出品 | 於見（ID：mpyujian）
2019年以來，正榮集團人員變動頻繁。正榮地產原總裁王本龍辭職後不久，其法定代表人於11月18日由王本龍變更為劉偉亮。同時，正榮產業發展集團副總裁、正榮商業董事長肖春和也已確認辭職。現正榮地產副總裁田永勝正在與肖春和進行工作交接，並加入產業發展集團核心管理層。
值得注意的是，上述離職的高管還只是一部分。另外還有正榮集團副總裁林勇、正榮產業財務總監鄭琳琳、正榮集團及正榮地產人力資源總經理王志成、正榮地產副總裁劉翔等多位高管也於2019年先後離職。
上市一年多以來，內部人員大規模調整，高管頻繁變動。正榮地產到底怎麼了？
盈利能力堪憂
傑克馬說：“一個不賺錢的企業是不道德的。”不知道把這句話放在正榮地產上是否合適。
報告顯示，2019年上半年，正榮地產實現營業收入136.48億元，同比增長10.82%；歸屬於母公司股東利潤9.33億元，同比增長11.07%；但在光鮮的數據背後，正榮地產陷入了利潤持續疲軟的尷尬境地，營入和利潤都沒有增加。
據正榮地產年報顯示，近年來，正榮的淨利率和毛利率一直保持在較低水平，並有下降趨勢。從2015-2018年和2019年上半年的盈利情況看，公司毛利率在20%左右波動，淨利潤率低於10%，但均未超過2015年水平。
此外，根據中國30強房地產上市公司數據，2018年房地產G30企業平均毛利率為27.39%，平均淨利率為13.71%。與之相比，正榮地產遠低於房地產G30企業的水平。
與千億同級房地產企業的盈利表現相比，2018年泰禾集團、富力地產、中國金茂、世茂地產的毛利率分別為29.00%、36.37%和36.85%、30.00%，其中雅居樂高達43.90%。
淨利潤率方面，新城控股、中國金茂、首開股份和融信中國在2018年分別為14.14%、15.70%、14.90%和10.10%。其中雅居樂也實現了19.40%，盈利能力也較正榮地產為高。
從毛利表現來看，正榮地產也遠遠落後於同級房地產企業。根據2019年半年報，世茂地產、中國金茂、富力地產和雅居樂的淨利潤分別達到75.69億元、73.77億元、41.70億元和83.58億元，而正榮地產當時只有22.33億元。
至於盈利能力下降，低於同行業的原因，無非是正榮地產高價位拿地，卻不得不低價位售出的模式。
年報顯示，正榮地產2018年土地平均收購價格由2017年的4557元/平方米上漲至4829元/平方米。與2017年相比，2018年土地收購價格同比增長5.97%。
正榮地產的土地收購成本高於前50名房地產企業的平均值。中指研究院數據顯示，2018年全國房地產企業50強平均拿地價格為4409元/平方米。
在土地收購成本上升的同時，平均售價卻在下降。正榮地產2017-2018年和2019年10月平均銷售價格分別為18484元/平方米、16762元/平方米和15400元/平方米。
土地收購成本價在上漲，而銷售價格卻在下降。一增一減，正榮地產的盈利空間必然縮小，盈利能力也呈顯著下降趨勢。
高額債務下，高管信心動搖
上市後，正榮地產踏上了舉債之路。
10月31日，正榮地產宣佈，公司將發行總額為3億美元的優先票據，年利率為9.15%，所得款項淨額將用於再次撥付現有債項。
事實上，自2019年以來，正榮地產已多次進行債務融資，其中美元債務已成為正榮地產最重要的融資渠道之一。除上述融資外，正榮地產還宣佈了其它的7項美元融資，總資金19.1億美元。
1月16日，正榮地產宣佈，計劃在2020年增發1.5億元優先票據；2月12日，計劃增發2.3億元優先票據；3月3日，正榮地產與渣打銀行簽訂購買協議，發行2022年到期、年息9.15%的2億美元優先債券；3月27日，計劃發行2023年到期、年息8.65%的4.2億美元優先債券；6月13日，計劃發行2億美元優先永續債券，以及8月13日追加1.1億美元優先票據；9月24日，發行2022年到期的3億美元優先票據。
據不完全統計，正榮地產上市不到兩年時間，公司在資本市場累計募集資金271億元。
儘管募集到了這麼多資金，但正榮地產的現金流仍然是負的，甚至在2019年下半年缺口還在加大。數據顯示，正榮地產2016年至2018年經營性現金流淨額分別為-16.6億元、-42.39億元和-26.64億元。截至2019年6月30日，正榮地產經營性現金流淨額為-77.23億元。這意味著，正榮地產此時的缺錢效應非常明顯。
2019年，高管相繼離職，顯示出對正榮地產未來的信心不足。此時，正榮地產的造血能力差又缺錢，恐怕未來的路不好走。
高價拿地，只能低價售出
正榮地產1998年從福州起步。2013年開始佈局全國，2016年開始轉型升級。雖然官網上對轉型升級的內容介紹不多，但擴張的步伐非常明顯。
當房地產市場調控於2017年開始後，正榮卻依然在加速衝刺：已進入年銷售額1000億元的房地產企業俱樂部，並在全國範圍內進行更多的佈局。
2018年，正榮地產實現合約銷售1080億元，同比增長54%，毛利率22.8%，接著制定的2019年的銷售目標是1300億元人民幣。
但正榮地產2019年年中報告顯示，公司流動負債總額944.18億元；金融負債利率支出總額25.59億元，較去年同期多出近3億元，毛利率下降20.3%。
債務壓力巨大，正榮地產借錢一方面用來擴張，而另一方面還要借新錢還舊債。
截至2019年6月30日，正榮地產已在上海、南京、蘇州、合肥、天津、濟南、武漢、長沙、鄭州、西安、成都、福州、南昌、佛山等32個城市開發運營了約167個項目，土地儲備面積約2630萬平方米。
與2018年底相比，又新進入4個城市，新增項目近20個。然而，攤位越大，負債率也在逐步上漲。
特別是到年末後，大型房地產企業的銷售回款壓力更大，不得不清盤和打折促銷。可以說，在這種高價拿地，最後低價賣出的情況下，正榮地產回本和還債壓力陡增。
調控政策屢出，正榮面臨挑戰加劇
今年以來，正榮地產在業績增速放緩後，資金回本情況也面臨著極大的考驗。
統計顯示，2019年上半年，正榮地產實現銷售額586億元。雖然達到了歷史最高值，但增長速度卻是歷史最低水平。與去年上半年581億元的銷售額相比，只增加了5億元。對於銷售增速下滑，正榮地產表示：千億規模之後，公司進入了高質量發展期，強調規模、利潤和槓桿的平衡，追求高質量發展而不是絕對速度。
但比銷售增速下滑更讓人擔心的是，上半年正榮在土地市場的表現也很低迷。此前衝擊千億時，正榮迅速擴張，甚至四處舉債，而在當前銷售市場低迷的情況下，企業需要確保資金安全。
數據顯示，截至2018年，正榮地產淨資產負債率由2017年的183.2%下降至2018年的74%，年中總負債1069.86億元，其中短期負債260多億元。正榮地產的經營性現金流也連續兩年為負，2016年為-26.64億元，2017年為-42.39億元。
同時，房地產業下行壓力也加大。2019年以來，雖然年初房地產業有了一點回春，但沒有強勁復甦的跡象。現在房地產業處於均衡狀態，房地產企業不願意降價，消費者處於觀望狀態。
接近年末，國內房地產企業紛紛採取降價促銷的方式來衝業績，但普遍被消費者忽視。從桂林的碧桂園降價，到杭州萬科某樓盤的無人問津，再到綠地控股在天津的降價，無疑意味著中國房地產只漲不跌的局面稍有緩和。
在這種背景下，隨著高管辭職、業績增速放緩和金融危機的出現，再加上宏觀環境的低迷，正榮地產顯然在時間、地點和人員上都沒有優勢，這也必然會引起投資者的注意。
專業人士表示，今年行業的兩大趨勢是融資趨緊和融資集中度提高。從行業環境看，今年是房地產企業還債大年，融資收緊。當交易量萎縮時，他們將面臨巨大的還債壓力。正常的經營策略也只能是降價換量。而政策規定，降價幅度不得超過5%，這意味著不能大幅降價實現易手，這將導致房地產企業在今年可能遭遇不太輕鬆的一年。
近年來，房地產業一直強調規模導向，正榮地產也不例外。規模一方面反映了企業的實力，另一方面又與拿地有關。基礎規模越小，獲得土地的機會就越少。
但在當前監管規範化的背景下，這種邏輯發生了變化。據中原地產研究中心統計，2019年上半年，我國房地產調控政策達到251次。可見，在一系列密集的調控中，一味追求規模第一，如果發展質量落在後面，無疑相當於在巨浪中“裸泳”。而彼時，正榮地產又將面臨新的戰略、組織管理和人才建設等多方面的挑戰。
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