这是AI君的第47篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。

导语：

高新唐延路、学位、准现房、地铁3号线10分钟，群贤道九號唯一的缺点就剩下贵了……

因房产是大宗交易，购买需慎重。所以AI君测评篇幅较长——本篇测评包含项目测评、周边配套、项目优劣、户型分析以及价格剖析，购房者也可直接拉至想了解的部分浏览。

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1 项目介绍

南二环 带西电附小学位

群贤道九號位于高新南二环与群贤路交汇处向南300米，开发企业为陕西长九实业有限公司。物业公司为戴德梁行（一级资质），物业费为1.80/平米/月。群贤道九號占地约82.7亩，总建面272483平方米，小区绿化率30%，容积率4.27 。由九栋建筑围合而成，住宅总套数1537户，公寓1008户，停车位，共2080个，全为地下车位。

群贤道九號楼位图 点击看大图

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2 周边配套

4条地铁环绕

群贤道九號位于科技路与二环南路之间，交通发达，配套齐全。周边有丰庆公园、西安牡丹苑等公园，地理位置非常好。

交通

地铁：3号线延平门站（规划中的地铁8号线换乘站）与在建的5号线新桃园站（规划中的地铁8号线换乘站）均在项目10分钟步行范围内；距离6号线（在建）劳动南路站步行约20分钟。

3号线延平门站

公交线路：乘2路，4路，201路，207路，212路等十几条公交线路。

教育

小学：185平业主可享用西电附小学位，根据2017年西安教育局划分情况，群贤道九號所在区域被划分到

燎原小学，但小区学区目前待定，就近的还有西桃园小学、中华世纪城小学和高新第二小学。

幼儿园：中海华庭国际幼儿园（置业顾问称已签约，与小区一路之隔）、吉的堡双语幼儿园。

中学：西北大学附中、西安市第五十三中学。

商业配套

群贤道九號地处南二环，临近高新科技路，除了自带的底商，周边大型商业林立，永辉超市、大唐西市、世纪金花、卜蜂莲花、华润万家、苏宁电器等，购物休闲十分方便。

公园

丰庆公园、唐长安城遗址公园、牡丹苑三园环绕，均在项目10分钟步行范围内。

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3 项目优劣

项目优势：

①学位房，带有西电附小学位。不过目前仅有185平业主可用，一家一个名额；

②区位优势明显，西高新核心生活圈，无论是类似世纪金花、卜蜂莲花这类中高端商业，还是小饭店小商铺均有，能够满足业主的不同购物需求，同时医疗，教育、交通配套均比较完善，发展潜力很大；

③交通便利，地铁3号线、5号线、8号线、6号线四条地铁线路围合，再加十几条公交线路助力，出行十分方便。

④车位比达到了1:1.35，共计2080个车位，且全为地下车位，应该可以满足业主的需求。

⑤每户配有防霾新风系统，西安秋冬雾霾严重，春季沙尘较大，安装新风系统很有必要。

⑥群贤道九號2018年8月交房。是目前西安市场少有的准现房。

项目劣势：

①因为靠近南二环，所以堵车问题比较严重；下图为周三早上11点二环南路路况。

②价格较高。

③出入不方便。项目东门位于群贤路，这条路比较窄，路两边都停满了车，而且车流量比较大，因此出入不是很方便。

小区西侧的群贤路

①在西桃园社区和西安锦都之间，视野不好。

②小区周边旧房居多，影响整体环境。

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4 在售情况

群贤道九號，五证齐全，在售12#、13#、14#楼，共计不到 100套房源，价格区间18500-23000元/平。其中，93平价格区间18500-20000元/平；130、136平价格20000元/平左右；141平价格20500元/平。185平价格区间22000-23000元/平，带西电附小学位。可公积金，毛坯准现房，预计2018年8月交房。6#、7#、8#楼均已交房。

群贤道九號施工进度

5 主推户型

185平 带学位

群贤道九號本次户型为93平两室、130平三室、136平三室、141平三室、185平四室等。

1、185平四室（单价22000元/平）

户型优势：

①南北通透，保证通风和采光；

②主次卧、客厅均朝南，采光不错；

③餐客进深10.9米，开间4.5米，显得敞亮、大气；

④餐厨一体，L型厨房，方便操作；

⑤主卫干湿分离，方便使用；

⑥保姆间与厨房紧邻，并有独立的入户门；

⑦四室三个卫生间，早高峰不拥堵。

户型劣势：

①没有玄关；

②厨房北侧空调机位，会影响采光；

③主卧卫生间没有窗户。

2、130平三室（单价20000元/平）

户型优势：

①主卫干湿分离；

②客进深10.3米，开间4.2米，空间比较大气；

③厨一体，U型厨房，方便使用；

户型劣势：

①没有玄关；

②次卧朝北，采光较差；

③卧紧邻厨房，油烟较大；

④进深比较长，北侧的厨房采光被生活阳台和空调机位一遮挡，会影响餐厅的采光；

⑤中间的卧室窗户北向，而且窗户比较小，会影响采光。

3、95平两室（单价18500元/平）

户型优势：

①南向户型，主卧、客厅窗户比较大，采光好；

②餐客一体，节省空间；

③餐厨一体，L型厨房，方便使用；

④卫生间位于整个户型的中部，各个房间使用都比较方便。

户型劣势：

①没有玄关；

②暗卫，采光通风较差；

③次卧朝北，采光较差，紧邻空调机位，比较吵。

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6 AI君有话说

仔细算算价格帐

价格分析之区域：

群贤道九號价格区间18500-23000元/平。上周高新区均价17800元/平，唐延路片区在售新房为万达ONE19000元/平（不带学位），均为毛坯。高新大都荟1.21万元/平，从链家获知该房源为安置楼，不对外销售。伟业公馆截止发文已售完不进入对比范畴。该片区二手房1.3-1.5万元/平（不带学位）。

价格分析之涨幅：

回溯了群贤道九号的价格，该项目去年5月售价1.5万，2018年4月售价1.8万，涨幅3K元/平。

价格分析之楼盘对比：

取高新一期房价对比，部分价格为最近一期的在售价格。

综上所述：

（1） 群贤道九號价格区间18500-23000元/平，一年涨幅3000元/平，对比西安市场涨幅较低。

（2） 该区域新房价格高于二手房价格5000元/平； 高新一期唐延路片区价格最高，高于科技路和太白南路3000元/平。

（3） 群贤道九號对比其余楼盘有学位【但是仅185平以上带学位】和准现房两大不可复制优势，与不带学位交房时间晚的万达ONE对比，该两项优势价值4000元/平，按照185平计算两项优势价值74万。你愿意为了现房和学位买单74万么？

（4） 香榭兰庭二手房带学位价格2.3万元/平（带高新一小学位）。