新年伊始，房地產企業陸續曬出2019年"成績單"。
從數據來看，過去一年，整個房地產行業有喜有憂。喜的是2019年又是房地產的銷售大年，結合國家統計局已發佈的前11個月房地產銷售情況，多家機構預測，2019年商品房銷售金額破16萬億元，創下歷史新高。憂的是，以碧桂園、恆大、萬科為代表的龍頭房企銷售業績漲幅均有所回落，全年330多家房企發佈了破產相關文書。
展望2020年，房地產銷售額和銷售面積能再創輝煌嗎？未來房地產行業將面臨哪些挑戰？房地產行業的變局對普通人有何影響？
龍頭房企觸到規模天花板
在樓市調控基調不變、房地產融資收緊的2019年，房企們使出渾身解數衝刺全年目標。全員賣房、降價促銷、以價換量頻頻出現在人們的視野中。
截至1月6日，房地產企業TOP4碧桂園、萬科、中國恆大和融創均已發佈2019年銷售業績業績報告。萬科和中國恆大兩家公司2019年全年合約銷售額分別為6308.4 億元和6010.6億元。融創全年累計實現合約銷售金額5562.1億元，同比增長21%。
從銷售額增速來看，房地產行業高增長階段已經過去。《排行榜》顯示，除融創中國外，前三名的銷售額增速均已降至個位數，綠地控股基本零增長，歷經了賣股權和人事變局後的華夏幸福則出現負增長。
行業集中度繼續提高，千億房企擴容減速
對於中小房企來說，2019年求生更是不易。
隨著房地產行業增速放緩，融資環境持續收緊，規模越大的房企市佔率提升越快，資金和人才等優質資源都加速集中到龍頭房企和大中型房企中，"大魚吃小魚"趨勢顯現。
2019年初，融創中國收購泛海控股旗下公司，鞏固其在一線城市的領先地位及品牌影響力；年末，陽光城接手協信控股、世茂房地產收購福晟國際的消息在市場瘋傳。據中國地產報，2019年房地產行業平均每天發生2起併購。
房地產行業內部的集中度進一步上升。2019年，全行業TOP4至TOP20房企權益銷售金額佔比均有所上升（如下圖），百強內部各梯隊房企分化格局加劇。
2020年，中小房企們的生存境遇難言好轉。
克而瑞研報指出，2020年房地產市場將延續"穩"字當頭，隨著行業增速放緩，房地產市場新一輪洗牌加速進行，企業內部的分化格局將會得到延續。
未來10年，在哪裡買房不會後悔？
如果我們放長目光，不管是2019還是2020，可能都是中國房地產行業漫長調整的一個開端。
去年底，在2020中國經濟形勢解析高層報告會上， 重慶市原市長、中國國際經濟交流中心的副理事長黃奇帆指出，未來一二十年，中國房地產的規模要減掉40%。從2017年、2018年17億平方米的高點逐漸降到10億平方米左右。中國房地產商的數量會大幅度下降。
那麼未來，哪些城市的房子最有升值的潛力或者說抗通脹的能力更強呢？
大家可以緊盯人口流動這一指標。
今年是我國"推進1億人口落戶城市"的最後一年，前不久國家也再次發文，要求大中城市全面放寬或者取消落戶限制，中小城市、農村的居民成為各大城市重點"吸引"對象。
目前來看，人口超過1000萬的超大城市是大家選擇定居的熱點之一，人口規模繼續上升的趨勢非常明顯。另外就是像北京、上海、廣州、深圳等超大城市，房價太高導致部分人口外溢，這都會帶來了周邊衛星城市的人口繁榮。黃奇帆認為，以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈，所形成的3萬多平方公里當中的中等城市、小城市是會加速度發展的。
計劃在2020年買房，或者處在擇業階段的小夥伴們，都可以加強對各大城市人口政策和數據的關注，未來改變命運的機會可能就藏在這裡面。
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