经济观察网 记者 田国宝11月27日，融创中国宣布，融创西南集团从云南城投集团收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司及成都时代环球实业有限公司各51%股权，交易总对价152.69亿元，这是融创今年以来最大一笔交易。
本次融创中国收购的核心资产为18个房地产项目。根据公告，18个项目可售建筑面积为2390.1万平方米，此外有已经签订意向协议还未正式履行出让手续的3587.2万平方米潜在土地储备。
在11月27日举行的环球融创文旅集团媒体见面会上，融创中国董事长孙宏斌表示，今年6月7日，他与环球世纪掌门人邓鸿在无锡进行第一次会面，初步确定了融创中国接替云南城投成为邓鸿合作伙伴的意向。
这是融创中国今年以来第5起大宗的并购，5起并购累计耗资接近400亿元。据第三方数据显示，今年前10个月，融创中国拿地金额超过800亿元。通过这次交易，融创中国得到了什么？又付出了多少？
得到了什么
本次融创中国收购环球世纪和时代环球两家公司股权主要是资产为18个房地产项目。
根据融创中国的公告，环球世纪净资产为167.48亿元，时代环球的净资产为2.83亿元，融创中国获得权益净资产为86.86亿元。环球世纪2018年净利润为5.92亿元，同期时代环球净利润为8.3亿元。
18个项目可售货值面积为2390.1万平方米，其中13个项目为环球世纪和时代环球100%持有，另有5个项目为合作项目。根据已开盘项目售价及未开盘项目周边销售均价，归属环球世纪和时代环球的可售货值大约为2375.2亿元。
除了可销售的部分，18个项目还为融创中国带来300万平方米的自持物业。此外，融创中国提前还锁定3587.2万平方米土地储备，按照18个项目货值均价计算，这部分货值大约在4283亿元左右。
18个地产项目包括的业态较为丰富，除了传统住宅、商办、文旅外，还包括融创没有涉足的会展业态。近年来，会展经济越来越受到地方政府的重视，大量的开发商开始纷纷涉足这一领域。
根据融创中国的公开消息，环球世纪将正式更名为环球融创会展文旅集团，其旗下300万平方米自持物业中，有200万平方米为会议、会展中心。由此融创也成为全国最大的会展类项目持有运营商。
除了增加货值和土地储备外，通过这次收购，融创在文旅、购物中心、酒店、综合体、小镇、度假等各个业态的版图进一步扩大。
付出了多少
根据双方签署的协议，152.69亿元交易对价分4次支付，即11月27日支付10亿元保证金，i双方在支付万保证金后3日内签署产权交易合同。
签署正式合同后5个工作日内，融创需要支付第一笔70亿元的资金；15个工作日内支付第二笔20亿元金额；一年内支付剩余的52.69亿元尾款，如果融创延期支付交易款项，则需要按照10%的年利率支付延期期间的款项利息。
152.69亿元并非这次交易的全部，双方在协议中设定了复杂的交易条款。
签订合同的半年内，双方需要各自解除云南城投和环球世纪及时代环球之间的担保，其中云南城投需要解除的担保额为52.8亿元，而融创中国和邓鸿等6名自然人需要解除的担保额度为156.93亿元。
目前尚不清楚这笔担保将会如何解决，根据环球世纪和时代环球两家公司股权比例，融创中国需要承担解除担保的金额为80亿元。
另外，根据双方协议，融创中国还需要出资40亿元，与云南城投子公司云南省水务产业投资有限公司成立一支专门的地产投资基金，出资年限不得低于2年。
根据今年9月云南城投在云南省产权交易中心挂牌文件显示，截止2019年8月31日，环球世纪和时代环球总负债为284.76亿元，这部分债务减去云南城投集团担保的80亿元后，剩余204.76亿元，融创中国按持股比例应承担104.43亿元。
邓鸿方面也做了让步。根据融创中国公告，未来融创将在环球世纪和时代环球获得的利润分配为71.43亿元。综合来看，融创中国这笔收购代价总额大约为406亿元左右。
并购交易
环球世纪成立于2003年，由邓鸿、柳林、刘洋、邹全、赵凯和尹红等6名自然人股权共同出资成立，其中邓鸿为大股东。2016年6月，云南城投集团对环球是增资3.08亿元成为持股51%的第一大股东。
2017年11月，云南城投集团控股的云南城投置业股份有限公司曾计划收购环球世纪100%的股权。不过，今年6月19日，这一交易最终被终止。
据孙宏斌介绍，孙宏斌与邓鸿第一次见面商谈入股事宜为2019年6月7日，也就是在云南城投宣布终止重组之前，邓鸿已经开始寻找新的合作方，双方用了一个月左右时间完成了谈判。
7月3日和4日，环球世纪将旗下眉山、晋宁、丘北、西双版纳、咸宁、邛崃等6个项目公司股权质押给融创西南公司，累计涉及5.7亿元股权数额。7月5日，环球时代也将康定项目股权质押给融创西南公司，云南城投集团将时代环球股权质押给融创西南公司。
今年9月，环球世纪和时代环球股权出售在云南省产权交易中心进行预披露，11月正式进行挂牌出售。11月27日，融创中国收到云南产权交易中心的成交通知，未来3个工作日内，融创西南公司将与云南城投集团签署正式的产权交易合同。
本次交易的18个项目中，已经开盘销售和未开盘的项目各占8个，还有2个项目为自持；成都、武汉、长沙、昆明和咸宁等地6个项目位置相对较好，其他项目多数为靠近景区的旅游地产类项目；
本次交易的18个项目，康定木雅和成都三岔湖2个项目在时代环球旗下，其他16个项目在环球世纪名下。环球世纪在云南澄江和广东汕头两地也成立相应的开发公司，但还没有相关拿地信息。
项目当初拿地成本极低，成都会展中心2190亩土地为2010年获取，拿地成本每亩不到12万元，黑龙滩拿地成本为每亩15.5万元，位于汉阳区的武汉国博的每亩地成本大约为328万元。
单体建筑面积最大的为武汉国博新城，可售面积达到了521.4万平方米，其次为眉山黑龙滩项目，可售面积达到了358.4万平方米。对于融创而言，这显然是一笔划算的交易，成都、武汉的3个项目总货值就可以覆盖交易成本。
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