在调控步调不变的2019年，土地市场价格维持平稳运行，高价地数量大幅减少。
今天我们来聊聊土拍方面的事情，网友都十分关注那些高价地在2019年都混成了什么样子了？
2019珠海土拍怎么样？
据不完全统计，2019年珠海成功出让土地共29宗，成交面积约248万㎡，揽金总计约407.31亿元！
其中，珠海香洲区最高楼面价为24700元/㎡，登珠海2019年的“楼面价之王”。
而2019年珠海出让土地中，成交楼面价较高的片区，主要集中在科技创新海岸北围片区，共有4宗土地上榜。
市场瞬息万变 楼市尤为玄幻
16、17年房价奋起猛涨，地价也随着房价水涨船高。但18年行情的冷淡，让这些地王不得不急踩刹车。
2019年不少热点一二线城市部分昔日地王开始入市，在限价令、限涨令、楼市横盘的下行市场压力下，地王面临困境，漫长等待入市成常态，亏本入市是归途。
据克而瑞地产研究中心统计，地王项目入市周期漫长，相比全国平均水平多近一年至一年半。
图源：网络
2019年北京八成地王平均入市周期达17个月，比全国平均入市周期多10个月左右。上海六成地王平均入市周期达33个月，比全国平均入市周期多18个月。
另外，这些地王大多陷入赔本赚吆喝的窘境，诸葛找房数据研究中心分析师表示，北京、上海半数以上地王项目呈现亏损状态。
这种窘况不限于京沪，粤港澳大湾区也同样遭遇地王戴着枷锁前行。
当深圳龙华区域房价平均水平多在每平方米5.5万元至7万元左右的时候，中国金茂和电建集团以5.68万/㎡拿下民治地块。
2019年11月开盘的金茂府成为该片区第一个均价过10万/㎡的豪宅，真实成交仍旧成谜，也有现场中介、购房者称，整体去化不佳，大概不到30％。
金茂府效果图
龙华本是刚需集中的片区，显然还没有购买力推动成为福田、南山、蛇口那样的“豪宅区”。金茂高价拿地，此次定位高端、剑走偏锋也属无奈之举。
刚需地界卖豪宅，项目去化速度一定是缓慢的，导致资金回笼速度也势必趋缓。
可见，这种铤而走险的案例只可能出现在有实力的大品牌房企中，否则资金链存在巨大压力的话，难以支撑项目推进的信心。
出于对未来楼市稳定的考虑，今年11月，深圳政府针对最新一批土地出让重启实行“双限双竞”，对地价和未来房价进行限定，这一政策更是给当前地王当头一棒，未来入市销售之路不仅坎坷，而且注定走上亏损的命运，直接把暴涨的梦想扼杀在历史里。
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与全国相比，珠海地王，虽然说是“小巫见大巫”，但日子也不好过，有的入市遥遥无期。也有大胆入市者，却也处于微亏状态，面临困境。
珠海最受争议的地王典型代表，一个在金湾，两个在唐家。
先说说金湾航空新城
2016年7月15日，珠海崇峰以单价19050元/㎡的楼面价，击败其余30多家龙头房企，从而拿下金湾航空城最高价地块。
崇峰壹号院
今年鹏瑞高地价杀入，以总价8.6亿的价格竞得金湾区金河东路南侧地块（航空新城片区），楼面价17375元/㎡，溢价率49％，配建4949.6㎡的人才住房和保障房。也有业内人士计算若加上配建的面积，其实楼面地价已经超越了崇峰。
金玥湾效果图
最近，鹏瑞集团珠海品牌战略发布会在珠海新骏景万豪酒店举行，编辑从发布会中了解到航空新城的金玥湾，将打造成滨海艺术豪宅。
早在8月30日，珠海市自然资源局发布了《珠海鹏瑞置业有限公司金玥湾住宅小区建设工程项目批前公示》。
从公示中了解到，用地面积24748.01㎡，总建筑面积79161.99㎡，容积率2.0，绿地率35%;高层住宅26层，79.9米、多层住宅6层，20.1米。
而目前崇峰壹号院在售均价35000元/㎡，地价已占到售价的50%以上。除去建安、营销、财务、装修等费用，利润微薄如纸。高地价，催生高房价，但跳涨太多，高出片区平均价格7000元/㎡左右，短期区域价值尚不能支撑。
崇峰壹号院效果图
当航空新城遍地是刚需、刚改户型产品，崇峰壹号院命运与深圳金茂府如出一辙，也是刚需之地定位高端改善。推出178㎡、188㎡大户型单位，高单价、高总价，消化速度缓慢。
通过差异化产品定位实现溢价空间，这条路径是被套住的高价地很现实的选择。
在一个2万片区中，找到自愿淘3万多一平买房的人，不是那么简单的“高级、纯粹、身份”等华丽说辞就能让购房者爽快刷卡的。
回归到二手流通的话，这种项目涨幅往往不如主流，出手难，更谈不上什么性价比。
即使这类项目确实在精装、户型、社区、科技、物业等把产品层面的溢价做到极致，像金茂府一样精雕细琢用户自住需求，但现实买单的结果还是多少心寒。
唐家的日子也不好过
还有唐家湾北围地王，两家房企拿地楼面价2万9上下，保本售价得逼近4万大关，盈利则至少要卖到5万。
然而其中先入市的千亿房企雅居乐开发的国际花园目前售价25000-27000元/㎡，低于楼面价发售。
而另外一个是由格力地产以楼面价29120元/㎡，溢价率545.7%，总地价约32.9亿，拿下珠国土储2016-12号地块，创造珠海2016年最高地价地块。
据编辑现场了解到的信息，格力地产北围开发的楼盘工程总造价公示为23103.09万元，折合每平米的造价为
3726元/平米左右，所以楼盘要卖什么价？
另外，据编辑了解，格力地产北围开发的楼盘现在有多栋已封顶，与准现楼无异，但是什么时候开售还不可而知。
拍摄于2019年9月
不过北围刚刚起势，属于全新热点版块，交通枢纽、科技产业加持房价上涨空间仍是十分可期的。特别是2019年末的深珠通道规划出炉，让北围的未来更有前景。
北围企业、进驻房企落位示意图
新晋房企主城区拿地成本高
一般而言，开发商从拿地到销售，周期可以控制在6至8个月，高价地可能稍微缓慢一些。
值得注意的是，2019年新晋珠海知名房企建发，摘得拿地榜首，3月以24700元/㎡拿下香洲区春风路南侧的二类居住用地，开发建发央璟，8月动工，12月开放营销中心，开盘时间未定，入市步伐十分紧凑。
与深圳地王截然不同，没有选择慢开发，而是与普遍项目入市节奏一致，甚至更超前，但还不能断定该项目高周转不成问题。
据了解，该项目参观咨询采用预约制，妥妥的豪宅服务体系，差异化产品带来溢价空间，将会是片区内罕有的高端物业标杆。
建发央璟
当然，对于地王、高地价项目来说，是不是全盘亏损，仅凭一个阶段市场情况是很难下结论的。
毕竟分批销售的策略会提前把全盘相对位置、容积率不占优势的房源推出，熬过市场下行期，而后续的市场变化不确定，与其封盘等风起，不如摸着石头过河，因为对于楼市来说，现金流比利润更关键。
未来这些高地价项目走向如何，将给珠海楼市、城市格局带来怎样改变，我们仍将持续关注跟进动态。
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