《財資中國》圍繞“產業鏈＋財資”的融合，選取了汽車、醫藥、家電和地產這四個產業鏈中的典型企業，以財資賦能視角對產業鏈財資管理和企業管理效能進行解剖，揭示財資賦能全產業鏈經營和企業金融效能提升之道。上期我們介紹了《房地產行業資金管理特點》。本文將解析房地產產業鏈財資效能。
刊於《財資中國|財富風尚》2018年5月刊
在整個房地產行業中，我們選取了4傢俱有代表性的上市企業，深圳萬科企業股份有限公司（簡稱“萬科集團”）、上海綠地控股集團股份有限公司（簡稱“綠地控股”）、北京保利集團有限公司（簡稱“保利房產”）和深圳招商局蛇口工業區控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”）作為分析樣本，並對其財資對象分佈與財資效能指標進行分析及對比。
▲圖 住宅地產行業的財資資產分佈均值圖
從住宅地產的財資資產分佈情況來看。在貨幣資金方面，萬科集團在2015、2016和2017年分別保持在531.8億元、870.32億元和1741.21億元，均值為1047.28億元。相比之下，招商蛇口以438.41億元的均值一直處於低位。在應收票據方面，綠地控股明顯高於其他企業，在2015、2016和2017年分別達到了10.41億元、10.70億元和11.08億元，均值為10.73億元。在應收賬款方面，綠地控股以260.45億元的平均水平拔得頭籌，其在2015、2016和2017年分別為133.27億元、255.51億元和392.59億元；相比之下，招商蛇口的應收賬款數額相對較低，三年中的均值為1.81億元，最低值是在2015年，為0.97億元。存貨方面，萬科集團以4778.57億元的均值處於高位，與綠地控股的4654.26億元均值相差不大，但是在2015年和2016年，綠地控股分別以3970.61億元和4845.33億元的存貨高於萬科集團的3681.22億元和4673.61億元，直到2017年萬科集團才以5980.88億元的存貨量重新反超綠地集團5146.83億元的存貨量；招商蛇口的存貨歷年來都保持著行業最低的水平，均值才0.14億元。
從單個企業的財資資產分佈來看，保利房產的每一類財資資產都較為穩定，除了貨幣資金的數額相比於其他三家企業是最低的，其餘資產都處在四家企業的中間，所以相對穩定。萬科集團在四家企業中貨幣資金的持有量是最高的。從綠地控股的財資資產分佈中可以看出，應收票據一直處於高位。從招商蛇口的財資資產分佈圖中看，整體的資產相比於其他三家企業都比較靠後，這與其企業規模和營收有一定的關係。
▲圖 住宅地產行業營運資金週轉期對比
在房地產行業中，綠地控股的營運資金週轉期是最短的，平均值達到649.7天。萬科集團，其營運週轉期在四家企業中也屬可觀，平均週期為805.8天。從圖31中可以看出，保利房產和招商蛇口的營運週轉期歷年來都高於均值，保利房產在2015年、2016年和2017年分別達到1141.6天、880.03天和1428.78天，招商蛇口在2015年、2016年和2017年分別達到了1244.14天、843.76天和1106.51天。通過對比可以分析，萬科集團的應付賬款週轉期是屬於較長的。
▲圖 住宅地產行業應收賬款週轉期對比
在應收賬款週轉期這一指標中，招商蛇口在整體上均屬最低，2015年、2016年和2017年分別為0.72天、1.30天和1.06天，平均週期為1.03天。相比之下，綠地控股呈現出的數據處於最高，2015年、2016年和2017年分別為23.47天、37.73天和49.38天，平均週期為36.86天。
▲圖 住宅地產行業應付賬款週轉期對比
在應付賬款週轉期方面，除了萬科集團在三年裡的數值波動較大，其餘三家企業都表現出穩定的局面。從上圖中可以看出，萬科集團的應付賬款三年裡都呈現上升的趨勢，均值為311.3天。而其餘三家企業從2015~2017年的具體數值來看，基本保持在一個固定的區間內上下浮動，綠地控股為174~208天，保利房產為131~165天，招商蛇口為159~201天。
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