用一句詩來形容2019年的房地產市場，這句最為貼切：雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。
樂居河南推出2019年度盤點：從土地市場、政策大事、鄭州發展、河南發展、市場成交、新盤預告等維度洞見樓市，洞見2020。
2019，陽春不再，天凝地閉，風厲霜飛。
頂住壓力，扛住冷氣。
披堅執銳，自作炬火。
搶房已然昨日星辰，流拍忽成今朝東風。
迷惘、觀望、思定、謀變，成為2019年河南樓市、鄭州樓市的關鍵詞。
悟已往之不諫，知來者之可追。只有記得昨天，才能看得見明天。
樂居河南推出2019年度盤點：從土地市場、政策大事、鄭州發展、河南發展、市場成交、新盤預告等維度洞見樓市，洞見2020。
過去的2019年，對於鄭州是平凡的一年，也是不平凡的一年。
2019年的樓市經歷了刷新歷史記錄的620次高頻調控，經歷了“金九銀十”變“銀九鐵十”......鄭州樓市下半年房企以價換量力度增強，房價連降。那麼在這種情況下，鄭州全年真實市場成交情況如何？
該觀望or該上車？是撿漏了or站崗了？哪個區域價格最為堅挺？
我們用數據說話！
1
客戶迴流主城區，去化風險展露
根據克而瑞最新發布的2019年鄭州機構市場年報公佈的數據，自2016年以來，大鄭州整體商品住宅供求量均超2000萬㎡。
2019年大鄭州商品供應總量為2326萬套。同比2018年-7%。
備註：主城區（主城八區）；環鄭州（環鄭八區）
從供應上看，2019年鄭州主城區1048萬㎡，同比-11%，供應量連降兩年；環鄭區域供應量為1278萬㎡，同比-3%，整體變化不大。
備註：主城區（主城八區）；環鄭州（環鄭八區）
從成交看，主城區近兩年成交量有所增長，2019年成交1027萬㎡，環鄭區域成交935萬㎡，主城區成交量佔比回升，客戶開始迴流主城區。
儘管主城區成交量有所增長，但2019年四季度主城區商品住宅存量和去化週期都出現明顯上漲。截止2019年12月，去化週期達10個月，市場風險有所展露。
從開盤市場上看，主城區月度開盤情況整體比較均衡，去化率在圍繞年均去化率上下浮動。
區別於主城區，環鄭項目開盤從集中開盤轉向小量加推，開盤峰值出現在2019年6月。從曲線上看，2019年環鄭區域去化情況一路走低，在11月、12月去化率出現回彈。
總的來講，2019年購房者對環鄭區域市場信心不足，迴歸主城區意願強烈。主城區去化週期拉長，需警惕市場風險。
2
最高降價超2000元！大鄭州全域降價！
2019年大鄭州新房成交價格為14843元/㎡，較2018年相比每平增長182元，同比變化不大。
下沉至區域來看，2019年鄭州主城區均價14848元/平，五年內房價複合增長率為11%，價格漲幅較為明顯；2019年環鄭區域均價8912元/平，同比+4%，五年內價格複合增長率為6%。
從上圖可以看出，雖然鄭州主城區和環鄭外溢區房價都在上漲，但價差卻在逐年加大，環鄭區域價格增長動力相對不足。
此外，儘管2019年鄭州房價出現微漲，但鄭州的房地產市場仍在持續下探。
根據克而瑞發佈的鄭州機構房地產市場年報，2019年大鄭州降價週期拉長。
3月部分房企開始進行價格調整，7月後參與價格調整的項目增多，降價區域範圍擴張，大鄭州出現全域降價。
從克而瑞市場監控數據可以看到，除鄭東新區價格依然堅挺外，鄭州區域一片飄綠。
其中惠濟區降幅最大，降價幅度達到了2000元以上。
金水區、高新區、中牟縣每平降價約1500元；中原區、滎陽市、二七區降價幅度在1000元/平左右；管城區、經開區、新鄭市南龍湖以及航空港區每平降價約500元。
鄭東新區則由於政策、產業、規劃等方面的影響，區域價值支撐住了房價，價格保持堅挺。
2019年，在市場壓力和去化壓力下，市場上滯銷房源特價房增多，市場信心不足，為縮短去化週期，提高目標完成率，房企加大以價換量力度。低價開盤、直接降價的項目增多，價格調整幅度加大。在此情況下，項目帶動區域價格鬆動，房價增長動力不足。
3
二手房量價齊跌，成交週期拉長
2019年鄭州二手房量價齊跌，成交均價為12308元/㎡，每平降價488元。與新房相比，二手房價格增長乏力。2019年成交面積為350萬㎡，，同比減少2萬平方米。
此外，鄭州二手房掛牌週期自2016年起持續三年增長，2019年掛牌週期達到120天，變現困難。
下沉到各個區域來看，二手房存量主力區域管城區、金水區等區域成交量下滑明顯；高新區、鄭東新區、經開區等區域二手房成交量上漲。其中高新區二手房成交量同比+58%。
從二手房成交價格來看，主城區除高新區外，區域整體價格出現整體下滑，下滑幅度在4%左右，金水區降價幅度最高，為6%。
總體上看，2019年鄭州二手房市場價格動力不足，交易時間拉長，變現比較困難。
4
最後的話
2019年的鄭州樓市在經歷了一輪輪政策調控後，市場愈發冷靜，購房者觀望情緒更加濃厚。環鄭區域市場信心下降，購房者開始迴流主城區。
據瞭解，2019年典型房企大鄭州銷售目標綜合完成率僅75%。儘管新房市場各大房企為縮短去化週期，提高目標完成率加大以價換量力度，但從結果上看，效果並不理想。在“房住不炒”的主旋律下，鄭州的樓市更趨理性，面對降價消費者觀望情緒較濃，單純拼價格效果已然乏力。
二手房市場作為樓市晴雨表，是樓市的真實表現。從鄭州的二手房市場看，鄭州二手房量價走低，掛牌週期較長，變現相對困難。這在一定程度上抑制了市場的投機行為。也在一定程度上也加重購房者一步購房的意願，推動市場產品升級。
總得來說，2019年對於鄭州的樓市來說算不上輕鬆的一年。2020年鄭州樓市將如何上演？請持續關注【樂居網鄭州】。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
閱讀更多 樂居網鄭州 的文章
