用一句诗来形容2019年的房地产市场，这句最为贴切：雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。
乐居河南推出2019年度盘点：从土地市场、政策大事、郑州发展、河南发展、市场成交、新盘预告等维度洞见楼市，洞见2020。
2019，阳春不再，天凝地闭，风厉霜飞。
顶住压力，扛住冷气。
披坚执锐，自作炬火。
抢房已然昨日星辰，流拍忽成今朝东风。
迷惘、观望、思定、谋变，成为2019年河南楼市、郑州楼市的关键词。
悟已往之不谏，知来者之可追。只有记得昨天，才能看得见明天。
乐居河南推出2019年度盘点：从土地市场、政策大事、郑州发展、河南发展、市场成交、新盘预告等维度洞见楼市，洞见2020。
过去的2019年，对于郑州是平凡的一年，也是不平凡的一年。
2019年的楼市经历了刷新历史记录的620次高频调控，经历了“金九银十”变“银九铁十”......郑州楼市下半年房企以价换量力度增强，房价连降。那么在这种情况下，郑州全年真实市场成交情况如何？
该观望or该上车？是捡漏了or站岗了？哪个区域价格最为坚挺？
我们用数据说话！
1
客户回流主城区，去化风险展露
根据克而瑞最新发布的2019年郑州机构市场年报公布的数据，自2016年以来，大郑州整体商品住宅供求量均超2000万㎡。
2019年大郑州商品供应总量为2326万套。同比2018年-7%。
备注：主城区（主城八区）；环郑州（环郑八区）
从供应上看，2019年郑州主城区1048万㎡，同比-11%，供应量连降两年；环郑区域供应量为1278万㎡，同比-3%，整体变化不大。
备注：主城区（主城八区）；环郑州（环郑八区）
从成交看，主城区近两年成交量有所增长，2019年成交1027万㎡，环郑区域成交935万㎡，主城区成交量占比回升，客户开始回流主城区。
尽管主城区成交量有所增长，但2019年四季度主城区商品住宅存量和去化周期都出现明显上涨。截止2019年12月，去化周期达10个月，市场风险有所展露。
从开盘市场上看，主城区月度开盘情况整体比较均衡，去化率在围绕年均去化率上下浮动。
区别于主城区，环郑项目开盘从集中开盘转向小量加推，开盘峰值出现在2019年6月。从曲线上看，2019年环郑区域去化情况一路走低，在11月、12月去化率出现回弹。
总的来讲，2019年购房者对环郑区域市场信心不足，回归主城区意愿强烈。主城区去化周期拉长，需警惕市场风险。
2
最高降价超2000元！大郑州全域降价！
2019年大郑州新房成交价格为14843元/㎡，较2018年相比每平增长182元，同比变化不大。
下沉至区域来看，2019年郑州主城区均价14848元/平，五年内房价复合增长率为11%，价格涨幅较为明显；2019年环郑区域均价8912元/平，同比+4%，五年内价格复合增长率为6%。
从上图可以看出，虽然郑州主城区和环郑外溢区房价都在上涨，但价差却在逐年加大，环郑区域价格增长动力相对不足。
此外，尽管2019年郑州房价出现微涨，但郑州的房地产市场仍在持续下探。
根据克而瑞发布的郑州机构房地产市场年报，2019年大郑州降价周期拉长。
3月部分房企开始进行价格调整，7月后参与价格调整的项目增多，降价区域范围扩张，大郑州出现全域降价。
从克而瑞市场监控数据可以看到，除郑东新区价格依然坚挺外，郑州区域一片飘绿。
其中惠济区降幅最大，降价幅度达到了2000元以上。
金水区、高新区、中牟县每平降价约1500元；中原区、荥阳市、二七区降价幅度在1000元/平左右；管城区、经开区、新郑市南龙湖以及航空港区每平降价约500元。
郑东新区则由于政策、产业、规划等方面的影响，区域价值支撑住了房价，价格保持坚挺。
2019年，在市场压力和去化压力下，市场上滞销房源特价房增多，市场信心不足，为缩短去化周期，提高目标完成率，房企加大以价换量力度。低价开盘、直接降价的项目增多，价格调整幅度加大。在此情况下，项目带动区域价格松动，房价增长动力不足。
3
二手房量价齐跌，成交周期拉长
2019年郑州二手房量价齐跌，成交均价为12308元/㎡，每平降价488元。与新房相比，二手房价格增长乏力。2019年成交面积为350万㎡，，同比减少2万平方米。
此外，郑州二手房挂牌周期自2016年起持续三年增长，2019年挂牌周期达到120天，变现困难。
下沉到各个区域来看，二手房存量主力区域管城区、金水区等区域成交量下滑明显；高新区、郑东新区、经开区等区域二手房成交量上涨。其中高新区二手房成交量同比+58%。
从二手房成交价格来看，主城区除高新区外，区域整体价格出现整体下滑，下滑幅度在4%左右，金水区降价幅度最高，为6%。
总体上看，2019年郑州二手房市场价格动力不足，交易时间拉长，变现比较困难。
4
最后的话
2019年的郑州楼市在经历了一轮轮政策调控后，市场愈发冷静，购房者观望情绪更加浓厚。环郑区域市场信心下降，购房者开始回流主城区。
据了解，2019年典型房企大郑州销售目标综合完成率仅75%。尽管新房市场各大房企为缩短去化周期，提高目标完成率加大以价换量力度，但从结果上看，效果并不理想。在“房住不炒”的主旋律下，郑州的楼市更趋理性，面对降价消费者观望情绪较浓，单纯拼价格效果已然乏力。
二手房市场作为楼市晴雨表，是楼市的真实表现。从郑州的二手房市场看，郑州二手房量价走低，挂牌周期较长，变现相对困难。这在一定程度上抑制了市场的投机行为。也在一定程度上也加重购房者一步购房的意愿，推动市场产品升级。
总得来说，2019年对于郑州的楼市来说算不上轻松的一年。2020年郑州楼市将如何上演？请持续关注【乐居网郑州】。
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