在很多二線城市，部分房價假裝到了一線！

NO.1|壹

前一陣子，關於南京學區房房價地圖的議論比較多，畢竟南京學區房的房價已經達到北京上海中心區域非學區房，甚至是二線學區房的價格了。所以對於南京學區房到底值不值的問題，又成為一個買房悖論。

南京學區房區域面積較大，涉及多個學校，掛牌價普遍超過8萬/平，成交價在10萬甚至12萬/平米以上的也是比比皆是，可以說是相當扎眼了！

一方面大家對學區房趨勢若騖，一方面又對南京的升學率充滿焦慮，在這個過程中學區房越來越高，有好事者拿出了北京上海的市區房價，發現並沒有那麼可怕！

比如上海市中心南京東路附近，普通房子的掛牌價也就在8-10萬左右。不過考慮到南京新街口作為市中心二手房價也並非很高，所以這種直接的對比並不是特別合適。

靜安寺周邊的老房子看起來並沒有那麼貴，6-10萬左右還是可以下手的。

黃浦區的房源也差不多，這裡不在一一列舉，只要學區不是最頂尖的，在上海市中心買套房了，並沒有想象中那麼難。

北京的情況也較為類似，非頂尖學區房，核心區域老房子，價格都不算太貴。

那麼問題來了！

北京上海的二三流學區，和南京一流學區，到底是誰的成材率更高？更通俗一點，誰更有可能考入211大學？

目前並沒有數據支撐，來衡量兩者到底誰的性價比更高。

NO.2|貳

這個對比，很多人感到不公的是，北京上海受到高考政策保護，整體升學率遠遠高於江蘇，但南京的學區房，已經不輸京滬太多，憑什麼？

對於這個現象，我簡要要一個解讀！存在即合理。

1. 房地產是一個區域市場，不是全國市場。當然，原則上越牛的城市房價越貴，但並非成正比。比如長沙、重慶的房價，與安徽阜陽差距不大，但政治經濟文化實力完爆阜陽，這就是房價與城市價值的失真。兩者正相關，但絕不是按照數學模型來推演。

上海北京房價最近兩年都降了不少，現在看看京滬的房價，確實便宜。但問題是便宜你就有資格買嗎？再便宜買不到也白搭。

2. 調控層級不一樣。

中國現在的調控政策，一線猛調控，二線嚴調控，三線不調控。如果完全放開市場，參考歐洲、北美的房價情況，區域內最牛的城市房價，可能要達到第二城市的三倍以上。但由於中國的政策干預太大，導致一線城市不能為所欲為的吸血，還是要均衡發展。這就導致整個房價結構不是完全由市場決定，一線調控最嚴，被壓的最狠！

3. 城市特質不一樣：南京雖然是二線城市，但對教育的重視力度堪比京滬，包括房價差不多的杭州，市民對於學區房的痴迷程度，並不如南京家長這麼上癮。大家都關心教育，願意把最大的資源往這方面投入，水漲船高也是自認而然。

本身南京的人口結構就是這樣，學歷高的佔比多，體制內的佔比多，中產佔比多，下一代能繼承的唯一路徑就是教育。考不上大學，想在南京這樣一座城市混的風生水起難比登天。畢竟商業這塊是胡建人、安徽人的天下了。

此外，京滬的學區房單價過20萬的也有不少，頂級學區房價是南京同類學校的兩倍，普通老破小也是南京老破小兩倍，學區房的表現並沒有太離譜。

NO.3|叄

說道這裡，我們不得不提一個概念：“雞頭效應”

一個城市，不一定很強，只要比周圍300公里範圍內最牛就可以了！

一個板塊，不一定最好，只要在周圍10公里內最突出也就行了！

一個樓盤，不一定品質多高，只要壓倒周圍三公里的小區就可以了！

城市方面，最近最火的國家中心城市很好的說明了這一點：

鄭州西安獲批國家中心城市，有些東部的城市就不服了，有我富嗎，有我有錢嗎？批了也沒用，還是窮。

但不要忘了，人家周圍200公里無對手，或者政治地位很高。這就是“雞頭效應”，要均衡發展嘛，不可能都到一線城市，也不可能都往沿海湧入。雖然中西部經濟發展差一個檔次，但在差一個檔次內做中心城市，一樣爽歪歪。高鐵米字形、地鐵抓緊幹、大學一大堆、人口流入快。看平均工資確實差了點，但其實建設一點也沒耽誤，優越感十足。

板塊發展也是一樣，不需要太牛，只要比周圍板塊牛就可以了。比如河西新城，經過15年的發展，現在看並不算太成功，但房價成功了！

你看，學區不佔優，GDP墊底，河西的城市建設放在全國一二線城市也算不上太突出，馬馬虎虎。但在南京目前來看城建就是最好的，這就夠了，一點也不妨礙房價的飆升。

如果看具體樓盤，有一種樓盤我昨天提到過，地緣客戶超多的優質樓盤，往往賣的不差。

比如城北的葛洲壩蘭園，城南的中海城南公館，樓盤好不好？不見的多好。板塊好不好？老破小太多，市容市貌也是一般般，價格也不便宜，但賣起來好像也不太難。為什麼？“雞頭效應”。跟最好的板塊和樓盤相比，其實品質馬馬虎虎，但周圍兩公里再看，算是品質非常好的了。很多地緣客戶、拆遷戶不願意遠遷，一旦有人購買，消費升級，在親戚朋友中還經常出現攀比現象，最後也就賣的差不多了。

NO.4|肆

所以有時候看房價，不一定要嚴格計算性價比。房價是一個區域屬性很強的現象，必須依託本地分析。如果看985概率，長沙、西安的學區房價格最高，但現實顯然不是這樣的。只能說，想買的人多，恰好這批人手上有錢，不管是學區房還是其他，哪怕是一塊石頭，最後的價格都不會低的。

結尾處讓我們欣賞下部分西安、長沙高中的升學喜報，看看什麼叫教育…

這裡特意選擇了一些不同年份的成績，但不管哪一年，狀元榜眼探花一大堆，出國留學一大堆，清華北大60-80人，這僅僅是一個學校。而東部江蘇、浙江、山東這樣的經濟強省，幾乎沒有一個城市的清華北大總數能超過70人。人家一個學校就做到了。問題是長沙有四大名校，西安也有四大名校，都很強，加在一起，一個城市近200個清北名額了。

當然這些學校有個別是招省內高手的，未必戶籍就在省會，但這個成績確實很強了，那麼他們考上來對應的初中、小學學區房是不是很貴？不見得。

所以從性價比的方向來分析學區房，真的意義不大。你的競爭對手不是全國的學區房，而是本市的雞血家長，以及他們兜裡的錢包。

一聲嘆息！

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