雖然碧桂園年報依然喜人，各項指標增速超過行業平均水平，但匯豐卻維持對碧桂園的“減持”評級，這背後到底有何深意？
業績喜人
在剛剛過去的3月，對碧桂園來說，是一段舒心愜意的好日子。
3月18日，香港聯交所上市房企碧桂園(02007.Hk)發佈年報顯示，2018年，集團連同其合營企業及聯營公司，共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%，增速超行業平均水平。
碧桂園同時表示，伴隨過去兩年銷售額的逐步釋放，公司結算收入穩步增長。2018年，集團實現收入約人民幣3790.8億元，同比增長達67.1%。對於未來，碧桂園同樣很有信心，因為截至2018年末，集團手握大量的已售未結資源，未來結算收入可期。
與應收大幅增長同比，碧桂園盈利水平也在穩步提升。2018年集團毛利潤同比增長74.3%至1024.8億元；結算毛利率持續回升，同比達到27%，較上一年度增加了1.1個百分點。淨利潤為485.4億元，同比增長68.8%；另外兩項核心數據股東應占利潤、股東應占核心淨利潤分別為346.2億元、341.3億元，同比分別增長32.8%、38.2%。
在分紅方面，碧桂園也沒有含糊。2018年，董事會建議以現金派發末期股息每股30.32分，同比增長21.5%，全年合計每股派息48.84分，同比增長38.0%。
憂色隱現
不過，儘管碧桂園在2018年取得了不俗的業績，但並非所有券商都其未來前景看好。
覽富財經發現，在最近半年來，共有七家券商對碧桂園進行了評級，其中興業金融證券、高盛和德意志給予“買入”評級，摩根士丹利則給予“優於大市”評級，而花旗和瑞銀則給予“中性”評級，但匯豐則給予了“減持”評級。
匯豐發表研究報告指出，碧桂園2018年業績符合該行及市場預期，核心盈利按年升38%至341.3億元人民幣，公司並沒有公佈2019年銷售目標，但強調公司建築安全及品質控制。
匯豐指出，公司補充土儲步伐放慢，相信增長的重要性將降低，但管理層對維持現有營運規模有信心。匯豐維持公司長期前景不確定的看法，並認為公司在機器人技術和現代農業方面的新舉措不大可能在短期內促進增長，但會增加研發負擔和其他行政費用。因此，匯豐維持碧桂園“減持”評級，只是目標價由6.6港元升至7.2港元。
此外，2018年碧桂園基本每股盈利1.61元，同比增長30.9%。但在中國香港所有同類上市公司中，並不是特別突出的一家。據瞭解，就每股收益數據來看，在105家同類上市公司中，碧桂園以1.61元（港幣，以下同）/股排在第21位，與香港老牌公司長實集團（10.85元/股）、恆基地產（7.78元/股），差距明顯。即便是與主戰場同在中國內地的中國海外發展、華潤置地、萬科企業等公司相比，碧桂園也存在一定的差距。
還有，碧桂園在最近一段時間被裁員負面消息纏身。從去年第四季度開始，碧桂園傳出裁員傳聞，此後不斷有此類消息傳出，而進入3月份以來，裁員消息越傳越烈。不過3月18日在香港舉行2018年業績發佈會上，該集團總裁兼執行董事莫斌否認了網傳大規模裁員的說法。
增長乏力？
得益於近年來三四線城市房地產市場的崛起，碧桂園一舉做上了龍頭老大，但在三四線城市市場逐漸退潮的當下，碧桂園又將何去何從？
根據最近各地公佈的棚改工作計劃來看，2019年棚改目標或在460萬套左右，較2018年實際執行的626萬套，降幅達到26.5%。而按照2018年～2020年1500萬套的目標估算，2020年的棚改目標可能不超過420萬套。
東方金城認為，棚改紅利逐漸減弱，三四線城市商品住宅銷售和房價走勢將趨於平穩。三四線城市人口及資源向外遷移，而棚改又透支了部分房產剛需，致使房價缺少長期的支撐，在棚改從貨幣化安置為主轉向實物安置為主、棚改開工數量明顯縮減、抵押補充貸款收緊和政府購買棚改服務模式取消的情況下，預計2019年棚改對商品住宅銷售的拉動作用將減弱，三四線城市商品住宅銷售和房價走勢將趨於平穩。
而觀察碧桂園的佈局，發現其依然屯重兵於三四線城市。數據顯示，目前碧桂園土地儲備達2.4億平方米，目標一二線與目標三四線地塊按照金額劃分的比例為40:60，業務範圍遍佈中國內地31個省、269個地級市和1156個縣。
而棚改拆遷貨幣化安置在二線城市基本上比例在20-30%。但在三四線城市比例普遍都在60%-80%。棚改定向貨幣的流動性收緊之後，衝擊最大的顯然是三四線城市。可謂是成也棚改，敗也棚改，基於這種變化，碧桂園顯然無法輕鬆脫身。
面對這種變化，碧桂園又將如何去應對？如果仍然深耕三四線城市，又會如何？我們將持續觀察。
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