文 | AI財經社 李霂軼
編 | 鹿鳴
新城控股，發跡於江蘇常州，地產行業新晉十強中發展最快速的企業。發出2018年年報的26天后，這家信心滿滿的企業收到了上交所的一紙問詢函。
新城控股是第一家發佈2018年年報的房地產企業，這是一張令新城足夠滿意的成績單。年報顯示，2018年，新城控股全年合同銷售金額達2210.98億，同比增長74.82％，銷售面積達1812.06萬平方米，同比增長95.21％。
新城的年報也給了行業和資本市場足夠多的考量時間，時隔近一個月後，質疑還是降臨在它的頭上。
4月2日，新城控股發佈公告稱，公司收到上海證券交易所對公司2018年年度報告的事後審核問詢函。為便於投資者理解，請新城控股從利潤情況、資金往來情況、現金流與貨幣資金、房地產開發業務等方面進一步補充披露信息。
存貨難以支撐銷售額？
對於新城來說，決定它如今江湖地位的一年是2015年。那一年，新城B股轉A股，打開融資渠道，新城的發展如開了閘一般，兩年千億，三年兩千億。新城再也不是當初籍籍無名的地方房企，其瘋狂的發展速度令其他銷售額追逐者驚歎。
（新城控股）
從財報來看，新城銷售額可觀，近三年平均複合增長率更是達到90.6%，這是一個令行業仰視的數字。但是，AI財經社查閱新城控股2018年年報，在存貨方面，通過相關公式計算本期增加的存貨數，加上期初數額763.79億，可得出新城控股可銷售的數額是1783.72億，遠遠低於2210.98億的銷售數值。
從數字上來看，存貨似乎難以支撐起銷售額的數值。某市場機構研究總監表示，“出現這種情況的原因是，一方面可能是企業本來土儲就較少，施工開工規模較小。另外一方面就是企業合作、聯營企業較多。”
對此，新城控股回覆AI財經社稱，“2210億的銷售為全口徑的銷售數值，包括了合聯營的銷售，而存貨方面的數字均為並表範圍內的數字，所以按照並表範圍內推出來的數字會小於全口徑的數字，當中差了非並表的部分。”
AI財經社查閱年報發現，2018年，新城合作聯營的企業並沒有那麼多，年報中“權益法下確認的投資損益”這一列的數字也有部分為負值。
對於存貨，新城控股相關負責人強調了房地比和存貨的多樣性。存貨包括新購入的可開發成產品的土地，以及尚未建成和已建成、待出售的物業。存貨和銷售額有著密切關係，AI財經社橫向對比了其他企業這兩個數值，萬科這兩個數值之和是9353.56億，銷售額是6069.5億元。
上交所的問詢函中也提到，“公司（新城）2018年末存貨為1455.73億元，同比增長 90.59%。請公司補充披露：房地產開發業務去化情況和存貨情況的區域分佈特徵。”
另一個和銷售額相關的財務數據是銷售費用，2018年，新城的銷售費用是22.67億，而新城控股全年合同銷售金額達2210.98億。
新城控股自己坦承，公司的營銷費率總體“較低”。原因是，由於大部分項目銷售採用公司內部營銷團隊自銷方式，所以公司的營銷費率總體相對較低。其次，從2018年1月1日起，公司根據新收入準則要求，將為取得銷售合同產生的增量成本。另外，由於年報中的銷售費用為並表口徑，而2210億為全口徑銷售金額，兩者相除也存在分子和分母口徑不一致的情形。
一位上市公司的財務人員對AI財經社表示，“現在業內銷售起碼是兩個點以上，四個點很普遍，如果找銷售公司，五到八個點也是正常的，新城的費用太低了。”
分紅大度，淨利潤存爭議
在新城2018年的年報中，最為引人注目的當是新城的淨利潤。年報顯示，這也是資本市場相當看重的一個財務指標。2018年新城控股實現營業收入541.33億元、同比增長33.58％，歸屬於上市公司股東淨利潤104.91億元，同比增長74.02％。同時，新城擬向全體股東每10股派發現金紅利15元。相較行業其他企業，新城此舉相當大方。
（近些年，新城一直高喊“住宅+商業”的發展戰略，目標是2020年時開業100座吾悅廣場。）
AI財經社翻閱年報發現，新城的投資收益為22.67億，公允價值變動收益27.85億，這兩項加起來總計50.52億，所佔比例近一半。一位注會分析師表示，新城的淨利潤看起來特別高，但是這兩個數據都是非經營性收益。
克而瑞研究中心企業研究總監沈曉玲表示，“很多企業合作、不併表的項目，這些項目的收益會放到投資價值裡。公允價值就是它的持有物業會進行評估，把評估價值放上去，新城的吾悅廣場開業了，持有的購物中心會有公允價值增加。”
新城控股表示，如果在計算公司盈利能力時將其扣除，在某種程度上意味著大幅低估了商業地產在新城控股產業版圖中的價值。另一方面，這部分公允價值價值變動損益也會計提對應的遞延所得稅負債，因此27億的公允價值變動收益對應的稅後金額為20億，也僅佔全部淨利潤的17%。
克而瑞研究中心分析稱，據新城年報數據測算，2017年、2018年吾悅廣場平均單項目租金及管理費營收分別為0.44億元/年，0.50億元/年。假如按照企業計劃，2019年新開業22座吾悅廣場，想要在2019年實現40億收入目標，吾悅廣場單項目平均營收應達0.62億元/年，考慮到新開業的商業地產項目需要一定的佈局週期，如何在短期內實現平均單體項目的收入上漲，將考驗企業商業地產的運營能力。
此外，截至2018年底，新城控股總資產規模3303.18億元，尚未使用授信額度為836.17億元，在手現金餘額454.09億元，短期債務201億元，現金短債比2.26倍。2018年，公司經營性現金流淨額38.17億元，資產負債率84.57％，淨資產負債率較前一年下降18個百分點至49％，財務指標備受矚目。與此同時，作為一家逆市增長的行業巨頭，新城的隱秘“財技”更加需要關注。
閱讀更多 AI財經社 的文章
