这一波楼市博弈，不分区域、不分板块，一片火热。
合肥主城区中，如果说哪里的楼市热度不那么高，我觉得可能就是老“市中心”。
庐阳区北一环板块，就属于典型的例子。
今天，我特意踩了板块内的和顺叶语溪、金科庐州樾、世纪中心3个盘，和大家分享。
这三个楼盘三点一线分布在北一环的南侧，有一些共同点：
比如说同为北一环板块，临近主干道。和顺叶语溪临近的是北一环和西一环，世纪中心是北一环和蒙城路，金科庐州樾是北一环和阜阳路、蒙城路三条主干道。这几条路都是合肥比较拥挤的道路，出行方便但早晚高峰堵车也比较严重。
再比如说，项目体量都比较小，其中和顺叶语溪占地面积15.04亩、世纪中心32.48亩，金科庐州樾32.21亩，走的都是“小而精”的路线。
当然，这三个盘业态不同、定位不同，热度也有所区别，一一来看。
NO.1丨
和顺叶语溪：拿地25个月开盘时间仍待定
距离安徽水利拿下该地块已经过去25个月 ，之前项目备案价格一直没有下来，开盘无望。
今年6月份项目已经备案，毛坯均价22695元/㎡，然而今天置业顾问仍然告知：开盘时间还不确定。
和顺叶语溪区位图
整个项目总建筑面积是 3万方，其中地上是2.3万方，地下是7000㎡。总规划仅有4栋住宅，而且全是高层，整体开发，统一交付。
其中，1#楼是18F，2#楼是14F，3#楼15F，4#楼26F，4#楼的1F是架空层。
共计226套房源，但2#东边101是计划给民政部门作为养老服务房使用，所以实际可售套数为225套。户型方面，区间在约97-132㎡。
和顺叶语溪沙盘图
首开预计推出4#楼，共100套房，面积为98㎡、103㎡，目前正在预约登记，首开有一定优惠，但优惠政策还没有最终确定。
和顺叶语溪是和顺地产在合肥的第一个产品，其他项目都在蚌埠、滁州、六安、庐江、马鞍山等地市，对于和顺来说是一种挑战，开发商品牌是个硬伤，品质好不好也很关键。
和顺叶语溪工程进度图
个人认为楼盘性价比很低，2.27万/㎡的单价可以说合肥大部分的楼盘都能任意选，何况还是毛坯高层，实在想不到一个买和顺叶语溪的理由。
NO.2丨
世纪中心：70年产权小户型即将加推
合肥世纪中心总建筑面积约27万㎡，规划建设9栋楼。
其中，1#楼为底商+写字楼+酒店，2#楼为底商+公寓，3#、4#楼为底商+住宅(回迁房)，5#为商业、6#楼为底商+公寓、7#、8#、9#为商业。
世纪中心沙盘图
业态较全，定位集星级酒店、高档写字楼、精品住宅、文化街区于一体。
开发商为北尚置业，工作人员介绍说，大股东是世纪金源，而且世纪金源大饭店已经签约进驻世纪中心。
从位置上来看，世纪中心位于北一环与蒙城路两条主干道的交口处，这两条路东西、南北相互贯穿，确实处在一个稀缺的地段。
世纪中心区位图
地铁5号线（规划中）北一环站出入口就规划在项目的西北角，从商业街负2楼可直接进入地铁入口。
地铁口示意图
当下项目在售的为20-80㎡商铺，另外70年小户型在售，均价15500元/㎡。
其中之前加推的2#楼还有几套东西户的47㎡户型。置业顾问告诉我说，预计9月中旬还会加推6#楼，面积为47-92㎡，主力户型为59㎡、65㎡两房，82㎡三房，但是47㎡ 的户型都是东、西朝向的。
世纪中心6#楼位置图
当下，项目正在预约登记，后期开盘直接通知现场选房。
衡量世纪中心不能与普通住宅相提并论，据了解，买世纪中心70年产权住宅的基本是投资客，后期主要用于出租。而项目周边商业、写字楼都比较多，租客充足，周边目前租金一室的大约在1200-1600元/月，两室的约在2000-2500/月，尤其后期地铁5号线开通以后，完全不用担心租的问题。
主干道优势、地铁零距离加持，世纪中心的地段和位置没的说。尤其是商业项目，地段决定人气，人气决定商业的价值。
现在来看，项目已经具备地段和人气，但还要看后期的管理运营能否跟得上。
NO.3
金科庐州樾：预计今年内清盘
说起金科庐州樾，当时一入市便引起了轰动，被成为合肥土拍史上“最奇葩地块”。
项目位于庐阳区五河路以北、双岗小学西侧，容积率1.8，规划有1栋17层的小高层，其余均为洋房，共357户，其中小高层为装修房，洋房则是毛坯。
项目基本和世纪中心项目是相同的配套，在此不做过多介绍，距离项目最近的地体也是5号线的北一环路站。
金科庐州樾区位图
这个盘在很多人的印象中还是一个新盘，自从首开过后一直比较“低调”。但是工作人员介绍说，项目计划今年内全部清盘。
从营销中心现场了解到，项目的1、2、3、6#楼的洋房基本售罄，昨天（8月20日）刚新推出了4#、7#楼。其中4#楼为103㎡，7#楼户型为124㎡，顶楼还有4套82㎡带露台的户型，洋房备案均价2.2万/㎡。
金科庐州樾沙盘图
17#楼小高层备案价2.08万/㎡+精装修，性价比比较高，目前仅有少量楼层的部分房源在售。
金科庐州樾小高层装修标准
价格方面，优惠力度比较小，高层没有优惠，洋房总价可优惠10000元，现场随时认购。
在老城区，金科庐州樾算是品质比较高的楼盘，虽然价格不算低，但是由于项目本身体量不大，一套一套卖也不是问题。
优点即是缺点，项目一环内的地段区位优势明显，但另一方面也面临道路狭窄，配套老旧，交通拥挤的状况，对于纯改善类购房者，是否符合自己的居住需求还要仔细考量。
NO.4丨结 语
老城区在售楼盘并不算多，但是热度却不及新城区，主要原因我认为有三点：
一是价格高位，受地价影响基本2万+；二是客群固定，多为“老合肥”人，或者土著；三是地块局限，操作性小，景观、人车分流等方面都比较难做。
“市中心”早已经不是香饽饽，在售楼盘也面临两大尴尬问题，一是土著购房者数量有限，楼盘之间竞争压力大，二是其他购房者一方面主观上不愿意进入“市中心”，客观上动辄2万+的房价让他们进不了市中心。
针对老城区购房，有利有弊，根据自身需求全方位衡量利弊，衡量好之后尽量选择大品牌、大体量的楼盘，保证最大化增值。
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