這是AI君的第47篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。

導語：

高新唐延路、學位、準現房、地鐵3號線10分鐘，群賢道九號唯一的缺點就剩下貴了……

因房產是大宗交易，購買需慎重。所以AI君測評篇幅較長——本篇測評包含項目測評、周邊配套、項目優劣、戶型分析以及價格剖析，購房者也可直接拉至想了解的部分瀏覽。

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1 項目介紹

南二環 帶西電附小學位

群賢道九號位於高新南二環與群賢路交匯處向南300米，開發企業為陝西長九實業有限公司。物業公司為戴德梁行（一級資質），物業費為1.80/平米/月。群賢道九號佔地約82.7畝，總建面272483平方米，小區綠化率30%，容積率4.27 。由九棟建築圍合而成，住宅總套數1537戶，公寓1008戶，停車位，共2080個，全為地下車位。

群賢道九號樓位圖 點擊看大圖

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2 周邊配套

4條地鐵環繞

群賢道九號位於科技路與二環南路之間，交通發達，配套齊全。周邊有豐慶公園、西安牡丹苑等公園，地理位置非常好。

交通

地鐵：3號線延平門站（規劃中的地鐵8號線換乘站）與在建的5號線新桃園站（規劃中的地鐵8號線換乘站）均在項目10分鐘步行範圍內；距離6號線（在建）勞動南路站步行約20分鐘。

3號線延平門站

公交線路：乘2路，4路，201路，207路，212路等十幾條公交線路。

教育

小學：185平業主可享用西電附小學位，根據2017年西安教育局劃分情況，群賢道九號所在區域被劃分到

燎原小學，但小區學區目前待定，就近的還有西桃園小學、中華世紀城小學和高新第二小學。

幼兒園：中海華庭國際幼兒園（置業顧問稱已簽約，與小區一路之隔）、吉的堡雙語幼兒園。

中學：西北大學附中、西安市第五十三中學。

商業配套

群賢道九號地處南二環，臨近高新科技路，除了自帶的底商，周邊大型商業林立，永輝超市、大唐西市、世紀金花、卜蜂蓮花、華潤萬家、蘇寧電器等，購物休閒十分方便。

公園

豐慶公園、唐長安城遺址公園、牡丹苑三園環繞，均在項目10分鐘步行範圍內。

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3 項目優劣

項目優勢：

①學位房，帶有西電附小學位。不過目前僅有185平業主可用，一家一個名額；

②區位優勢明顯，西高新核心生活圈，無論是類似世紀金花、卜蜂蓮花這類中高端商業，還是小飯店小商鋪均有，能夠滿足業主的不同購物需求，同時醫療，教育、交通配套均比較完善，發展潛力很大；

③交通便利，地鐵3號線、5號線、8號線、6號線四條地鐵線路圍合，再加十幾條公交線路助力，出行十分方便。

④車位比達到了1:1.35，共計2080個車位，且全為地下車位，應該可以滿足業主的需求。

⑤每戶配有防霾新風系統，西安秋冬霧霾嚴重，春季沙塵較大，安裝新風系統很有必要。

⑥群賢道九號2018年8月交房。是目前西安市場少有的準現房。

項目劣勢：

①因為靠近南二環，所以堵車問題比較嚴重；下圖為週三早上11點二環南路路況。

②價格較高。

③出入不方便。項目東門位於群賢路，這條路比較窄，路兩邊都停滿了車，而且車流量比較大，因此出入不是很方便。

小區西側的群賢路

①在西桃園社區和西安錦都之間，視野不好。

②小區周邊舊房居多，影響整體環境。

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4 在售情況

群賢道九號，五證齊全，在售12#、13#、14#樓，共計不到 100套房源，價格區間18500-23000元/平。其中，93平價格區間18500-20000元/平；130、136平價格20000元/平左右；141平價格20500元/平。185平價格區間22000-23000元/平，帶西電附小學位。可公積金，毛坯準現房，預計2018年8月交房。6#、7#、8#樓均已交房。

群賢道九號施工進度

5 主推戶型

185平 帶學位

群賢道九號本次戶型為93平兩室、130平三室、136平三室、141平三室、185平四室等。

1、185平四室（單價22000元/平）

戶型優勢：

①南北通透，保證通風和採光；

②主次臥、客廳均朝南，採光不錯；

③餐客進深10.9米，開間4.5米，顯得敞亮、大氣；

④餐廚一體，L型廚房，方便操作；

⑤主衛乾溼分離，方便使用；

⑥保姆間與廚房緊鄰，並有獨立的入戶門；

⑦四室三個衛生間，早高峰不擁堵。

戶型劣勢：

①沒有玄關；

②廚房北側空調機位，會影響採光；

③主臥衛生間沒有窗戶。

2、130平三室（單價20000元/平）

戶型優勢：

①主衛乾溼分離；

②客進深10.3米，開間4.2米，空間比較大氣；

③廚一體，U型廚房，方便使用；

戶型劣勢：

①沒有玄關；

②次臥朝北，採光較差；

③臥緊鄰廚房，油煙較大；

④進深比較長，北側的廚房採光被生活陽臺和空調機位一遮擋，會影響餐廳的採光；

⑤中間的臥室窗戶北向，而且窗戶比較小，會影響採光。

3、95平兩室（單價18500元/平）

戶型優勢：

①南向戶型，主臥、客廳窗戶比較大，採光好；

②餐客一體，節省空間；

③餐廚一體，L型廚房，方便使用；

④衛生間位於整個戶型的中部，各個房間使用都比較方便。

戶型劣勢：

①沒有玄關；

②暗衛，採光通風較差；

③次臥朝北，採光較差，緊鄰空調機位，比較吵。

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6 AI君有話說

仔細算算價格帳

價格分析之區域：

群賢道九號價格區間18500-23000元/平。上週高新區均價17800元/平，唐延路片區在售新房為萬達ONE19000元/平（不帶學位），均為毛坯。高新大都薈1.21萬元/平，從鏈家獲知該房源為安置樓，不對外銷售。偉業公館截止發文已售完不進入對比範疇。該片區二手房1.3-1.5萬元/平（不帶學位）。

價格分析之漲幅：

回溯了群賢道九號的價格，該項目去年5月售價1.5萬，2018年4月售價1.8萬，漲幅3K元/平。

價格分析之樓盤對比：

取高新一期房價對比，部分價格為最近一期的在售價格。

綜上所述：

（1） 群賢道九號價格區間18500-23000元/平，一年漲幅3000元/平，對比西安市場漲幅較低。

（2） 該區域新房價格高於二手房價格5000元/平； 高新一期唐延路片區價格最高，高於科技路和太白南路3000元/平。

（3） 群賢道九號對比其餘樓盤有學位【但是僅185平以上帶學位】和準現房兩大不可複製優勢，與不帶學位交房時間晚的萬達ONE對比，該兩項優勢價值4000元/平，按照185平計算兩項優勢價值74萬。你願意為了現房和學位買單74萬麼？

（4） 香榭蘭庭二手房帶學位價格2.3萬元/平（帶高新一小學位）。