NO. 1｜壹
这或是历史性的一刻。
5月30日，未来科技城136号地块（绿汀路与文二西路交叉口），经过9小时鏖战，以封顶楼面价26993元/㎡+自持2%成交。
地块位置绝佳，与“三兄弟”一路之隔，邻近地铁3、5号线换乘站绿汀路站。
对于本次绿城拿地，业界评价，将对未来科技城板块价值，带来一次极有利提升。我也完全赞同。
未来科技城公共服务中心规划效果图
众所周知，作为省市政府重点扶持打造的未来科技城，魅力十足，不仅有淘宝城、海创园、梦想小镇等产业配套，更有金融岛、公共服务中心等诸多宏大规划。
因为创新活力十足，甚至被誉为“中国硅谷”。
一个概念如此好的板块，按理绝大多数房企，都会争先恐后抢着拿地。但意外的是，这里的主流开发商，基本是外来房企。
最让购房者纳闷的是，近几年始终不见绿城的身影。另一本土房企滨江，虽早在2012年拿地（即西溪之星），但当时未来科技城概念，远没有现在火爆。
海创园效果图
在许多人眼中，只有深谙本地市场的绿城、滨江进驻了，才是板块价值受到认可的最佳证明。
比如，经常拿来跟未来科技城对标的奥体，就有桂语江南、奥邸国际、金色江南、翡翠之星、翡翠江南等诸多绿城、滨江系楼盘。
每次两大“宇宙中心”PK，只要对方摆出这点，未来科技城一方，都只能默然无语。
现在，绿城终于来了，我们也可以底气十足了，而那些摇中周边新盘的人，赶紧开香槟庆祝吧。
NO. 2｜贰
但真正大赢家，或许是不远处的东海·闲湖城业主。
看到这里，估计很多人一脸懵逼：绿城高价拿地，边上楼盘的业主，还不是最大受益者？
这是因为绿城这块地，比较特殊，是一宗限制颇多的低容积率宅地。
地块面积57820㎡，总体量86730㎡，容积率1.5，限高18-24米，即6-8层。也就是说，常见的“排屋+高层”高低配模式，肯定是不可能了。
花园洋房效果图
那是花园洋房吗？或许也不完全准确。
我翻遍未来科技城，终于找到了一个非常相似的楼盘——金地·西溪风华。体量近11万㎡，同样是1.5容积率，共19幢7排，均为6层建筑。
三排是花园洋房，四排是纯跃层叠加，相当于一个花园洋房的爆款组合：洋房+纯叠加。从产品角度看，绿城地块大概率也会设计成类似组合。
那这批低密住宅，今后会卖多贵？
根据业内比较通行的计算方式——保本房价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88。建安成本若按3500元/㎡计算，再考虑2%的自持，毛坯保本房价，接近4万/㎡。
未来科技城院墅价值，需要更大想象力
但要知道，这可是低密院墅产品，溢价能力很高，再加上后期精装，实际售价，肯定需要更大想象力。
一个可供参考的对象，是同为绿城旗下的西溪雲庐，其主力户型约180—220㎡的四层精装叠墅，均价高达6万5。
地价更贵的未来科技城项目，即便卖不到这么贵，5-6万的价格，还是不成问题的。
未来科技城低密院墅价值，即将迎来二次腾飞。
但周边楼盘如“三兄弟”，全是高层公寓，而东海·闲湖城，是眼下板块内为数不多、有低密产品在售的楼盘。
NO. 3｜叁
闲湖城距未来科技城的真正中心——城市公共中心仅约3公里，目前主推排屋组团：华景湾。
因为限价，从去年10月核发首张预售证到现在，备案价一直停留在3万1 。
这是什么概念？
杭州链家网显示，目前东海·闲湖城普通公寓，二手价基本在2.5-3万/㎡（与实际成交基本一致）。周边院墅类产品，如杭州院子、西溪雲庐，更是高达5-6万/㎡。
华景湾排屋效果图
而且要知道，华景湾可是板块内既纯正、又稀缺的经典联排，有天有地有院子，舒适度远高于洋房或叠墅类产品 。
与普通排屋产品相比，它还有两大优势。
第一，它属于少见的坡地排屋。通过巧妙设计，地下一层做成了半地下室，有约1.5米露在外面，通过开窗设计，采光及通风极佳。北侧则设计成，可直接停车入户的地下车库。
其次，地上三层均采用南北三露台设计，使用面积极高。
闲湖城华景湾边套建筑面积约247㎡户型图
以边套约247㎡户型为例，三层南露台约19㎡，北露台约10㎡。一楼还有一个约19㎡的北露台， L型南外廊，及有天有地的院子。
在美剧里，我们常看到这样的场景：一家男主人到邻居家拜访，通常就坐在外廊里，和另一家的男主人抽烟、聊天。在这里，也可以还原“美式街区感”场景。
值得一提的是，按主力户型200-250㎡计算，总价只要约600-800万/套左右。
这个价格，在如今的杭州主城，还比不上一套，全款都不一定摇得到的信达滨江·壹品或翡翠海岸。
NO. 4｜肆
对华景湾来说，产品只是众多卖点中的一小部分。
首先，作为城市排屋，它的商业交通配套，一点都不差。
东北方向约2公里外，是去年底已开业的商业综合体——华元西溪欢乐城；直线距离约2.4公里，是规划地铁3号线良睦路站。
美艳如明信片的东海·闲湖城实景
而最让购房者心动的，是这里一流的居住环境。
这个项目一直极其务实，不仅小区规划一气呵成，视觉风貌醒目大气，而且一直坚持先做景观、配套，再卖房子，是杭州为数不多的好项目之一。
它是杭州仅有围绕“中心湖”规划的住区，在其
约1200亩的土地中央，设计了一个约15万㎡的闲湖（约220亩）。面积接近华家池2倍，占小区近六分之一土地。
东海·闲湖城小镇中心的草坪广场
环绕着湖边，是约1500米湖岸线，布置了栈桥、石磴和瀑布连缀的步道。清晨或傍晚，沿着湖畔漫步，那心旷神怡的感觉，胜过许多城市公园。
小区自带的约7万多㎡生活体系配套，大部分已经落地。
包括约1.5万㎡商业中心、约1.6万㎡闲湖城·黄龙饭店（正在装修），约7000㎡小镇客厅，及约5000㎡商街。
在这里，银行、超市、餐饮、咖啡书吧、洗衣、美容美发等邻里商业，一应俱全。
已开学的育海外国语学校
最让业主自豪的是，是这里约3万㎡教育体系。
引入育英教育集团的9年制育海外国语学校，以浸入式双语教学为特点，已于去年9月开学。占地1万多㎡的三之三双语幼儿园，开园已有两年。
所有学生统一面试，同等条件下，闲湖城业主可优先入学。更关键的是，两所学校通过运营，口碑获得了家长们一致好评。
这些商业配套和教育体系，完全不是普通楼盘所能企及的，这也是一个优质楼盘的无形价值。
NO. 5｜伍
历经10余年打造，这个以加州湾区豪宅为蓝本规划的醇熟社区，魅力指数直线上升。
2018年，项目交付将达到近3000户，早期主流客户，是教师和医生。
此外，还有不少主城改善客户，及周边改善客户。后来随着未来科技城的发展和淘宝城的到来，阿里系客户比例，如今已超20% 。
因为特别喜欢这里的环境，还催生出了一批“闲湖城粉丝”。
清澈宁静的闲湖水，让人目酣神迷
比如，业主A小姐，早年在这里买了一套公寓，给父母居住。
后来结婚生子，加上二胎，想要改善，直接买了一套华景湾，准备当第一居所，同时可以跟父母保持“一碗汤”的距离 。
现在，因为摇号的广告效应，更多购房者关注到了这个低调优质盘。
最近一次开盘中，有个来自温州的客户B女士，从来没来过闲湖城，经朋友介绍，却一下子就喜欢上了这里。
公证摇号当天，她请了假，急匆匆赶杭州，现场见证了摇号，顺序20号（21套房子）。
因为怕买不到心仪房源，选房之前一度失眠。期间更是给销售员打了无数电话：“你觉得能买到吗，我列好的目标房源，千万别告诉别人。”
传统概念中，排屋面积大、总价高，二手市场上增长空间相对有限。
但现在，这个规律，也已被打破。
闲湖城已交付的排屋实景
以下沙沿江二手排屋为例，今年不管挂牌价和成交价，较之去年，都已经实现翻倍。
中介告诉我，因为二胎、拆迁、改善等因素，近年来，客户对城市排屋的需求越来越大。而多数排屋供应，都位于远郊。
相比之下，闲湖城小区环境更出色，还有未来科技城这个巨大红利，理应有更大想象空间。
截至目前，华景湾137套排屋，去化近半。留给大家的机会，已经不多了。
据悉，闲湖城华景湾即将推出新的排屋房源，套数不多，同样是六七百万的总价级别，或许可以成为不少人的新选择。
本文
概要
6.6
2018
项目
东海·闲湖城
地址
天目山西路277号
产品
目前主推排屋组团华景湾，共137户（地下一层、地上三层），建筑户型面积约200-250㎡，总价约600-800万/套。
销售
前期房源已售罄，计划近期加推。
推荐理由
被低估的墅居洼地。因为限价，排屋备案价一直停留在3万1，同小区公寓二手价已高达2万5-3万。约3公里外的绿城未来科技城项目，地价近2万7，未来推出的低密产品，售价有望达到5万+。居住环境一流，中央设计了一个约15万㎡闲湖。
其他特点
少见的坡地排屋，半地下室采光设计，地上三层均采用南北双露台设计。自带约7万多㎡商业配套，及幼儿园、小学和初中。
交通贴士
距地铁3号线良睦路站约2.4公里
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文∣麦格
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