​2018年，花樣年控股僅匯兌損益淨值即達-7.41億元。而2017年同期，該指標為5.99億元

《投資時報》研究員 陳溢波

日前，花樣年控股（01777.HK）對外公佈了其2018年年報。

數據顯示，2018年該公司合同銷售金額達301.73億元，同比增長49.6%。實現營業收入139.86億元，同比增長43%。

不過，其2018年度利潤卻較上一年度下降17.2%至11.68億元。歸屬普通股東的利潤為7.28億元，亦較上一年度的11.54億元有所下滑，降幅為36.9%。

值得關注的是，《投資時報》研究員查閱Wind數據注意到，花樣年控股2018年非經常損益項高達25.59億元。由於港股上市公司財報通常中並無直接的“非經常性損益”項目，《投資時報》研究員一一對照公司財報數據發現，其中主要包含三大部分，分別為“出售附屬公司之收益”實現12.74億元，“重新計量與合營企業之權益及可供出售投資之收益”實現3.84億元，此外“按公平價值計入損益之金融資產公允價值變動”實現9.39億元收益。同時，花樣年控股2018年匯兌損益淨值高達-7.41億元。

近期，《投資時報》研究員致電花樣年控股諮詢相關問題，卻被告知集團公司方面並沒有香港公司相關人員的聯繫方式。

匯兌損益左右淨利潤增速

查閱花樣年2018年財報可以注意到，該公司收入來源主要由物業開發、物業代理服務、物業經營服務、酒店經營及其他業務構成。其中，物業開發收入依然為該公司最主要的收入來源，可佔全部收入的六成。

數據顯示，2018年花樣年物業開發收入達到85.55億元，較2017年65.98億元增長近30%。花樣年控股在財報中表示，這是由於其在當年新結轉了成都和惠州的多處樓盤。此外，其物業經營服務貢獻了41.58億元收入，佔總營收的比例達30.28%。

對於未來的經營策略，花樣年控股提到，2018年其土地儲備面積達1709.43萬平方米，2019年其將在穩定核心投資區域的同時，聚焦粵港澳大灣區及深汕合作區城市更新業務。

然而，需要引起投資者注意的是，在營收大幅上漲的同時，花樣年控股當期的淨利潤卻同比出現下滑。數據顯示，2018年其11.68億元的淨利潤同比下滑17.2%，同年歸屬普通股東的利潤也同比下滑36.9%，至7.28億元。

針對淨利潤下滑的原因，花樣年控股並未在財報中做出明確解釋，僅表明，如撇除匯兌損益的影響，公司年度淨利潤約為人民幣19.09億元，同比上升135.4%。

《投資時報》研究員注意到，針對這一部分匯兌損益，花樣年控股在其財報中提到，2018年其匯兌損益淨值高達-7.41億元。而2017年同期，該指標為5.99億元。

據花樣年控股披露，2017年11月10日，公司旗下的物業公司深圳彩生活發行了本金總額為1.5億元、為期三年的非公開境內企業債，但2018年其出現了7.93億元的匯兌虧損。

從下降17.2%至上升135.4%，可見花樣年控股淨利潤增長水平受匯兌損益影響之大。而在針對匯兌風險的提示中，該公司表示，“除以外幣計算的銀行存款、借款、融租賃承擔及優先票據外，本集團並未面對任何其他重大直接匯率波動風險。儘管2018年人民幣兌美元及港元的匯率有所上升，但預期人民幣匯率的波動將不會對本集團的運營造成重大不利影響。”

出售附屬公司實現12.47億元收益

除了匯兌損益高企，《投資時報》研究員查閱Wind數據注意到，該公司2018年度的非經常性損益項高達25.59億元，較上一年度的7.38億元高出2.47倍。

由於港股上市公司財報通常中並無直接的“非經常性損益”項目，《投資時報》研究員一一對照公司財報數據發現，其中主要包含三大部分，分別為“出售附屬公司之收益”實現12.74億元，“重新計量與合營企業之權益及可供出售投資之收益”實現3.84億元，“按公平價值計入損益之金融資產公允價值變動”實現9.39億元收益。

花樣年控股財報顯示，2018年該公司通過出售6家附屬公司股權，實現了超10億元的收益。其大多是從事物業開發、物業管理和酒店經營的公司，包括：江西銀盛、成都御棧香悅實業有限公司、深圳市飛高至卓實業有限公司、佛山市彩生活物業管理有限公司、河源彩生活物業管理有限公司、長沙祥旺物業管理有限公司等。花樣年控股在這六筆交易中實現了10.77億元收益。

其中，出售單價最高者為8.85億元人民幣向獨立第三方售出的深圳市飛高至卓實業有限公司（下稱飛高至卓）之61%股權，該公司主要從事物業開發業務。

據企查查信息顯示，飛高至卓股東為深圳市樂興企業諮詢有限公司，持股比例為70%，千傲電子（深圳）有限公司持股比例為30%。不過目前，該公司的法定代表人依然為花樣年集團首席執行官潘軍。

除此之外，花樣年控股在年報中公告，其還向旗下彩生活（01778.HK）轉讓了萬象美集團之全部實益權益，交易代價包括10.4億元現金以及向公司發行2.315億股彩生活普通股。完成交易後，花樣年控股於彩生活的股權比例將由46.53%增加至55.95%。在2018年3月交易完成後，花樣年控股持有萬象美權益的攤薄部分與彩生活淨資產之外股份之差額為1.85億元，這些均計入出售附屬公司的收益中。

彩生活貢獻近一半淨利

彩生活在花樣年控股中的地位也不能被小覷。截至2018年底，花樣年控股持有彩生活55.95%的股權。

花樣年控股稱，2018年彩生活簽約的管理面積達5.54億平方米，同比增長27%；營收為36.14億元；淨利達5.18億元，這個規模接近花樣年控股2018年全年淨利潤的一半。

花樣年控股在2018年年報中同時提到，在彩生活2018年36.14億元的總營收中，增值業務為其貢獻4.08億元，該業務包含為開發商銷售車位產生銷售及租賃協助收入、伴隨其“彩富人生”等生態圈核心產品交易而來的線上推廣服務收入等。增值業務為彩生活淨利潤貢獻了超過三成的份額，已逐步成為其“抵禦經濟週期、提供穩定現金流的利潤來源”。

此外，《投資時報》研究員注意到，2018年花樣年控股的負債總額達到749.92億元，與2017年同期512.59億元的總負債相比，大增近50%。當期的淨負債比率也同比上漲1.4%，以Wind金融終端為基準的房地產開發細分行業的11家港股公司來看，從2015年至2018年，花樣年控股的資產負債率每年均高於行業資產負債率的中位數水平。

花樣年控股還提到，由於廣告宣傳費、銷售代理費和其他費用的增加，2018年其銷售及分銷費用較2017年也上漲了5.1%；而由於公司“在社區化轉型過程中營運規模擴大，需要更多的員工數量支撐業務發展”，當年的行政費用也增加了近20%；此外，由於帶息負債的增多，融資成本在當期也同比增加了14.5%。