上週,太倉市國土資源局掛牌4宗涉宅用地,除上月23日科教新城流拍重掛的地塊外,其它3宗地塊分別位於港區、城廂鎮和璜涇鎮,且這三宗地塊均為今年所在板塊的首次掛地。在土地市場風雲變幻之際,這三宗地塊能否脫穎而出,又是否能夠受到“青睞”呢

地塊位置圖

推地背景

1、實際推地量少

據好地研究院統計,今年上半年,太倉共成交11宗地塊,出讓面積為51.6萬㎡,出讓總建築面積為137萬㎡,成交總額約為42.7億元,樓面均價為3119元/㎡,同比下降35%,平均溢價率為24.31%,除去恆大、復興拿取的大量勾地外,實際推地量稀少,僅為15.92萬方。

2、地價首破萬元

上半年,碧桂園和吳中地產分別以12800元/㎡和10791元/㎡的價格拿下高新區朝陽路兩宗地塊,打破太倉未有萬元地的記錄,順理成章的成為太倉新地王,可見上半年太倉土地市場的火爆程度。

但下半年以來,蘇州土地市場降溫明顯,截止7月底結束的蘇州市區土拍中,不僅未有一次性報價的地塊出現,更是有三宗地塊流拍,在政策嚴厲、土拍價格高等因素的影響下,各房企拿地出價均保持謹慎態度。

因此,本次的土拍是否會受到“寒潮”影響,還是能夠保持火熱,創下地價新高,值得期待。

3、新進房企少

2017年,太倉成為外來房企搶灘之地,據好地研究院統計,共計有包括東原、同濟、金地、華宇、遠洋、建發、正榮、金輝、象嶼、電建、中糧、恆大、藍光、合景、新華聯、萬科、禹洲、泰禾、卓越等在內19家房企成功首入。

而2018年,太倉目前僅吳中地產一家新進,考慮到今年上半年實際推地量稀少和土地市場遇冷的情況,本次三宗地塊又能否吸引“新面孔”,還是已駐房企進一步開拓自身版圖,需要進一步關注。

二、三個問題

1、地塊自身條件如何

三宗鄉鎮地塊除了璜涇地塊不規整外,有一定硬傷之外,整體來說大小比較適中,容積率均為2左右,無較多條件限制。其中,港區和璜涇地塊均位於管委會和鎮區核心地區,城廂鎮地塊靠近天境湖公園。

三宗地塊所處太倉鄉鎮板塊,地塊周邊道路完善,四通八達,並可通過主幹道快速到達其他鎮區。商業、教育和醫療等配套完備,港區和城廂地塊附近更有七浦塘和天境湖等生態景觀資源,給地塊增色不少。

2、起拍價處於什麼位置

在地價方面,三宗地塊又處於什麼樣的位置呢

港區地塊最近周邊土地成交的宅地為新華聯於2017年10月18日競得的秋水街北、龍江路東地塊,樓面價6382元/㎡,溢價率54%,

7月周邊新房售價為12000元/㎡左右,倒推保本地價約為6400元/㎡左右,而本次地塊起拍樓面價僅為5101元/㎡,尚有一定的出價空間。

城廂鎮地塊周圍最近成交的宅地為卓越於2017年12月12日競得的縱一路西、橫七路北地塊,樓面價8242元/㎡,溢價率59%,7月周邊新房平均售價為16647元/㎡,倒推保本地價約為8100元/㎡左右,而本次地塊起拍樓面價僅為6191元/㎡,還有想象空間。

璜涇鎮地塊最近周邊成交的宅地分別為藍光、金輝競得的南部新城13-1、13-2號地塊,於2017年10月18日競得平均樓面價3880元/㎡,溢價率54%,7月周邊新房售價為8817元/㎡左右,倒推保本地價約為4300元/㎡左右,而本次地塊起拍樓面價為3759元/㎡。

地塊價格情況及對應溢價率

根據整理數據來看,按照之前成交情況推測,港區和城廂地塊極易超出市場指導價甚至接近或超過中止價格,璜涇地塊接近起拍樓面價。但實際情況如何,需進一步關注。

1、板塊存量如何

據好地研究院統計,截至7月底,三地塊顯性存量及去化週期較為健康,但三地塊去年均有四宗左右地塊成交,預計明年將集中上市,存在不小的隱形存量,板塊總存量偏大,或成為影響拿地的限制因素。

截至2018年7月三地塊顯性存量情況

截止2018年7月三地塊去化週期(6個月)

上週崑山土拍冷熱不均明顯,這次太倉土拍是否會順應周邊整體趨勢,還是會帶來新的亮點,好地網將持續關注,敬請期待。