統計顯示，到2030年全成都市經濟總量將達到3.8萬億、人口規模也將突破2200萬人的承載數量，粗放型產業佈局顯然已不適合成都發展需求。
作為國家中心城市，成都自2017年打破圈層結構，在重塑城市經濟地理的同時，產業經濟地理格局亦隨著中心城區範圍的擴容而細分，城市內部發生明顯的裂變與分化。
武侯新城電子商務聚集區作為成都66個產業功能區之一，也是13箇中心城區中唯一電子商務產業功能區。目前已入駐聯想、京東、神州數碼等知名企業2500餘家，2017年實現電子商務交易額620億元。
2018年，武侯新城在圍繞建設“西部全球電子商務企業運營總部區”目標的同時，還將確保電子商務交易額同比增長12.9%，交易額達到700億元。
電子商務交易額的高速增長，為行業人才的高薪資提供了強有力的保障。據《2017年度中國電子商務人才狀況調查報告》顯示，電子商務企業50%的普通員工，平均月薪在5000元以上。報告還指出，年輕化亦是行業另一顯著特徵；統計顯示84%的電子商務企業，90後員工佔比達50%以上。
《機遇·前瞻·未來——商業產品如何抓住城市價值裂變下的紅利》公開課現場
不難預見，電子商務產業的蓬勃發展必將為武侯新城源源不斷地注入高收入、高學歷、高素質的年輕人口，隨之也將帶來大量的置業、租房等居住需求。6月22日下午，一場主題為《機遇·前瞻·未來——商業產品如何抓住城市價值裂變下的紅利》的公開課如期而至。當下，成都市場又存在哪些商辦投資的機會呢？
產業佈局加碼區域價值裂變
豪宅第三極價值被重新審視
最近這兩三年，武侯新城的產業地理格局快速重塑，優質土地資源的出讓吸引了品牌房企的集體入駐，高端改善型住宅產品及頂級的城市豪宅項目在武侯新城區域內不斷湧現。一提到武侯新城，人們往往首先聯想到“豪宅第三極”。
沒錯，繼“攀成鋼”、“金融城”坐實豪宅板塊後，誰將成為新一線成都第三個豪宅聚集區之爭就從未停歇。想要摘得豪宅板塊桂冠，絕非僅憑有利的政策導向、高標準的產業佈局、人口流入的利好就足以支撐，城市核心地段、品牌房企聚集、完善生活配套、大量可開發用地等要素亦缺一不可。
公開課現場
眾所周知，成都素有“南富西貴”的說法，內雙楠、光華作為早年開發的老資格富人區，早已無法承載當下的置業需求。而居於西南一隅的武侯新城板塊恰好承接著這些區域外溢人口的改善居住需求，此所謂武侯新城的地利優勢。在公開課上，中原事業一部譚傑女士也明確指出：“在當前住宅限購限價的背景之下，成都公寓市場的表現出量價齊升的行情。而且武侯新城土拍價格依然走高，區域價值得到提升。”
隨著產業迅猛發展、多方面人口紅利衝擊，區域的土地價值也進一步釋放。縱觀武侯新城板塊近三年土地成交情況，2015年至今區域地價上漲近三倍，土地成交價格不斷攀升。而令武侯新城一炮而紅的，當屬2017年4月中國金茂首進成都，其就以17160元/平的樓面地價、46.62億元的總價競得武侯新城162畝地塊。
此後，保利、龍湖、中糧、金科、當代中德、正成等品牌房企的陸續扎堆入駐，加之區域內已落子的中鐵建西派城、金隅大成瓏熙郡、陽光城檀府等項目，以及新城吾悅廣場、成都大悅城、武侯萬達廣場等中高端商業配套，共同構建的高端居住板塊業已呼之欲出。
新房供應匱乏二手房價格飆升
投資武侯新城可有捷徑？
就在人們把目光紛紛投向武侯新城之際，全國範圍內的樓市調控政策步步升級。據中成房業的月報數據顯示，2018年5月，帶裝修均價16000元/平、戶型面積150平以上的中鐵建西派城項目，以單月銷售203套房源、61290萬元的銷售總價，位居當月備案成交總價銷售排行榜探花之位。這也是房源供應緊缺的武侯新城板塊唯一上榜項目。
有限的房源供應難解當下購房需求之渴，面積大、總價高、缺乏購房資格等因素還將不少看好該區域的客源“拒之門外”。欲借置業新房，而搭乘上這趟豪宅末班車的客群似乎陷入“舉步維艱”的被動之境。那麼，二手房的交易情況是否能夠為置業者開啟希望之門？
以保利花園等項目為代表的區域二手房則走出了與新房價格明顯倒掛的行情。據鏈家網近期的成交數據顯示，保利花園的二手房價格已達23000-25000元/平，遠高於區域新房價格。新房與二手房之間巨大的剪刀差，足以成為吸引置業者目光的一大理由。
限購升級 公寓市場迎來風口時機
產業人群聚集程度將顯著影響
公寓投資價值判定
當下市場結構正在發生變化，就在一個月前的5月15日，成都樓市調控加碼，住宅限購升級。擁有購房資格的置業人數驟降、新房置業門檻拔高、新房供應節奏難掌控、短期內二手房價格的不可逆等重重問題，將在一定時期內困擾置業客群。
無法“上車”的年輕置業者，只能將目光轉向不限購的公寓類兼具過渡居住和其它商務使用屬性的產品。成都睿合泰信息科技有限公司顧問中心總經理王珏在公開課上也指出，“在過去五年，成都GDP跑贏全國均速，同時也帶來了大量的人口，通過分析2013-2017年主城區公寓市場供銷情況，2017年的公寓市場有爆發性增長，成交已經大於供應，這是近五年來公寓市場最大的變化。”
事實上，隨著武侯新城電子商務產業的穩步加碼，土地價值不斷攀升，區域對於高學歷、高收入、高素質的“三高”90後電商行業人才的吸附力也日趨明顯。
一項對長租公寓用戶的調研報告顯示，90後、追求自由和個性化生活方式、關心社群活動氛圍營造、為情緒和顏值喜好買單、充分互聯網化的思維方式，是長租公寓客群的共性關鍵詞。
對於崇尚時尚自由，追求個性化、收入頗豐的年輕90後而言，家電齊備、租金穩定、生活服務到位、社群化標籤顯著、娛樂休閒配套完善的長租公將是他們解決短期過渡居住的首選。當然，這類客群對房租的承受能力也更高。
顯然，公寓更加符合“三高”電商人才的“胃口”。武侯新城電子商務產業如火如荼的發展，吸引了大量的有過渡居住需求的電商產業客群，尤其是剛剛出身社會、相對高收入的90後年輕一代。在租售同權的時代下，不限購、置業總價低、自住投資兩相宜的公寓項目，無疑成為了年輕人投資的首選。
目前，成都樓市公寓產品的整體存量仍然相對處於高位，僅靠傳統的公寓價值體系去打動公寓產品投資者越來越難。在公開課中，中泰設計研發中心韓馨梅女士表示，“尤其是在新政及後市政策作用下，公寓產品的成本將大幅增加，進而將對其價格造成較大影響。而後市的應對策略也將通過精準化、差異化、極致化三方面來做出產品創新。”
而像武侯新城這樣正處於產業人口迅速聚集、區域住宅產品高端化、豪宅化趨勢嚴重、供應顯著不足的區域，就成為了尤其值得投資者關注的區域。
從某種程度上說，區域的產業聚集程度，將在今後的一段時期裡，顯著影響公寓類產品的投資價值判定。
金隅·瓏熙匯項目效果圖
不限購、低門檻的瓏熙匯
打破傳統公寓定論
王珏在公開課中指出：成都公寓市場產品端發生了變化，客戶的需求也變大。在當前的投資環境下，大部分客戶顯得比較焦慮。通過各種投資產品回報率的對比，要抓住商辦產品這波投資紅利顯得至關重要。
與武侯萬達廣場一街之隔的金隅瓏熙匯，成就了京派房企金隅地產在成都的又一力作。作為集生態辦公、精品酒店、時尚情景街區、圖書閱讀等多種複合業態為一體的17萬方新體驗式開放社區、城市綜合體，金隅瓏熙匯佔據豪宅第三極——武侯新城頭排之位，也是區域內不可多得的不限購公寓項目。
佔地54畝、總建面約17萬方，自持6萬方商業配套，坐享區域內唯一星級酒店、配置輕奢餐飲步行美食街、類似於將引進言幾又、方所圖書閱覽區域，主力戶型面積49-83平米、最大8.3米開間的瓏熙匯，其總價、首付與動輒150平米起的同區域住宅項目相比，置業門檻大幅降低，居住、投資屬性卻絲毫不輸住宅產品；不僅如此，9.9米挑高裝修大堂、一樓架空主題功能公區，讓生活更有品質。譚傑女士在分享“城市發展格局裂變 武侯新城崛起的投資之路”時就指出：“好的配套，才能成就好的價值，好的產品才有好的溢價。”
項目坐擁成雙大道、萬興路和武侯大道、聚龍路、三環路等構成的“環線+放射狀”的路網交通，與步行10分鐘即可達的地鐵3號線聚龍路站、10號線共同構建的TOD模式，深度踐行商業地產中價值最高的地段屬性。
瓏熙匯項目效果圖
同時，有別於普通公寓項目無景觀設計，以圍合之勢，擁有超大樓間距和觀景效果的瓏熙匯還造就了生態庭院景觀空間，一舉打破公寓項目無景觀的傳統定論，3000平米中庭設計讓公寓產品更多了一些生活感。而獨特的L型樓宇佈局，結合公館底層商業與沿街獨立商業，形成了情景式休閒商業街區，且與武侯萬達廣場相輔相成，填補了區域商業業態空白。
事實上，瓏熙匯不過是作為京派老牌房企金隅地產自2017年起連續加碼佈局新一線成都的戰果之一。據悉截至目前，金隅地產在大成都範圍內已擁有金隅·大成郡項目、金隅·瓏熙郡項目、金隅·瓏熙匯項目，及郫都區項目、新都區項目、高新兩地塊項目，共計七大項目的權益，一張屬於金隅地產的蓉城擴張版圖正日漸浮出水面。
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