四川80后强哥
小县城商业城临街铺有钱景，比一线二线城市的商业城临衔铺更好！大城市条条街都有商城，其实并不旺，很多还租不出去。小县城只有一两个商业中心，所以更旺，你们去县城商业城看看有没空铺？一二线城市却很多空铺。
永州名酒庄
县级的商铺多如牛毛，似乎风水轮流转，你撤场，他接手；你亏本，他顶上，恶性循环，赚大钱的小，微利的有，亏本的多。我在职期间（1995年）在河边开过小店，白天儿子打理，晚上多是本人守夜，因为有大排档，生意也不错，每晚挨到一两点，白天去上班，从未迟到早退。小店开了几年，赚了点小钱，弥补了家用。后县城大改造，搬到大街开店，却因超市开张，生意大受影响，而屋租翻番，除了几千本藏书来租书，卖书赚点处，其它生意微利。虽然早上五点多开门，晚上两点关门（我已内退转下岗），生意越做越难，至2004年6月，因孙出世而退出小店。虽然，现在开店有政策优惠，又因电商，快递的兴起，小县城的商铺生意已是日渐黄昏，人昏铺愁了……。
曾国华33
说实话，现在商业房产，特别是县城的商业房产不太能买。
一是总体看，涨幅很低。我很少以前买了一个小商业，还是在二线城市，但是涨幅很慢，远比不上房价。
其次，县城的商铺现在空置率挺高的。
现在商铺出租，单纯卖货的已经很难租下去了，一般都是做餐饮、做服务这类，受到美团、外卖等等的影响，目前也很难做，所以店租到处都在降，而且很多街区都是商家合伙一起要求业主降店租。
自古以来，购买商铺都是一项非常保险的投资，主要是为了长期受益，所谓一铺养三代，对于生意人来说，有个店铺，放出去收租，后半辈子基本不愁。但是要有较好的投资受益，是很难得。
谈笑阁
除非你自己做生意需要租门面！人口净流出的小城镇还是不要入手投资了，看看发达国家的小城镇就知道了，年轻人都到大城市生活了，小城市都是些老人，等老人死亡后整个小镇都空无，你说没有人口那住房、门面还有价值吗？
加油胜利在前方
投资商铺，不是以城市层级决定的，而是由投资回报率决定的。和任何投资一样，投资商铺也是以赚钱为根本目的，实现本金增值最大化为宗旨。商铺投资的底线是能跑赢通胀，回报率超过7%的商铺才有投资价值。否则如果不能跑赢通胀，甚至连银行普通存款的利率都达不到，就没有投资价值。也就是说，如果购买的商铺回报率能达到7%（最低也要超过6%）这个及格线，无论在什么城市都是值得投资的。
县城作为末端城市，人口长期呈外流态势，经济受限于各种因素始终发展不起来，城市居民收入普遍偏低，整体商业环境是各层级城市中表现最差的，这是是商铺投资的软肋所在，这种状况将会长期存在，不易扭转。不是条友所说，而是客观事实。反应在租金回报率上，大多数县城即便是位置最好的商铺，回报率也很难超过5%，因此购买县城的商铺一定要谨慎。
如果没有其他更合适的投资项目，购买县城的商铺需要注意以下几个点：
1、位置一定要选好。买商铺是一种长线投资，好的位置就是商铺的生命线，决定商铺未来几十年的商业价值。选优质位置就是选人流，比如城市核心区域的商业街、大型学校、重点医院、重要交通枢纽地段、集中办公区、入住率高的大型社区等等。
2、通行一定要便利。便于顾客进店购物消费，是商铺选址的重点。交通主干道两侧的商铺、门前被划了轿车泊位的商铺、带攀登阶梯的商铺、室内地面整体下沉的商铺、门前被高大植被遮挡的商铺，以及商场内铺等，不建议购买。
3、尽量不使用贷款。商业地产的额度是总价的50%，虽说贷款量不多，但是利率却很高。使用大量贷款，会拉低回报率，延长回本时间，用起来很不划算。如确需使用贷款，要么量不大，要么底线是月租金覆盖月供，同时还要满足回报率要求。
4、不买新区商铺。一些县城目前正处于大开发阶段，本身人口就在不断减少，新建的开发区大多撂棍子打不着人，整条街长期租不出去的商铺随处可见。形成人气至少需要5年以上，商铺40年的土地经营权，去掉如此长的空置期，投资注定要亏本。
5、不买返祖铺。返祖铺不仅售价高，为了加速资金回笼，开发商许诺的回报率往往高于市场很多个点，但是天上不会掉馅饼，前一二年的返点本身就是投资者多出的钱，而市场整体租金价位摆在那了，后面开发商背弃承诺、工程烂尾、中途跑路等，就是大概率发生的事情了。
抽时间来看看
我就买的县城商铺，去年刚过完年买的，当时周边全是草，因为是新区只听卖房子的说政府规划对面是体育中心，跟前建设购物中心人工湖，小区也不少，考虑到这个地方以后不能太差就买下了，现在过去一年半了还没租出去呢，可是房价却在我买的基础上涨了一千多，而且很好出手，有好多人问愿意卖不？没买房这方面的经验只是觉得老了有点保障而已
俺去钓鱼岛钓刀鱼
个人觉得现在实体商铺不宜投。以我在小小七线小县城，而今买商铺基本上达到2万一平，40年产权。算下每月合多少租金才够本。况且你每月都能不间断地租出去吗？小县城商铺多得很，但消费体量就那么大(县城人口约十万)，况且现在电商对实体店冲击很大。
