這一波樓市博弈，不分區域、不分板塊，一片火熱。
合肥主城區中，如果說哪裡的樓市熱度不那麼高，我覺得可能就是老“市中心”。
廬陽區北一環板塊，就屬於典型的例子。
今天，我特意踩了板塊內的和順葉語溪、金科廬州樾、世紀中心3個盤，和大家分享。
這三個樓盤三點一線分佈在北一環的南側，有一些共同點：
比如說同為北一環板塊，臨近主幹道。和順葉語溪臨近的是北一環和西一環，世紀中心是北一環和蒙城路，金科廬州樾是北一環和阜陽路、蒙城路三條主幹道。這幾條路都是合肥比較擁擠的道路，出行方便但早晚高峰堵車也比較嚴重。
再比如說，項目體量都比較小，其中和順葉語溪佔地面積15.04畝、世紀中心32.48畝，金科廬州樾32.21畝，走的都是“小而精”的路線。
當然，這三個盤業態不同、定位不同，熱度也有所區別，一一來看。
NO.1丨
和順葉語溪：拿地25個月開盤時間仍待定
距離安徽水利拿下該地塊已經過去25個月 ，之前項目備案價格一直沒有下來，開盤無望。
今年6月份項目已經備案，毛坯均價22695元/㎡，然而今天置業顧問仍然告知：開盤時間還不確定。
和順葉語溪區位圖
整個項目總建築面積是 3萬方，其中地上是2.3萬方，地下是7000㎡。總規劃僅有4棟住宅，而且全是高層，整體開發，統一交付。
其中，1#樓是18F，2#樓是14F，3#樓15F，4#樓26F，4#樓的1F是架空層。
共計226套房源，但2#東邊101是計劃給民政部門作為養老服務房使用，所以實際可售套數為225套。戶型方面，區間在約97-132㎡。
和順葉語溪沙盤圖
首開預計推出4#樓，共100套房，面積為98㎡、103㎡，目前正在預約登記，首開有一定優惠，但優惠政策還沒有最終確定。
和順葉語溪是和順地產在合肥的第一個產品，其他項目都在蚌埠、滁州、六安、廬江、馬鞍山等地市，對於和順來說是一種挑戰，開發商品牌是個硬傷，品質好不好也很關鍵。
和順葉語溪工程進度圖
個人認為樓盤性價比很低，2.27萬/㎡的單價可以說合肥大部分的樓盤都能任意選，何況還是毛坯高層，實在想不到一個買和順葉語溪的理由。
NO.2丨
世紀中心：70年產權小戶型即將加推
合肥世紀中心總建築面積約27萬㎡，規劃建設9棟樓。
其中，1#樓為底商+寫字樓+酒店，2#樓為底商+公寓，3#、4#樓為底商+住宅(回遷房)，5#為商業、6#樓為底商+公寓、7#、8#、9#為商業。
世紀中心沙盤圖
業態較全，定位集星級酒店、高檔寫字樓、精品住宅、文化街區於一體。
開發商為北尚置業，工作人員介紹說，大股東是世紀金源，而且世紀金源大飯店已經簽約進駐世紀中心。
從位置上來看，世紀中心位於北一環與蒙城路兩條主幹道的交口處，這兩條路東西、南北相互貫穿，確實處在一個稀缺的地段。
世紀中心區位圖
地鐵5號線（規劃中）北一環站出入口就規劃在項目的西北角，從商業街負2樓可直接進入地鐵入口。
地鐵口示意圖
當下項目在售的為20-80㎡商鋪，另外70年小戶型在售，均價15500元/㎡。
其中之前加推的2#樓還有幾套東西戶的47㎡戶型。置業顧問告訴我說，預計9月中旬還會加推6#樓，面積為47-92㎡，主力戶型為59㎡、65㎡兩房，82㎡三房，但是47㎡ 的戶型都是東、西朝向的。
世紀中心6#樓位置圖
當下，項目正在預約登記，後期開盤直接通知現場選房。
衡量世紀中心不能與普通住宅相提並論，據瞭解，買世紀中心70年產權住宅的基本是投資客，後期主要用於出租。而項目周邊商業、寫字樓都比較多，租客充足，周邊目前租金一室的大約在1200-1600元/月，兩室的約在2000-2500/月，尤其後期地鐵5號線開通以後，完全不用擔心租的問題。
主幹道優勢、地鐵零距離加持，世紀中心的地段和位置沒的說。尤其是商業項目，地段決定人氣，人氣決定商業的價值。
現在來看，項目已經具備地段和人氣，但還要看後期的管理運營能否跟得上。
NO.3
金科廬州樾：預計今年內清盤
說起金科廬州樾，當時一入市便引起了轟動，被成為合肥土拍史上“最奇葩地塊”。
項目位於廬陽區五河路以北、雙崗小學西側，容積率1.8，規劃有1棟17層的小高層，其餘均為洋房，共357戶，其中小高層為裝修房，洋房則是毛坯。
項目基本和世紀中心項目是相同的配套，在此不做過多介紹，距離項目最近的地體也是5號線的北一環路站。
金科廬州樾區位圖
這個盤在很多人的印象中還是一個新盤，自從首開過後一直比較“低調”。但是工作人員介紹說，項目計劃今年內全部清盤。
從營銷中心現場瞭解到，項目的1、2、3、6#樓的洋房基本售罄，昨天（8月20日）剛新推出了4#、7#樓。其中4#樓為103㎡，7#樓戶型為124㎡，頂樓還有4套82㎡帶露臺的戶型，洋房備案均價2.2萬/㎡。
金科廬州樾沙盤圖
17#樓小高層備案價2.08萬/㎡+精裝修，性價比比較高，目前僅有少量樓層的部分房源在售。
金科廬州樾小高層裝修標準
價格方面，優惠力度比較小，高層沒有優惠，洋房總價可優惠10000元，現場隨時認購。
在老城區，金科廬州樾算是品質比較高的樓盤，雖然價格不算低，但是由於項目本身體量不大，一套一套賣也不是問題。
優點即是缺點，項目一環內的地段區位優勢明顯，但另一方面也面臨道路狹窄，配套老舊，交通擁擠的狀況，對於純改善類購房者，是否符合自己的居住需求還要仔細考量。
NO.4丨結 語
老城區在售樓盤並不算多，但是熱度卻不及新城區，主要原因我認為有三點：
一是價格高位，受地價影響基本2萬+；二是客群固定，多為“老合肥”人，或者土著；三是地塊侷限，操作性小，景觀、人車分流等方面都比較難做。
“市中心”早已經不是香餑餑，在售樓盤也面臨兩大尷尬問題，一是土著購房者數量有限，樓盤之間競爭壓力大，二是其他購房者一方面主觀上不願意進入“市中心”，客觀上動輒2萬+的房價讓他們進不了市中心。
針對老城區購房，有利有弊，根據自身需求全方位衡量利弊，衡量好之後儘量選擇大品牌、大體量的樓盤，保證最大化增值。
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