文|七小劍 編|寧採塵
“天瀛已經鑑了，什麼時候鑑一下天曜呀，等的花都快謝了，都快開盤了~”
又有粉絲在後臺催了。
龍光天曜這個不太新的新盤，的確有故事，有爭議，確實值得一鑑。
今天，就給大家安排上。
快槍手龍光，這次慢了
龍光“快準狠”的風格，這兩年表現的淋漓盡致。不知不覺間，已經竄到了南寧樓市銷售榜的第一位。
前些天，克而瑞發佈了南寧1-10月房企及項目銷售榜。
房企榜上，龍光權益銷售金額突破100億，銷售面積突破100萬㎡，甩第二名約30億、30萬㎡，幾乎提前預定了今年南寧銷冠。
▲1-10月房企TOP10（來源：克而瑞）
單盤榜上同樣很牛。全市單盤銷售TOP20中，龍光就有3個項目上榜，玖譽湖更是闖入了TOP3。
▲1-10月單盤TOP20（來源：克而瑞）
這足以說明，龍光拿地之狠，定位之準，銷售之快。
可是，位於三岸的龍光天曜卻有點慢了。
今年1月30日就已拿地，6月15日已經開放了營銷中心，但至今未正式開售。這都快10個月了。
陷入定價難題？
為啥慢了？
除了市場形勢及政府審批等原因外，小劍估計與糾結的定價有一定關係。
定價既要考慮成本，自身價值，還要結合市場實際情況。
先看成本。年初拿地時，地價為8018元/㎡，為當時板塊最高地價。成本不算低，這就決定了房價不可能太低。
再看價值。從三岸眾多項目地塊價值來看，龍光天曜容積率更低，是純正一線江景，擁有板塊內最高的區位價值。
從全市層面來看，處於較中心位置的一線江景房，定位高端些的，價格都不低，普遍在2萬左右甚至達到3萬+。
比如白沙半島的凱旋1號，柳沙半島的保利君悅灣、華髮國賓壹號，再比如保利冠江墅、華潤西園悅府等一線江景房，概莫如是。
綜合來看，放慢腳步，等待也許是龍光天曜更合適的選擇。
等待誰？
等待地塊價值相似但房價註定更高的龍湖雙瓏原著，等待地塊價值不如自己但房價/地價卻更高的美的悅江府、廣源鳳嶺壹號院和玉桶金項目。
▲三岸樓盤地塊價值及地價排序。
我們知道，中鐵建、新城和彰泰已逐漸進入銷售尾聲，當2萬+項目集中上市後，龍光天曜的籌碼自然就更大了。
所以，龍光天曜慢一點，興許是上策。
全南向+八成看江，戶型牛X
拋開價格，就戶型設計來看，龍光天曜還真與眾不同。
該盤佔地約65畝，容積率2.0，規劃有4棟高層、2棟公館以及多棟院落。看了樓棟排布和戶型設計，你會發現它的不一樣，
把江景價值運用到了極致。其一，樓棟按照南低北高排布，前排是低矮的院落，後面是高層和公館，使得高層和公館也有較好的景觀視野。
其二，如果說從低到高的排布很常規，但4棟高層的設計卻很不常規。
為了滿足採光日照要求，市場通常的做法是將北面套設計為大戶型，主採光面朝北，但舒適度大打折扣。
而龍光天曜做到了全戶型南向佈局，每個戶型的客廳、主陽臺、主臥均朝南。
此外，為了讓更多戶型看江，採用蝶形設計 ，除了前排的3#和5#絕大多數看江（3樓以下被商墅遮擋）外，1#和2#邊套同樣可以看江。這很少見，也很難得。
▲後面4棟高層也擁有良好的觀江效果。
小劍以為，這樣的設計是足夠出彩的，最大化利用了江景資源，使得戶型觀江價值得到充分利用。
▲98㎡做到南北對流雙陽臺。
▲139㎡五房。
從戶型本身來說，98㎡亦能做到南北對流雙陽臺，比較難得。其他中大戶型的設計，也屬於南寧中等偏上水準。
整體來看，能做到戶型全南向，且大約八成的高層都可以看江，的確挺牛的。
豪的不純粹？
當然，對其產品，不少購房者可能會有一種感覺：作為龍光的TOP系產品，天曜豪的不夠純粹。
從當前接受諮詢的產品面積段來看，主力為96-286㎡高層戶型，跨度確實很大。其實，除了高層外，還有30-60㎡的公館和145㎡起步的院落。
▲產品構成。
既有很豪的院落，也有大面積的高層，還有100㎡左右的高層和更小面積的公館。給人的感覺，產品很雜，高端範兒不夠。
▲30㎡公館的戶型和位置。
緣何如此？一定是有原因的。
客觀原因是土地出讓指標決定了不可能是純粹的住宅區，大量的商業指標做商鋪行不通，只能做院落和公館。
基於此，也就有了現在的產品規劃。
實際上，一個項目高端與否，並非只看戶型面積大小。比如華潤幸福裡，也有八九十平方米的小戶型，但並不影響它在豪宅中的地位。
同樣，龍光天曜有獨特的江景價值，又是龍光的TOP系，產品檔次不低。
面積跨度大，正好可以滿足不同類購房者的需求。
小面積公館，滿足的是單身貴族；96-143㎡高層，滿足的是城市中堅力量；而終極置業者可選擇將兩套高層打通（最大286㎡），或選擇200多㎡的院落。
看起來是不同需求的客群，但因為產品定位高、價格高於一般樓盤，他們又都屬於同一類追求江景和居住品質的人群。
“有江有商，可惜沒鐵？”
“這個區域的樓盤容積率都很低，天曜可以直面邕江，北面也有大型商業體龍湖天街，可惜沒有地鐵。所以，我還在猶豫中。”
一位看過龍光天曜的意向購房者如是評價。
誠如這位購房者所說，三岸是新興板塊，目前的配套確實不成熟。尤其是懸而待決的機場線，具體走向仍撲朔迷離，過不過三岸還是未知數。
不過，類似柳沙，三岸有不錯的江景資源，且為南向看江。而龍光天曜又處於邕江環抱處，佔據出眾的江岸位置。
江景方面確實比較難得。目前南寧在售的一線江景樓盤不到20個，而容積率在2.0及以下的大概只有5個。
▲龍光天曜在三岸中的位置。
交通方面，也類似柳沙。有三岸大橋、龍崗大橋等橋樑，可快速通往鳳嶺南、商務區和龍崗板塊。
學校方面，雖無名校，但配置齊全。除了已明確的開泰路小學和開泰路中學，板塊內還規劃有2所中學及3所小學。
商業方面，除了各盤的社區底商外，大型商業體龍湖天街已經明確。
加上是全新區域，進駐企業實力較強，板塊可塑性大，如果進展順利，以後會是南寧較為難得的濱江宜居住區。
至於地鐵，也許還會有驚喜。
按照其中的一個版本，未來的機場線會走三岸，而且站點就在距離龍光天曜不遠處的龍湖天街附近。這一切將於2020年揭開謎底。
年底或許是個機會
最新消息，龍光天曜即將正式開賣，將主推樓棟為1、3#樓96-286㎡產品，預計區間價是1.2萬-1.8萬元/㎡。
與此同時，
公館和院落也會同步推出。公館是30-60㎡，院落是145-183㎡。尤其是145㎡的院落，面積小，總價低，又是江景房，很有吸引力。
▲145㎡院落負一層。
▲145㎡院落一層。
▲145㎡院落二層。
▲145㎡院落三層。
對於龍光天曜是否值得入手？小劍覺得年底興許是個機會。
首先，近幾個月南寧樓市偏冷，優惠促銷頻出，基於市場大背景，龍光天曜當前的定價是比較謹慎的。
第二，等到明年，龍湖雙瓏原著、美的悅江府、玉桶金項目齊齊上市後，這些盤將集體2萬+，屆時龍光天曜可能會跟著提價。現在買入，可能會是一個相對低點。
第三，現在板塊配套未兌現，特別是地鐵機場線還沒定論。這樣的時機，通常是一個板塊價值低窪之時。如果配套熟了，地鐵線明年定了，可能價值和價格也就變了。
縱觀全年來看，現在至12月底買房，一定比前幾個月及上半年的時機要好得多。
大部分人，買漲不買跌。少數人，別人越觀望，他越出手。最終的贏家，往往是少數人。
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