從歷史看，世界各國在工業化、城市化進程中，經濟都經歷了由低水平的穩定轉向高速增長，再由高速增長轉向中高速增長，最後再由中高速增長到高水平的相對穩定的結構性變化。在這一過程中不動產都有一個較快的上漲過程，而不動產的上漲，是以大都市圈為代表的。國際化大都市房價上漲的幅度是其他中小城市無法可比的。大美國、英國、法國、日本等已完全實現城市化國家的發展歷史已證明這點。
我國的城市化進入下半場,開始從城鎮化向都市圈發展，我們目前人口城鎮化率51%左右，而戶籍城鎮化率只有38%左右，距70%城鎮化率還有一段路要走。
上漲期
1960～1973年是日本經濟高速增長時期,經濟年均增長率達到9.2％。1973年前後日本經濟由高速增長轉向中高速增長。
由於日本國內企業投資增長緩慢,國際經濟環境惡化,國際貿易下滑,以及日本政府緊縮性財政政策的負面影響,導致了日本1980～1985年的較長時期的低速增長期。在國際政治和經濟等多方面因素的影響下,日元開始大幅升值,1985～1991年進入經濟波動期。
1991～1996年進入經濟低迷期,日本經濟學界稱之為“平成蕭條”。
從人均GDP的發展來看:當一個國家或地區的人均美元名義GDP低於1000時，不動產市場規模很小，價格低廉，房價、地價低如草。當人均美元名義GDP突破1000時，不動產市場開始發展，房價、地價步入上漲期。GDP突破1500美元時，房地產市場規模快速擴大，房價、地價進入快速上漲週期。
1960年，日本人均美元名義GDP約920美元；1970年，中國香港是的630美元；2000年，中國人均美元名義GDP約950美元；1946年，美國人均GDP約1600美元(因為二戰，45年以前的經濟數據，沒有參照價值).
上述的各個時間點,就各地是不動產市場開始發展的起點，同時也是房價、地價步入上漲期起步時間點。
快速上漲期
1950年,美國人均GDP約1900美元;1970年，日本人均美元名義GDP約1900美元。
2006年,中國人均美元名義GDP約2000美元；1974年，中國香港是的2100美元；這時， 房地產市場步入發展快車道路，同時房價也進入快速上漲通道。
美國在城市化、現代化進程中，房地產泡沫首次破裂的時間是1987年；日本房地產泡沫首次破裂的時間是1991年。
1987年，美國的城市化率超過75%，人均美元名義GDP約22000美元；1991年, 日本的城市化率高達78%, 人均美元名義GDP約28000美元。
2016年我國人口城鎮化率52%左右,而戶籍城鎮化率只有38%左右.全國人均美元名義GDP約8600美元。上海達17100美元，江蘇是14360，浙江約12630。距70%城鎮化率，和20000美元的人均GDP還有一段路要走（我估計大約要8-10年)。
中國城市化三階段
中國城市化快速發展始於改革開放之後，1950年城市化率僅7.3%，進過60年發展2014年城市化已達到54.77%。
第一階段至1957年，即一五計劃完成後 城市化率達到10.9%
第二階段1957年—1978年，至改革開放前城市化率達到17.9% 因為政治原因，發展波動較大，但還是有所增長。
第三階段 1978年至今 城市化率接近50%，即每年城市化率增加1%，按此速度計算，2030年中國城市化率超過70%，基本完成城市化，用時約80年。
10年內我國沒有房地產泡沫破裂的風險
美、日二國房地產泡沫破裂,房價崩盤，引發系統風險的時機和誘因十分相似。
1、城市化率達到75%, 人均美元名義GDP突破20000美元。
2、大都市圈人口遷入比，由升轉平。
3、在城市化率已達70%, 人均GDP接近15000美元，發展速度轉慢的情況下，政府出臺稅收、貨幣政策，刺激經濟發展。
4、政府出臺政策，支持、鼓勵低收入群體買房。
當然，在人均GDP低於500美元時，收入和房價比可能更穩定。
現階段我國沒有房地產泡沫破裂的風險：
1、 從城市化進程和社會發社歷史階段，我們距泡沫破裂還比較遙遠。
2、 貨幣發行、匯率牢牢掌握在手中，中國政府的調控能力和手段要比美日強得多，人民幣不存在被動升值的風險。同時還有美日經驗教訓。我國有效規避在房地產泡沫破裂，誘發系統風險的可能性很大。
3、從最高決策層的論斷看，今後來10--15年(最少10年),房地產市場是慢牛。
城市化進入下半場，慢牛的樓市，什麼樣的房子值得持有?
1. 人口流入的大城市城市，如杭州，成都等
2. 空氣好的一線城市，如深圳
3. 省會城市周邊的養老地產，如都江堰
4. 限購的城市，除去限購，資金因素，在同樣一個城市裡：
1）. 買新城區，規劃有地鐵口
2）有小區的，帶學位的
3） 大戶型的儘量避免，難以賣出
4.）市中心的吃飯等生活方便的小區
5）管理的好的小區
6）買現房，小開發商的期房堅決不買
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