在目前的市场环境下，这些高成本地块的入市，将面临很大的压力。
特点三
老盘换新装，一大波收购项目在路上
下半年上市的很多纯新盘，很多都是开发商通过资产股权收并购获得的，有些甚至还是当年的烂尾项目。
比如，旭辉奥体公元101，是收购的原招商依云郡三期。
北京八大处地产与佳源集团合作开发的观城项目，是收购的原弘泽集团的弘泽城。
首创天阅海河，是收购的原港铁集团与天津地铁集团合作开发的地铁6号线北运河站上盖项目。
泰禾津海院子，是泰禾从朗诗手中收购的滨海旅游区地块。
远洋天著春秋，是收购的原弘泽集团开发区二大街的71墅项目。
龙湖武清项目，是收购天津市建德房地产开发有限公司的破产财产转让项目。
此外，金科的天湖、绿城的天津桃李春风、华润的南开悦玺、万科和旭辉合作的叠彩道项目等，也都是通过收购而获得的。
这种情况，未来恐怕将成为整个房地产市场的一种常态。
尤其是已经经历了两年的严厉调控，而且目前丝毫看不出有要放松的苗头，很多开发商的资金链所承受的压力将会越来越大。
估计在下半年，还会有更多的收并购情况，甚至不排除全国范围内大型房企出现重组的可能。
而对于普通购房人，在选择这些收并购项目时，也需要多长个心眼。尤其是一些曾经烂尾的项目，需要关心一下还有没有法律、业主遗留问题需要处理，后期物业服务由谁来负责等等。
特点四
合作项目多，有啥事必须商量着来
地价不断攀升，项目越来越难获得，开发商之间的合纵连横也越来越普遍。
第一个特点中也有提到，下半年这些新盘，甚至有一多半是合作项目。
比如仁恒公园世纪，是仁恒和天津农垦集团合作；
叠彩道项目，是万科和旭辉合作；
龙洲道188号，有金茂、首创、仁恒、招商、天房，金茂操盘；
大运河府（暂定），有首创、仁恒、金茂、招商，首创操盘；
雍祥府的合作方是招商、中粮、华润，招商操盘；
昆仑御的合作方是中粮和华润，华润操盘；
远洋城为远洋地产收购了五矿地产部分股权，双方合作开发，远洋操盘；
中储正荣栋境，有中储、正荣、华润三家合作，华润操盘；
武清隽悦府是路劲和阳光城合作，路劲操盘；
……
真是异常错综复杂的关系。这也是为何，明明案名属于某家开发商，但是却不能带他们前缀的主要原因。比如昆仑御是华润系产品线，但天津项目不能带“华润”；龙洲道188号产品由金茂负责，但不能用金茂产品线的案名。
对于开发商而言，这样的合作可以有效降低风险和拿地成本，但却也会降低利润。而且，在具体实操过程中更加复杂，大到产品定位、设计方案，小到营销节点、广告投放，各家股东都得商量着来。
而对于购房人而言，这有可能还有优势——可以集各家所长，提升项目品质。比如龙洲道188号，就是金茂负责产品设计，物业由仁恒负责。
特点五
有人扛不住着急入市，有人拖着还在等松绑
实际上，姜Sir盘点的这些纯新盘中，有不少很早就亮相了，一直说要开盘入市，却一直在推迟推迟。
比较典型的几个项目：启迪协信南开1911、金科天湖、隆基泰和紫金府、仁恒公园世纪、金地艺术家。
分析原因，想必大家也都理解——从去年开始执行的限价政策，打乱了很多开发商的节奏。早开盘，就意味着利润的损失。因此，大家也都倾向于“用时间换空间”，不断地将开盘时间推迟，寄希望于政策有松动的可能。
但是，从1年多的发展看，限价依然在非常严格地执行。尽管也有因高地价有所调整的项目，但整体上并没有太大的松动。
可是对于开发商而言，拖得太久，不仅要承受越来越大的资金成本，原来积累的客户也会被竞品抢走，压力同样很大。
从姜Sir目前获得的信息，金科天湖计划7月份就要开盘，目前正在报集团批准；仁恒公园世纪计划本周日首开；紫金府计划启动新一轮推广；南开1911和艺术家也都计划将会入市。
当然，也有一些高地价项目，以目前售价，成本核算不过来，依然在采取“拖延”战术。
比如保利南大迎水道校区项目，集团的意见就是“等价格”；联发生态城的景湖壹号项目，已经打了停工报告；正荣制本厂项目，今年也不再有入市计划；北闸口几个项目，也都推迟了。
附：2018年下半年天津楼市纯新盘盘点
河西区
1、万科旭辉叠彩道项目：河西区高端盘，被环渤海发展中心、欧亚花园、叠彩道和标志4S店环抱。包括两栋27层高层和3栋7层洋房，高层105平方米三居，洋房121平方米三居、158平方米三居半、188平方米四居半，全精装。计划年内入市。
2、仁恒公园世纪：河西区新梅江浯水道与洞庭路交口，总建筑面积约16万平方米，容积率2.23，总计1076户，11栋高层全精装，双会所。本周日首开，39500元起，首推97平方米两居，128平方米三居，144平方米三居，总计228套。
南开区
3、南开1911：南开区为数不多的存量新盘，位于黄河道、咸阳路板块，临近地铁2号线咸阳路站。计划首推高层101、136平方米三居，三梯四户。
4、南开悦玺：位于南开区临潼路与津河交界，原城投置地的项目，因混改未来将由华润操盘。包括4栋高层、1栋小高层、2栋洋房，首推高层90平方米两居、121平方米三居。年内会启动。
5、万科新都会：万科收购的天拖北地块，商业金融业用地性质，据透露将做类似四季汇一样的大平层公寓。计划年内入市。
6、金地双峰道项目：天津地王，海光寺双峰道原天津师大北院。据内部透露，集团“内控一定要开”，目前施工已展开，但目前还没有更新动态。天津规划局官网公示的规划草案显示，住宅总体量约8万平方米，主要为7层洋房、10层小高及30层以上高层，规划住户496户，容积率2.5。
河北区
7、首创天阅海河：河北区富悦路与富堤路交口，曾经是港铁集团与天津地铁集团合作的项目，后被首创收购，由首创负责整体操盘。地铁6号线北运河站上盖的综合体，总建筑面积将近25万平方米，包括商业、公寓、写字楼和住宅。
8、中冶德贤华府：河北区天泰路和津浦北路交口，地铁6号线天泰路站旁。总建筑面积约17万平方米，包括住宅、商业、配建公建以及一所1.1万平方米的学校。住宅外檐采用铝板幕墙，全部精装，采用与清华大学合作研发的住宅科技系统。首推户型包括109、136、157平方米三居。
9、隆基泰和紫金府：河北区建昌道与群芳路交口，总规模约6.7万平方米，容积率2.44，住宅包括洋房、小高、高层。计划年内入市。
河东区
10、中储正荣栋境：河东区中环线内琳科东路与东兴路交口，由中储、华润、正荣三家开发商合作开发。上周末首次开盘，均价35000，首推了85两居98、125、127三居户型。
红桥区
11、首创油脂厂项目：红桥区西青道与团结路交口东北侧，楼面地价约31720元/平方米。内部透露信息有望年内亮相，目前没有更多产品信息。
北辰区
12、龙洲道188号：金茂、首创、仁恒、招商、天房5家股东，位于北辰区刘园板块的龙洲道188号，楼面地价约17858元/平方米，总体量约17.77万平方米，总户数约1450户。金茂负责操盘，仁恒物业。计划年内入市。
13、大运河府（暂定）：与龙洲道188号紧邻，楼面地价约18367元/平方米，另需配建27000平方米定向安置商品房，总体量约25.33万平方米。首创、仁恒、金茂、招商合作，首创操盘。计划年内入市。
14、星河淮河道项目：今年2月份星河底价拿地，楼面地价约12277元/平方米，包含17万平方米住宅、10万平方米商服和2万平方米公园绿地。目前住宅产品尚未有更多信息，商业有希望引入COCO PARK品牌。
15、雍祥府：北辰区朝阳路与天重道交口，楼面地价约18367元/平方米，由招商、中粮、华润合作，招商操盘。住宅规划高层、小高、洋房，户型面积89-145平方米，新亚洲风格元素。目前已在水游城、大悦城、红桥欧亚达开设外展。
16、昆仑御：北辰区龙门东道与朝阳路交口，楼面地价约17477元/平方米，由华润、中粮合作，华润操盘。规划有高层、洋房，高层户型81-120平方米的两、三居，洋房122-130平方米的三、四居。水游城外展已亮相。
17、阳光城翡丽公园：津围公路与九园公路交口北侧，北辰科技园新区万河路（北辰经济技术开发区管委会西行500米）。总建筑面积约12万平方米，住宅产品包括小高、洋房和叠拼，目前主推户型100-119平方米三居，示范区已亮相。
18、成宁府：北辰区志成道辅路与津围路交口（向东前行300米），万科、中海与金地合作，金地操盘。建筑面积约3.3万平方米，20层高层户型为97平方米三居，7层洋房户型为130平方米三居。计划8月首开。
19、未来城：就是原来的旷世新城，宜兴阜旧村改造项目，远洋与五矿合作，远洋操盘。规划总体量达300万平方米，仅商业就包含80万平方米。目前已拆迁完毕两块地，首推地块建面约12万平方米。
西青区
20、金地艺术家：西青区宾水西道与工一路交口一南，总建筑体量约8.7万平方米，容积率1.11，产品包括洋房和联排，金地褐石系2.0产品。年内会入市，预计首推54套房源两栋洋房，103、123三居和140平方米三居半。
21、万科西华府：就是津西青（挂）2018-01号地块，西青区中北镇天津城建大学以北、海泰南北大街以东，楼面价11500元/平方米。万科操盘，全洋房社区，户型和目前翡翠系洋房产品一致。年内计划入市。
22、融侨阳光城皓玥：西青区张家窝博桦道南侧，建筑面积约12.22万平方米，容积率1.6，楼面地价约17357元/平方米，6月底刚刚发布案名。
23、天房领世郡：西青区洞庭路与外环线交口东南侧，2015年6月中即拿地，到现在还没开盘。总建筑面积约24万平方米，产品包括小高、洋房和联排。6月底已经完成升级，计划首开11层小高103-180平方米户型；联排221-226平方米户型。
24、龙湖中北镇项目：位于西青区中北镇阜锦道以北、金霞路以西，楼面地价约16502元/平方米。规划总体量约合7.82万平方米，容积率1.9。计划年内入市。
津南区
25、融信津南府： 津南区北闸口镇泽惠路北侧，建筑面积约7.7万平方，容积率1.2，折合楼面地价约13907元/平方米，自持2.1万平方米。今年入市难度较大。
26、禹洲雍和府：津南区北闸口镇津岐公路西侧，规划有联排、洋房、高层，楼面地价接近14000元/平方米。不过禹州内部消息，今年该项目会暂停。
27、津海云著：禹州在北闸口拿的另一块地，位于被查扣宣惠道与右营路交口，后转给了金辉，由金辉操盘，楼面地价约13000元/平方米。总体量约11万平方米，容积率1.2，产品包括联排、洋房、高层，计划年内入市。
海教园
28、雅居乐御宾府：海教园雅润路与泰明路交口，楼面地价约12487元/平方米。总体量约12.8万平方米，容积率1.5，产品为7层洋房。刚刚公布案名，临售在海河文化酒店，计划年内入市。
29、景瑞翰邻：海教园泰明路与雅馨路交口东南侧，楼面地价约12570元/平方米。总体量约9万平方米，容积率1.5，产品为全明洋房。刚刚公布案名，预计第四季度面市。
东丽区
30、上东金茂府：东丽区津滨大道与雪山路交口东北侧，天津第二个金茂府新产品，精装+绿建科技。之前入市的是成林道的悦组团，府组团计划在7、8月入市，首开高层，105-127平方米三居。
静海区
31、金科天湖：静海区体育大道与常海道交口。总规划约26.37万平方米，分三期开发。首期产品为5-6层法式洋房产品，100-142平方米三、四居。近期计划首开。
32、旭辉奥体公元101：旭辉收购的招商依云郡三期，高层产品，预计开盘价格在12000元/平方米左右。年内入市。
33、融信西海岸：静海区团泊东仁爱道与泽水南路交口，总建筑面积约16万平方米，容积率1.2，产品包括联排、洋房、高层。楼面地价约8241元/平方米，并自持2万平方米住宅。计划年内入市。
34、绿城天津桃李春风： 位于静海区团泊东泽水南路与中央大道交口，两个岛屿地块，容积率0.7，总建筑面积超30万平方米。绿城在北中国亮相的第一个江南中式风格低迷产品，包括合院别墅和洋房。年内计划首开合院别墅。
武清区
35、世茂国风雅颂：武清黄庄中央水城板块，泉雅路与泉尚路交口。总建面26万平方米，容积率1.5，产品包括新中式高层、洋房、联排。7月15日开放示范区，计划近期开盘。
36、金科博翠湾：武清黄庄中央水城板块，泉雅道与滨河道交口。总建筑面积约31万平方米，容积率1.5，产品包括法式高层、洋房、联排。示范区已开放，计划近期开盘。
37、隽悦府：路劲与阳光城合作，武清黄庄中央水城板块，泉京路与泉雅道交口。总建面约21万平方米，容积率1.5，预计10月亮相。
38、泉上文华：武清黄庄中央水城板块，泉水道与泉尚路交口南行500米。总体量约12.5万平方米，容积率1.5，产品包括新中式风格5-7层洋房，14层小高。
39、众美南湖湾：武清南湖板块，天和路与藕甸道交口西南侧。建筑面积约7.6万平方米，容积率1.5，纯洋房社区，一梯两户，5-8层，总计17栋。三大外展已亮相。
40、龙湖武清项目：去年龙湖收购的建德房地产破产财产转让项目。位于武清区新城京津公路南侧的一期部分现状房屋即为“盛世华府”，西侧、强国道（原富民道）北辰二期商住用地，将以全新形象推出。计划今年入市。
滨海新区
41、中海金科金海湾：滨海新区新港一号路与海滨大道交口，总体量近7万平方米，容积率2.0。刚刚亮相，计划年内入市。
42、中海津门大院：位于开发区第二大街与太湖西路交口，纯住宅楼面地价约31462元/平方米。总建筑体量近7万平方米，容积率1.9，产品类型为高层和叠拼。6月发布案名，计划年内入市。
43、金地臻悦： 位于天津港北疆港区航运五道以南，楼面地价约18641元/平方米。总体量约12万平方米，容积率2.0，住宅产品规划有洋房、小高、高层，总计949户。计划年内入市。
44、泰禾津海院子：收购的原朗诗滨海旅游区项目， 位于生态城明盛道与新昌路交口。总体量6.54万平方米，容积率1.2，将把泰禾院子系产品引入。计划年内入市。
45、远洋天著春秋：收购的原弘泽71墅项目，位于开发区第二大街与北海西路交口。整体拆除重建，改为大户型“平墅”，只有90套房源。计划年内入市。
46、观城：收购的原弘泽城项目，位于滨海新区洞庭路与第二大街交汇处。总体量约28.5万平方米，容积率2.57。计划近期高层首开，主推90-120平方米户型。
47、华远栖塘：塘沽湾板块，总体量约6.6万平方米，容积率1.5，年内计划入市。
48、景瑞塘沽湾壹号： 位于塘沽湾板块，总体量约10万平方米，全洋房社区，三大外展已亮相，预计第四季度入市。
49、龙湖北塘项目：位于北塘徽州道南侧，包含10宗子地块，楼面地价约15190元/平方米，规划总体量约17.3万平方米。计划年内入市。
50、联发静湖壹号：中新生态城静湖板块，总体量近18.5万平方米，容积率1.1。整体主要由6-7层的洋房和4层叠拼新中式风格建筑组成。不过据内部透露，因成本问题今年不回入市。
51、新城樾府：中新生态城静湖板块，总体量约9.6万平方米，容积率1.1。今年计划入市。
52、中建海纳府：中新生态城静湖板块，总体量约13.7万平方米，容积率1.1。
53、天保天成铂悦：位于太湖西路与第一大街交口，总建筑面积约11.28万平方米，容积率1.8，以洋房为主，配有高层、小高层和联排。计划近期开盘。
54、华远棠悦：位于汉沽东扩区，规模近7万平方米，容积率2.0。预计年内开盘。
55、中骏四季风华：汉沽新开中路68号（邮局对面），总体量16.7万平方米，容积率2.5，总价较低。
56、金科集美天成：收购的旭辉的项目，位于汉沽五纬路与六经路交口，总体量13.6万平方米，容积率2.5。
57、碧桂园力高理想海：位于汉沽东扩区，总体量近22.7万平方米，容积率1.19。
58、碧桂园华厦·阅海：位于汉沽三经路与六纬路交口，外展已经亮相，预计首推180-200平方米联排、140平方米洋房和108平方米小高。
59、和昌府：临港产业区金沙江道与渤海十六南路交口，总体量约16.8万平方米，容积率1.68，产品包括5栋高层、25栋洋房。外展已亮相，计划年内开盘。
60、碧桂园领港府：临港经济区临港区珠江道与渤海十七南路交口，总体量约14.4万平方米，容积率1.5，产品以洋房为主。计划年内开盘。
蓟州区
61、和山正院：位于蓟州新城板块，总体量约21万平方米，容积率1.5。7月8日洋房已首开，8月将大量推货。
62、碧桂园盘山郡：位于蓟州区津围线与燕山西大街交叉口西北侧，首期占地450亩，主要产品以洋房、叠拼、联排为主。
（以上信息为个人整理，仅供参考，一切以开发商方面为准。欢迎各开发商留言更正错误、进行项目补充。所有照片均来自网络，版权归原著者所有。如有侵权，立即删除。）
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2018·7·10
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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