對於很多個人和家庭來說，通過貸款的方式來買房已經非常普遍。可還是有不少人對房貸月供缺乏瞭解，網上一些關於月供的介紹也並不準確，那麼房貸都內涵著多少學問呢？
銀行放貸要先收利息，利息都還完了再還本金？
現在有一種比較流行的說法，說銀行放貸要先收利息，月供前期還的都是利息，等利息都還完了再還本金。其實，這種說法並不正確。
銀行在為借款人計算房貸還款額的時候，一般是按月計息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。
目前，銀行的房貸分為“等額本息”與“等額本金”兩種還款模式。等額本息，就是每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額裡，本金部分始終保持不變，利息另算。
“等額本金”還款方式和“等額本息”哪個更划算？
另外還有一種說法，說“等額本金”還款方式比“等額本息”還款方式划算。這種提法也存在理解的誤區。
假設借貸人選擇“等額本金”還款方式，總借款100萬元，分100個月平均還本金，則每月要還本金1萬元。第一個月還：本金1萬元加上100萬元本金借1個月應付的利息數；到了下個月，還本金還是1萬元，再加上（100 — 1）=99萬元本金借1個月應付的利息數。顯然，下個月的利息少於本月（本金變少），所以總還款額也少於本月。這樣一來，以後每個月總還款金額越來越少，最後還清。
的確，在“等額本金”還款方式下，由於前期歸還的本金比較多，所以相對於“等額本息”還款方式而言，借款者支付的利息總額要少一點。不過採用這種方式是不是划得來，任需要好好分析。
一旦選擇“等額本金”還款模式，由於借款人所借的本金數量相對於“等額本息”而言，本金會提前歸還。此時，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機會，能帶來超出支付銀行借款利息的回報，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多留一會兒。
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