七大新城系列报道
开篇语
随着城市建设的不断外扩，远郊新城的概念越来越凸显。2001年，建设郊区新城的目标也就应运而生，包含嘉定新城（ ）、松江新城（
）、临港新城（ ）、青浦新城、奉贤新城（ ）、金山新城和崇桥新城等新城。
这七大新城，各有各的规划，各有各的定位，当然房价也涨势各异，但他们对于上海都同等重要。现如今，18年过去了，经过十几年的发展和建设，七大新城现状如何？各自又处于怎么样的水平?哪个新城表现亮眼？哪个又“屈居人后”呢？
在这个乍暖还寒的时节，就让凤凰网房产带领着大家来一场七大新城楼市调研之旅，为大家还原一个真实的七大新城楼市。
现如今，新城的概念越来越凸显，越来越多曾经热炒如今冷却的“新城”进入我们视野。城市外延式扩张固然会带动
周边区域的发展，但新城区发展完全成熟需要长期过程，而一些区域房价显然早已炒了上去。目前，七大新城中开发比较早的松江新城迎来了这样一个尴尬，当投机型购房需求萎缩过后，“概念炒作”下的新房市场，房价畸高，去化缓慢。据易居研究院发布的上海新建商品住宅库存面积数据显示，2006年松江新城新房成交均价为6213元/㎡，2018年新房均价涨至39801元/㎡，12年时间房价上涨近640%，房价远远高于同时期发展的嘉定新城（35315元/㎡）房价。
近日，凤凰网房产走访松江新城板块多个新房项目，发现板块内新房去化速度明显放慢，有楼盘开盘8个月未签约一套，有部分楼盘的价格出现松动，购房者的心态出现分化，开始由“抢着买”变为“考虑考虑”。
概念下的松江新城 配套日趋完善
规划之初，新城界限东起通波塘，西至油墩港，南起沪杭铁路，北起规划中的旗天路。而在新一轮规划中，北起卖新公路、花辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊区环线（原A30），东接
闵行，由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。
松江新城是开发时间较长的新城，最初大学城的建成带来大量大学师生，提高了板块内人口素质与人文底蕴，这是新城的雏形，也是有别于其他新城最大的特色。目前，新城已经成为规模、环境好的新型城镇，交通和配套方面也日趋完善。
如今，交通方面除了有地铁9号线，还有松江现代有轨电车示范线T1、T2的加持，未来松江新城内部有望建设三条有轨电车线路，分别为T3线、T4线和T5线，把现代有轨电车打造成新城内部相对独立的骨干型公共交通系统，填补新城在轨道交通和常规公交之间运能服务空档。
同时，在这些年的发展中，松江新城不仅有了新兴的万达广场、三湘商业广场，还有之前零零散散开业多年的商业广场，未来还有建设中的商务区商业，都直接提升了板块的价值。
高房价下的新城 楼盘开盘8个月至今未签约
目前，松江新城房价4万元/㎡是“起步价”，大学城片区的房价更是直奔5万/㎡……这么贵的房子，到底多少人能买得起？
近日，凤凰网房产小编来到了位于广富林路上的合景天悦售楼处，上午十点左右，售楼处冷冷清清，除了小编之外，仅有2-3组购房者在看房。该楼盘目前在售121㎡洋房和99㎡小高层房源，置业顾问介绍说，由于项目当初拿地价格比较高，加上项目本身属于中高端改善产品，因此相对于板块内其他产品，价格比较高，洋房单价单价约51000元/㎡起，小高层单价约47000元/㎡起。
当小编询问目前还剩下多少房源在售时，置业顾问表示，目前还剩小部分房源在售，好的楼层的房源基本上已经售罄，但当小编查询网上网地产时，发现开盘近3个月时间，项目签约不足百套。
置业顾问给小编推荐了一套位于5楼的小高层房源，建筑面积在99㎡，总价480万左右，折合单价4.8万/㎡左右。当问及有没有优惠时，置业顾问表示目前没有任何优惠，房价已经到底，目前是在赔本卖。并表示，如果小编有意向的话，尽早出手，不然后期不一定能买到好的房源。
随后，小编又来到了另一家在售的楼盘——信达蓝尊，偌大的售楼大厅里，并没有看房的顾客，一片萧条感。见小编进来，置业顾问立即迎上来开始给小编介绍起楼盘。
置业顾问表示，信达蓝尊项目目前尾盘在售，可选择的房源并不是非常多，建面约77㎡、89㎡、90㎡、126㎡三房房源，均价43000元/㎡。项目是现房，前期房源已交房，并且有业主入住，但是通过小区空调安装情况发现，小区入住率并不是非常高。
与合景天悦不同的是，置业顾问毫不避讳的告诉小编，项目前几天是99折优惠的，目前如果购房方式好的话，也可以帮忙申请到99折的优惠。
从售楼部走出来，小编发现，路边已经有楼盘摆着大大的宣传海报，而在2016年楼市火爆的时候，在街上几乎很少遇到楼盘的宣传海报。
另外，在小编查询网上房地产时，发现了一个“特别”的楼盘——位于松江新城板块小昆山镇的中海九峯里项目，项目于2018年8月份开盘，至今8个月时间，网上房地产上未有任何签约。
随后小编搜索了项目开盘的相关报道，只有许些软文宣传，关于开盘去化几乎没有任何报导，在上海公证处网站也查询不到任何摇号信息。
在小编前段时间实地走访项目时，项目售楼处除了几个闲聊的置业顾问之外，并无购房者，整个售楼处冷冷清清。
这与小编走访前两个项目的情况大相径庭，为什么会出现这种差异呢？
其实，中海九峯里遇冷，主要是两方面的原因，一、价格高，在新城核心区域新房均价4万/㎡的情况下，无配套无交通的小昆山新房却卖4.2万/㎡；二、地段偏，去过项目的人都会看到，在项目的外围广告栏上全是G60科创走廊的宣传语，但是G60科创走廊却与项目有段距离，几乎不搭边，有种强加概念的感觉。
沉寂一年多 二手房市场开始活跃交易量攀升
与新房市场萧条相比，二手房市场明显热闹许多。小编在走访市场也发现，在新房价格居高不下的影响下，二手房市场看房的人多了起来，成交情况也不错，交易量较去年相比，几乎翻倍。
松江新城板块一资深经纪人透露，“新城板块的二手房市场交易量较去年同期差不多翻番，成交价和去年同期差不多，但是议价空间变小，部分房东没有去年那么好谈价了，因为市场火爆，有些人觉得会涨”。
当问及门店客户是否有增加的时候，他表示“至于上门客方面，也没有多大变化，因为现在都是网络上看房咨询，然后在实地看房，总体来讲，客户比以前有增加”。
新房的高房价带动二手房的成交，该经纪人表示，“由于板块新房价格几乎是4万/㎡打底，价格偏贵，而周边次新房价格却在3.5万-4万/㎡，且位置和学区优于新房，因此板块目前二手房比新房更火爆。”
小编查询近期的成交价格，发现合景天悦有房源单价达到53869元/㎡，而周边次新房挂牌价在43889元/㎡，由此看来次新房价格还是很有优势的。
新城板块价值被提前透支了？
作为上海较早发展起来的新城，板块已经成熟，土地的供应并没有其他板块多，所以松江新城的库存量并不算多，供应量有限，未来松江新城板块的房产会以二手房主导。
虽然在开发建设高潮的松江大学城及松江新城初期，新城板块购买者多为投资客，自住购房者比例较低，板块内人气未形成，加上板块产业支撑少，产业园小；住宅环境虽然好，但离就业的距离远，居住的时间成本高。因此，前期松江新城一直在唱着“空城计”。
但是自从轨道交通9号线开通以后，带动了人流，这一现象已经改观。加上近年来，松江区启动G60科创走廊的建设，以松江新城为核心，集中布局松江新城国际生态商务区、松江新城总部研发功能区和松江大学城 双创集聚区。如今，松江新城已完全“出落”成一个全新的城市。
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