在調控步調不變的2019年，土地市場價格維持平穩運行，高價地數量大幅減少。
今天我們來聊聊土拍方面的事情，網友都十分關注那些高價地在2019年都混成了什麼樣子了？
2019珠海土拍怎麼樣？
據不完全統計，2019年珠海成功出讓土地共29宗，成交面積約248萬㎡，攬金總計約407.31億元！
其中，珠海香洲區最高樓面價為24700元/㎡，登珠海2019年的“樓面價之王”。
而2019年珠海出讓土地中，成交樓面價較高的片區，主要集中在科技創新海岸北圍片區，共有4宗土地上榜。
市場瞬息萬變 樓市尤為玄幻
16、17年房價奮起猛漲，地價也隨著房價水漲船高。但18年行情的冷淡，讓這些地王不得不急踩剎車。
2019年不少熱點一二線城市部分昔日地王開始入市，在限價令、限漲令、樓市橫盤的下行市場壓力下，地王面臨困境，漫長等待入市成常態，虧本入市是歸途。
據克而瑞地產研究中心統計，地王項目入市週期漫長，相比全國平均水平多近一年至一年半。
圖源：網絡
2019年北京八成地王平均入市週期達17個月，比全國平均入市週期多10個月左右。上海六成地王平均入市週期達33個月，比全國平均入市週期多18個月。
另外，這些地王大多陷入賠本賺吆喝的窘境，諸葛找房數據研究中心分析師表示，北京、上海半數以上地王項目呈現虧損狀態。
這種窘況不限於京滬，粵港澳大灣區也同樣遭遇地王戴著枷鎖前行。
當深圳龍華區域房價平均水平多在每平方米5.5萬元至7萬元左右的時候，中國金茂和電建集團以5.68萬/㎡拿下民治地塊。
2019年11月開盤的金茂府成為該片區第一個均價過10萬/㎡的豪宅，真實成交仍舊成謎，也有現場中介、購房者稱，整體去化不佳，大概不到30％。
金茂府效果圖
龍華本是剛需集中的片區，顯然還沒有購買力推動成為福田、南山、蛇口那樣的“豪宅區”。金茂高價拿地，此次定位高端、劍走偏鋒也屬無奈之舉。
剛需地界賣豪宅，項目去化速度一定是緩慢的，導致資金回籠速度也勢必趨緩。
可見，這種鋌而走險的案例只可能出現在有實力的大品牌房企中，否則資金鍊存在巨大壓力的話，難以支撐項目推進的信心。
出於對未來樓市穩定的考慮，今年11月，深圳政府針對最新一批土地出讓重啟實行“雙限雙競”，對地價和未來房價進行限定，這一政策更是給當前地王當頭一棒，未來入市銷售之路不僅坎坷，而且註定走上虧損的命運，直接把暴漲的夢想扼殺在歷史裡。
圖源：網絡
與全國相比，珠海地王，雖然說是“小巫見大巫”，但日子也不好過，有的入市遙遙無期。也有大膽入市者，卻也處於微虧狀態，面臨困境。
珠海最受爭議的地王典型代表，一個在金灣，兩個在唐家。
先說說金灣航空新城
2016年7月15日，珠海崇峰以單價19050元/㎡的樓面價，擊敗其餘30多家龍頭房企，從而拿下金灣航空城最高價地塊。
崇峰壹號院
今年鵬瑞高地價殺入，以總價8.6億的價格競得金灣區金河東路南側地塊（航空新城片區），樓面價17375元/㎡，溢價率49％，配建4949.6㎡的人才住房和保障房。也有業內人士計算若加上配建的面積，其實樓面地價已經超越了崇峰。
金玥灣效果圖
最近，鵬瑞集團珠海品牌戰略發佈會在珠海新駿景萬豪酒店舉行，編輯從發佈會中瞭解到航空新城的金玥灣，將打造成濱海藝術豪宅。
早在8月30日，珠海市自然資源局發佈了《珠海鵬瑞置業有限公司金玥灣住宅小區建設工程項目批前公示》。
從公示中瞭解到，用地面積24748.01㎡，總建築面積79161.99㎡，容積率2.0，綠地率35%;高層住宅26層，79.9米、多層住宅6層，20.1米。
而目前崇峰壹號院在售均價35000元/㎡，地價已佔到售價的50%以上。除去建安、營銷、財務、裝修等費用，利潤微薄如紙。高地價，催生高房價，但跳漲太多，高出片區平均價格7000元/㎡左右，短期區域價值尚不能支撐。
崇峰壹號院效果圖
當航空新城遍地是剛需、剛改戶型產品，崇峰壹號院命運與深圳金茂府如出一轍，也是剛需之地定位高端改善。推出178㎡、188㎡大戶型單位，高單價、高總價，消化速度緩慢。
通過差異化產品定位實現溢價空間，這條路徑是被套住的高價地很現實的選擇。
在一個2萬片區中，找到自願淘3萬多一平買房的人，不是那麼簡單的“高級、純粹、身份”等華麗說辭就能讓購房者爽快刷卡的。
迴歸到二手流通的話，這種項目漲幅往往不如主流，出手難，更談不上什麼性價比。
即使這類項目確實在精裝、戶型、社區、科技、物業等把產品層面的溢價做到極致，像金茂府一樣精雕細琢用戶自住需求，但現實買單的結果還是多少心寒。
唐家的日子也不好過
還有唐家灣北圍地王，兩家房企拿地樓面價2萬9上下，保本售價得逼近4萬大關，盈利則至少要賣到5萬。
然而其中先入市的千億房企雅居樂開發的國際花園目前售價25000-27000元/㎡，低於樓面價發售。
而另外一個是由格力地產以樓面價29120元/㎡，溢價率545.7%，總地價約32.9億，拿下珠國土儲2016-12號地塊，創造珠海2016年最高地價地塊。
據編輯現場瞭解到的信息，格力地產北圍開發的樓盤工程總造價公示為23103.09萬元，摺合每平米的造價為
3726元/平米左右，所以樓盤要賣什麼價？
另外，據編輯瞭解，格力地產北圍開發的樓盤現在有多棟已封頂，與準現樓無異，但是什麼時候開售還不可而知。
拍攝於2019年9月
不過北圍剛剛起勢，屬於全新熱點版塊，交通樞紐、科技產業加持房價上漲空間仍是十分可期的。特別是2019年末的深珠通道規劃出爐，讓北圍的未來更有前景。
北圍企業、進駐房企落位示意圖
新晉房企主城區拿地成本高
一般而言，開發商從拿地到銷售，週期可以控制在6至8個月，高價地可能稍微緩慢一些。
值得注意的是，2019年新晉珠海知名房企建發，摘得拿地榜首，3月以24700元/㎡拿下香洲區春風路南側的二類居住用地，開發建發央璟，8月動工，12月開放營銷中心，開盤時間未定，入市步伐十分緊湊。
與深圳地王截然不同，沒有選擇慢開發，而是與普遍項目入市節奏一致，甚至更超前，但還不能斷定該項目高週轉不成問題。
據瞭解，該項目參觀諮詢採用預約制，妥妥的豪宅服務體系，差異化產品帶來溢價空間，將會是片區內罕有的高端物業標杆。
建發央璟
當然，對於地王、高地價項目來說，是不是全盤虧損，僅憑一個階段市場情況是很難下結論的。
畢竟分批銷售的策略會提前把全盤相對位置、容積率不佔優勢的房源推出，熬過市場下行期，而後續的市場變化不確定，與其封盤等風起，不如摸著石頭過河，因為對於樓市來說，現金流比利潤更關鍵。
未來這些高地價項目走向如何，將給珠海樓市、城市格局帶來怎樣改變，我們仍將持續關注跟進動態。
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