因債務人無力償還債權人的金錢債務，履行期限屆滿後，雙方協商簽訂“以物抵債協議”的情形並不少見，若債務人及時配合辦理房屋過戶手續，則雙方之間的債權債務應當視為履行完畢；但抵債房屋在辦理過戶手續前仍登記在債務人名下，可能會因債務人的其他糾紛從而被人民法院予以查封。此時，債權人往往會向執行法院提起案外人執行異議，申請執行法院停止對債務人名下已抵債房屋的強制執行。因我國法律並未對“以物抵債協議”進行規定，且在司法實踐中，各級人民法院對以物抵債協議能否阻卻法院的強制執行亦存在不同的認識，從而導致司法裁判規則不一。筆者通過梳理、檢索相關案例、歸納相關裁判觀點，以期拋磚引玉。
1、受讓人不能通過以物抵債協議直接獲得房屋所有權，僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，以物抵債協議不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。
葫蘆島市中業房地產開發有限公司與孫寶剛、葫蘆島恆遠混凝土攪拌有限公司申訴、申請民事裁定書（（2016）最高法民申3620號）一案中，最高人民法院認為，以物抵債協議並不違反法律法規的效力性強制性規定，應屬有效。恆遠公司擬採取以物抵債的方式取得房屋所有權，應屬繼受取得。因涉案42戶房屋屬於應當登記的不動產，故按照《中華人民共和國物權法》第六條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達成，因而涉案42戶房屋的物權並未發生變動，恆遠公司依據其與中業公司之間簽訂的協議僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，而不能直接獲得房屋所有權。
另，最高人民法院認為，以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》所規定的基於買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別。因而，基於以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。
2、以物抵債協議的受讓人享有的請求權僅是債權請求權，若不能滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定的情形下，其不能排除其他債權人對該房屋的執行。
最高人民法院認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
根據該規定，買受人必須符合以上四個條件並且其權利能夠排除人民法院執行的，買受人所提的執行異議才能得到人民法院支持。本案中，陶智舉示的佔有案涉三套房產的證據尚不足以證明其在一審法院採取查封措施之前，對案涉房產進行了直接或者間接的實際控制並收取相應租金。另，從舉證責任分配上說，案外人提出執行異議或者提起執行異議之訴，應當舉證證明非因自身原因未辦理過戶登記。本案中，陶智未能舉證證明非因自身原因未辦理案涉房產的過戶登記，其應承擔相應的法律後果。
3、以房抵債協議簽訂於人民法院查封之前，且房屋受讓人已經合法佔有該不動產、已支付全部價款、非因受讓人自身原因未辦理過戶登記的，應當認定受讓人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。
王波、楊光等案外人執行異議之訴民事裁定書（2016）最高法民申79號一案中，最高人民法院認為，根據《最高人民法院關於適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條的規定，判決執行標的能否執行，需認定案外人就執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。楊光在本案中主張其對王波因與輕工公司之間的商品房買賣合同而形成的金錢債權所指向的執行標的具有排他性的民事權益，對於其該項主張，人民法院應參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，根據楊光在本案訴訟中提供的證據是否能夠證明在人民法院查封之前其已與輕工公司簽訂了合法有效的書面買賣合同及合法佔有該不動產、已支付全部價款及非因買受人自身原因未辦理過戶登記等予以認定。綜合上述幾點，根據現有在案證據，應當認定楊光就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。
4、受讓人基於以房抵債的原因而通過長期、公開、合法佔有形式公示了其對於訴爭房屋的所有者權利，其他債權人的債權不能排斥受讓人所享有的佔有權能。
海南發展銀行清算組與武漢科技信託投資公司清算組等案外人執行異議之訴（（2013）民一終字第95號）一案中，最高人民法院認為，海發行清算組根據《F座房屋購銷合同書》、《協議書》、《補充協議》的約定，已經基於以房抵債的原因而實際合法享有金融花園F2004、F2301、F2306房屋所有的部分權益，且其已經通過長期、公開、合法佔有形式公示了其對於上述房屋的所有者權利，故其在本案中要求確認對上述房屋享有所有權，具有事實依據，應予支持。
儘管上述六套房屋並未完成權屬過戶登記手續，但是海發行清算組基於合法佔有房屋的事實，其所享有的佔有權能亦應受法律保護。而武科投清算組申請法院強制執行的基礎權利係一種債權，此種債權不能排斥海發行清算組的合法佔有這一所有權權能。
5、主張以物抵債以排除其他債權人的強制執行應當提供證據證明自己為被執行人的債權人，在沒有辦理房屋產權轉移登記的情況下，未完成上述舉證責任的，受讓人不能從自己是已經實際支付了對價並實際佔有所購房屋的商品房購買者的角度主張阻卻生效判決的執行。
王榕威與環亞國際貿易（天津）有限公司等案外人執行異議之訴（（2016）最高法民終113號）一案中，最高人民法院認為：第一，王榕威與環亞公司、聯華公司簽訂以房抵債協議後，自稱在2001年11月與聯華公司簽訂了商品房買賣合同，且天津市當時並未實行商品房買賣合同備案制度，但其此後從未在房地產管理部門辦理案涉房屋的產權過戶登記手續。因此，王榕威無法通過不動產登記簿來證明其為案涉房屋的所有權人。
第二，王榕威主張其取得案涉房屋所有權的依據首先是其對於環亞公司享有300萬元的債權。但其只提供了借款合同和環亞公司的三張收據，卻未能提供其依據合同向環亞公司支付出借款項的銀行轉賬憑證和現金交付出借款項的其他證據。環亞公司一、二審均未出庭應訴，沒有提供相關證據支持王榕威的觀點，僅憑王榕威提供的借款合同和收據，不足以證明其為環亞公司的債權人。
第三，王榕威二審中提交了其與聯華公司簽訂的兩份商品房買賣合同，其中對於案涉兩套房屋價格的約定分別是225萬元和345萬元，與王榕威主張的其對環亞公司享有的債權數額不同。而且，兩份合同中有關付款形式與付款時間部分均為空白，從中無法看出王榕威向聯華公司購買案涉房屋與其主張的環亞公司以上述房產抵債一事之間的聯繫。
綜上，王榕威提供的證據，不能形成完整的證據鏈，以達到其證明自己為環亞公司的債權人，債務人環亞公司因無法償還債務而以案涉環亞公寓的兩套房屋抵償給王榕威，但採取由案外人聯華公司與王榕威簽訂商品房買賣合同的方式完成所有權轉移的目的。在沒有辦理房屋產權轉移登記的情況下，王榕威沒有從自己是已經實際支付了對價並實際佔有所購房屋的商品房購買者的角度主張阻卻生效判決的執行。
6、以物抵債協議欠缺部分生效要件的，不能對抗人民法院的強制執行。
法院經審查認為，異議人所主張的8樓房屋依法不能辦理房屋權屬證書，僅系7樓房屋的附屬隔熱夾層，不能單獨進行交易；且法院生效民事判決書已經判決了異議人的借款本金及其利息，並進入了執行程序。異議人主張8樓房屋權屬亦沒有支付相應的對價，異議人主張8樓房屋的權屬沒有法律依據；在被執行人蔣某與異議人楊某約定該條款時，涉案房屋已經辦理了抵押登記，抵押人在抵押期間轉讓已辦理登記的抵押物的，抵押人未通知抵押權人的，轉讓行為無效。故異議人稱涉案房屋8樓屬於異議人所有的理由不成立。
7、以物抵債協議生效後，債權人對債務人的債權轉化為房屋轉讓的對價，雙方之間基於借款所形成的債權債務關係已被以房抵債協議中的權利義務關係取代，且債權人已對抵債房屋實現合法佔有、使用、收益，未變更登記亦非債權人原因所致，故債權人對抵債房屋享有足以排除強制執行的民事權益。
閆凡苓、張秀娥再審審查與審判監督（（2017）最高法民申2484號）一案中，最高人民法院認為，根據原審法院查明的事實，2011年7月17日，張秀娥與殷憲銀之間形成借款關係。其後，雙方於2012年9月6日簽訂以房抵債協議，由殷憲銀以其所有的位於薛城區燕山路東側384號的樓房北數第3間（上下共三層）抵償該借款本金及利息。根據協議約定，協議生效，張秀娥對殷憲銀的債權轉化為房屋轉讓的對價,雙方之間基於借款所形成的債權債務關係已被以房抵債協議中的權利義務關係取代。閆凡苓關於張秀娥與殷憲銀之間系代物清償關係、在未辦理物權轉移手續前債務人不履行以物抵債協議的債權人不得要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物歸自己、但可以要求履行原債權債務合同的主張，與當事人約定不符，亦無法律依據，本院不予採信。
殷憲銀、房屋共有人王業花與張秀娥、房屋承租人閆志甫於2012年9月16日簽訂協議書，將房屋租賃關係的出租人由殷憲銀、王業花變更為張秀娥，殷憲銀亦將其已經預收的租金返還給張秀娥。至此，張秀娥已實現對房屋的合法佔有、使用、收益。雖然房屋所有權尚未變更登記至張秀娥名下，但未變更登記並非張秀娥原因所致。原審法院認定張秀娥對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，判決停止對涉案房屋的強制執行，並無不當。
從上述司法裁判中可以看出，人民法院內部對於該同一性質的問題存在截然不同的看法，可以概括為兩大類：
一類為不考慮以物抵債協議是否能夠滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的相關規定，而直接認為該協議受讓人僅享有債權請求權，不產生物權期待權，不能阻卻法院的強制執行；
另一類則認為，以物抵債協議享有債權請求權，且在滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的相關規定（即在人民法院查封之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同、在人民法院查封之前已合法佔有該不動產、已支付全部價款、非因買受人自身原因未辦理過戶登記）的條件下，認為該協議能否阻卻法院的強制執行。簡言之，主要爭議點就在於“以物抵債”協議能否等同於普通的房屋買賣合同，在協議簽訂但尚未辦理過戶手續前的協議效力如何，該協議是否能夠適用物權期待權的保護規則。
結合上述裁判案例，筆者認同以物抵債協議屬於諾成性合同，不以房屋實際過戶為生效要件，在該協議簽訂後，雙方即形成了房屋買賣合同關係，且該協議並不違反法律法規的效力性強制性規定，因此該協議在雙方簽訂後已依法成立並生效。在該協議中，債務人系將房屋出賣給了債權人，只是基於雙方存在其他的債權債務關係，債權人以債款折抵購房款，但並不能因此否認其買賣合同法律關係的本質。因此，若雙方存在真實的債權債務關係，並因此簽訂了以物抵債協議，在債權人滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的相關規定的情形下，筆者認為應當適用物權期待權的保護規則。但基於人民法院內部對此問題的裁判規則不一，筆者建議以房抵債協議的債權人在以房抵債協議簽訂後，宜與債務人協商儘快將抵債房屋辦理過戶手續，以免抵債房屋因債務人的其他糾紛被人民法院採取強制執行措施。
合作機構：重慶索通律師事務所
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