經濟觀察網 記者 田國寶11月27日，融創中國宣佈，融創西南集團從雲南城投集團收購成都環球世紀會展旅遊集團有限公司及成都時代環球實業有限公司各51%股權，交易總對價152.69億元，這是融創今年以來最大一筆交易。
本次融創中國收購的核心資產為18個房地產項目。根據公告，18個項目可售建築面積為2390.1萬平方米，此外有已經簽訂意向協議還未正式履行出讓手續的3587.2萬平方米潛在土地儲備。
在11月27日舉行的環球融創文旅集團媒體見面會上，融創中國董事長孫宏斌表示，今年6月7日，他與環球世紀掌門人鄧鴻在無錫進行第一次會面，初步確定了融創中國接替雲南城投成為鄧鴻合作伙伴的意向。
這是融創中國今年以來第5起大宗的併購，5起併購累計耗資接近400億元。據第三方數據顯示，今年前10個月，融創中國拿地金額超過800億元。通過這次交易，融創中國得到了什麼？又付出了多少？
得到了什麼
本次融創中國收購環球世紀和時代環球兩家公司股權主要是資產為18個房地產項目。
根據融創中國的公告，環球世紀淨資產為167.48億元，時代環球的淨資產為2.83億元，融創中國獲得權益淨資產為86.86億元。環球世紀2018年淨利潤為5.92億元，同期時代環球淨利潤為8.3億元。
18個項目可售貨值面積為2390.1萬平方米，其中13個項目為環球世紀和時代環球100%持有，另有5個項目為合作項目。根據已開盤項目售價及未開盤項目周邊銷售均價，歸屬環球世紀和時代環球的可售貨值大約為2375.2億元。
除了可銷售的部分，18個項目還為融創中國帶來300萬平方米的自持物業。此外，融創中國提前還鎖定3587.2萬平方米土地儲備，按照18個項目貨值均價計算，這部分貨值大約在4283億元左右。
18個地產項目包括的業態較為豐富，除了傳統住宅、商辦、文旅外，還包括融創沒有涉足的會展業態。近年來，會展經濟越來越受到地方政府的重視，大量的開發商開始紛紛涉足這一領域。
根據融創中國的公開消息，環球世紀將正式更名為環球融創會展文旅集團，其旗下300萬平方米自持物業中，有200萬平方米為會議、會展中心。由此融創也成為全國最大的會展類項目持有運營商。
除了增加貨值和土地儲備外，通過這次收購，融創在文旅、購物中心、酒店、綜合體、小鎮、度假等各個業態的版圖進一步擴大。
付出了多少
根據雙方簽署的協議，152.69億元交易對價分4次支付，即11月27日支付10億元保證金，i雙方在支付萬保證金後3日內簽署產權交易合同。
簽署正式合同後5個工作日內，融創需要支付第一筆70億元的資金；15個工作日內支付第二筆20億元金額；一年內支付剩餘的52.69億元尾款，如果融創延期支付交易款項，則需要按照10%的年利率支付延期期間的款項利息。
152.69億元並非這次交易的全部，雙方在協議中設定了複雜的交易條款。
簽訂合同的半年內，雙方需要各自解除雲南城投和環球世紀及時代環球之間的擔保，其中雲南城投需要解除的擔保額為52.8億元，而融創中國和鄧鴻等6名自然人需要解除的擔保額度為156.93億元。
目前尚不清楚這筆擔保將會如何解決，根據環球世紀和時代環球兩家公司股權比例，融創中國需要承擔解除擔保的金額為80億元。
另外，根據雙方協議，融創中國還需要出資40億元，與雲南城投子公司雲南省水務產業投資有限公司成立一支專門的地產投資基金，出資年限不得低於2年。
根據今年9月雲南城投在雲南省產權交易中心掛牌文件顯示，截止2019年8月31日，環球世紀和時代環球總負債為284.76億元，這部分債務減去雲南城投集團擔保的80億元后，剩餘204.76億元，融創中國按持股比例應承擔104.43億元。
鄧鴻方面也做了讓步。根據融創中國公告，未來融創將在環球世紀和時代環球獲得的利潤分配為71.43億元。綜合來看，融創中國這筆收購代價總額大約為406億元左右。
併購交易
環球世紀成立於2003年，由鄧鴻、柳林、劉洋、鄒全、趙凱和尹紅等6名自然人股權共同出資成立，其中鄧鴻為大股東。2016年6月，雲南城投集團對環球是增資3.08億元成為持股51%的第一大股東。
2017年11月，雲南城投集團控股的雲南城投置業股份有限公司曾計劃收購環球世紀100%的股權。不過，今年6月19日，這一交易最終被終止。
據孫宏斌介紹，孫宏斌與鄧鴻第一次見面商談入股事宜為2019年6月7日，也就是在雲南城投宣佈終止重組之前，鄧鴻已經開始尋找新的合作方，雙方用了一個月左右時間完成了談判。
7月3日和4日，環球世紀將旗下眉山、晉寧、丘北、西雙版納、咸寧、邛崍等6個項目公司股權質押給融創西南公司，累計涉及5.7億元股權數額。7月5日，環球時代也將康定項目股權質押給融創西南公司，雲南城投集團將時代環球股權質押給融創西南公司。
今年9月，環球世紀和時代環球股權出售在雲南省產權交易中心進行預披露，11月正式進行掛牌出售。11月27日，融創中國收到雲南產權交易中心的成交通知，未來3個工作日內，融創西南公司將與雲南城投集團簽署正式的產權交易合同。
本次交易的18個項目中，已經開盤銷售和未開盤的項目各佔8個，還有2個項目為自持；成都、武漢、長沙、昆明和咸寧等地6個項目位置相對較好，其他項目多數為靠近景區的旅遊地產類項目；
本次交易的18個項目，康定木雅和成都三岔湖2個項目在時代環球旗下，其他16個項目在環球世紀名下。環球世紀在雲南澄江和廣東汕頭兩地也成立相應的開發公司，但還沒有相關拿地信息。
項目當初拿地成本極低，成都會展中心2190畝土地為2010年獲取，拿地成本每畝不到12萬元，黑龍灘拿地成本為每畝15.5萬元，位於漢陽區的武漢國博的每畝地成本大約為328萬元。
單體建築面積最大的為武漢國博新城，可售面積達到了521.4萬平方米，其次為眉山黑龍灘項目，可售面積達到了358.4萬平方米。對於融創而言，這顯然是一筆劃算的交易，成都、武漢的3個項目總貨值就可以覆蓋交易成本。
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