核心觀點
政策：
2019年政策總基調維穩，全面落實因城施策。該行預計2020年政策將以地方與中央平衡、城市間動態平衡、供需平衡為導向。2019年政策走向整體可分為三個階段，第一個階段以三穩為主要調控目標，落戶政策有效放寬;第二個階段出現了“史上最嚴厲”的房企融資渠道全面收緊;第三個階段提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”並重申“三穩”長期保持不變。
我們認為2020年的政策導向是“三個平衡”，首先是中央與地方之間的平衡，地方可以圍繞中央的政策主基調進行局部微調;第二是各城市之間的動態平衡，城市分化會加劇，並且都將有自己獨立的城市週期;第三是供需平衡，在需求端短期平穩微降的情況下，供給動態調整，以達成穩定市場的作用。
但長期來看，我們認為政策將以“弱行政化、強經濟化、供給差異化”為中心，逐步淡化純行政調控措施，引導各地市場化發展，最終實現“高端住房有限制但市場化、中端住房是中流砥柱但價格可控、低端住房有保障有選擇可租賃”的住房供應機制。
銷售：
該行預計2020年全國商品房銷售面積同比增速在-2%~0之間，銷售金額個位數增長。預計2020年一線城市的新房成交面積將維持較強的韌性，預計平均房價僅有小幅上漲。二線城市整體成交量預計平穩微漲，持續看好城市群中的核心城市、具有特定產業和人口增量的二線城市。三四線城市成交量預計將負增長，但房價較難出現大幅下跌。
2019年前11月全國商品房銷售面積14.89億平，同比增長0.2%，預計全年銷售與去年基本持平;前11月銷售均價增長7%，低於去年下半年平均10.2%的增速，上半年房價漲幅明顯，下半年環比增速基本維持在0的附近。52個重點城市新房成交面積3.03億平米，同比增長18.0%，繼17年下滑後逐步回升，仍不及16年高點;而非監測城市(三四線城市)持續保持低位，除8月外各月成交量均出現負增長。一線開始回暖，二線平穩震盪，三四線城市開始回調。
2019年百強房企銷售增速明顯放緩;全口徑集中度提升度明顯下滑，權益集中度僅局部提升;房企權益比例繼續下滑。
前11月百強房企全口徑銷售額集中度為74%，持續提升;但權益口徑的集中度為54%，與18年同期相比出現了下滑，不過由於全國12月的數據還未公佈，全年的集中度也有可能高於2018年全年，但仍需關注到提升速度的下滑。百強房企的權益比例均下滑，房企合作不斷加大。其中CR100的權益比例下降幅度最大，達到7個百分點，而CR5、CR10僅下降了3個百分點。該行認為，未來頭部房企的規模擴張較為穩定，而規模高速擴張只屬於部分二線的房企，並且整體的時間窗口會收縮。房企不再只盯著量的擴張，而更多的是要求質的提升，因此行業開始出現了“大魚吃中魚”的現象。
土地：
百城土地成交總量不及2018年，住宅面積佔比提升，拿地迴歸一二線;預計2020年成交量“前低後高”，整體正增長。樓面價明顯回升，但溢價率持續低位運行。全國土地出讓金預計與上年持平。非房地產企業在市場上的拿地佔比持續提升。2019年百城土地成交建面12億平，同比下降6.9%;其中住宅類用地佔比47.9%，較去年提升了2.7個百分點;一二線城市佔比49.1%，較去年提升了3個百分點。樓面均價為3135元/平米，同比增長20.7%，二三線城市地價明顯上漲，一線城市平穩下滑。
整體土地溢價率為12.96%，同比微幅提升0.3個百分點，9月開始各能級城市的土地溢價率均跌破10%，市場熱度持續回落。從土地流拍率來看，下半年流拍現象加劇，房企拿地受融資緊影響較大。2019年前11月全國土地出讓金5.8萬億元，增速仍有8%以上的增長，預計全年與上年持平。
非開發商拿地總價佔比提升，預計房企與非房企開展合作會增加。該行認為出現這種現象可能的原因有二：第一，非房企拿地是根據需求自用，例如建員工宿舍等等;第二，因為開發商的整體融資環境較緊，前期拿地資金較緊。而非房企出資拿地後，與房企開展合作，使得開發商提高了資金利用率，實現了以較少自有資金撬動槓桿。
投資建議：
預計2020年政策維穩基調不變，局部微調持續;房企融資有望邊際改善;三四線城市將開始承壓。2019年百強房企整體增速較2018年有明顯放緩，其中CR20-50的房企增幅下降的最多，這一梯隊的房企競爭環境較為嚴苛。千億房企由去年的30家增加至34家，TOP20門檻也從1300億增加至1500億。行業整體的容量仍然足夠，未來房企將越發重視自有資金的週轉率，以此來提高資金轉銷倍數，實現自有資金的單位收益最大化。
主流房企的全年銷售目標穩健增長，業績確定性較強，建議關注板塊的估值修復機會。
該行推薦三條主線：1)有融資優勢、內生性現金流覆蓋力強，受行業融資政策影響較少的房企：萬科(022021)、金地集團、保利地產，建議關注中國金茂(00817)。2)業績增長預期較高的公司：融創中國(01918)，建議關注中南建設、金科股份。3)現金流穩定，房地產後週期的物業管理公司：建議關注保利物業(06049)、永升生活服務(01995)、碧桂園服務(06098)。
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