新年伊始，房地产企业陆续晒出2019年"成绩单"。
从数据来看，过去一年，整个房地产行业有喜有忧。喜的是2019年又是房地产的销售大年，结合国家统计局已发布的前11个月房地产销售情况，多家机构预测，2019年商品房销售金额破16万亿元，创下历史新高。忧的是，以碧桂园、恒大、万科为代表的龙头房企销售业绩涨幅均有所回落，全年330多家房企发布了破产相关文书。
展望2020年，房地产销售额和销售面积能再创辉煌吗？未来房地产行业将面临哪些挑战？房地产行业的变局对普通人有何影响？
龙头房企触到规模天花板
在楼市调控基调不变、房地产融资收紧的2019年，房企们使出浑身解数冲刺全年目标。全员卖房、降价促销、以价换量频频出现在人们的视野中。
截至1月6日，房地产企业TOP4碧桂园、万科、中国恒大和融创均已发布2019年销售业绩业绩报告。万科和中国恒大两家公司2019年全年合约销售额分别为6308.4 亿元和6010.6亿元。融创全年累计实现合约销售金额5562.1亿元，同比增长21%。
从销售额增速来看，房地产行业高增长阶段已经过去。《排行榜》显示，除融创中国外，前三名的销售额增速均已降至个位数，绿地控股基本零增长，历经了卖股权和人事变局后的华夏幸福则出现负增长。
行业集中度继续提高，千亿房企扩容减速
对于中小房企来说，2019年求生更是不易。
随着房地产行业增速放缓，融资环境持续收紧，规模越大的房企市占率提升越快，资金和人才等优质资源都加速集中到龙头房企和大中型房企中，"大鱼吃小鱼"趋势显现。
2019年初，融创中国收购泛海控股旗下公司，巩固其在一线城市的领先地位及品牌影响力；年末，阳光城接手协信控股、世茂房地产收购福晟国际的消息在市场疯传。据中国地产报，2019年房地产行业平均每天发生2起并购。
房地产行业内部的集中度进一步上升。2019年，全行业TOP4至TOP20房企权益销售金额占比均有所上升（如下图），百强内部各梯队房企分化格局加剧。
2020年，中小房企们的生存境遇难言好转。
克而瑞研报指出，2020年房地产市场将延续"稳"字当头，随着行业增速放缓，房地产市场新一轮洗牌加速进行，企业内部的分化格局将会得到延续。
未来10年，在哪里买房不会后悔？
如果我们放长目光，不管是2019还是2020，可能都是中国房地产行业漫长调整的一个开端。
去年底，在2020中国经济形势解析高层报告会上， 重庆市原市长、中国国际经济交流中心的副理事长黄奇帆指出，未来一二十年，中国房地产的规模要减掉40%。从2017年、2018年17亿平方米的高点逐渐降到10亿平方米左右。中国房地产商的数量会大幅度下降。
那么未来，哪些城市的房子最有升值的潜力或者说抗通胀的能力更强呢？
大家可以紧盯人口流动这一指标。
今年是我国"推进1亿人口落户城市"的最后一年，前不久国家也再次发文，要求大中城市全面放宽或者取消落户限制，中小城市、农村的居民成为各大城市重点"吸引"对象。
目前来看，人口超过1000万的超大城市是大家选择定居的热点之一，人口规模继续上升的趋势非常明显。另外就是像北京、上海、广州、深圳等超大城市，房价太高导致部分人口外溢，这都会带来了周边卫星城市的人口繁荣。黄奇帆认为，以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，所形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市是会加速度发展的。
计划在2020年买房，或者处在择业阶段的小伙伴们，都可以加强对各大城市人口政策和数据的关注，未来改变命运的机会可能就藏在这里面。
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