由上海期貨交易所與上海鋼聯電子商務股份有限公司（Mysteel我的鋼鐵網)聯合主辦的2018年中國（第七屆）建築用鋼產業鏈高峰論壇將於2018年8月23日至8月24日在長沙萬達文華酒店隆重舉行。
8月24日主題大會上，中原集團研究中心總監劉淵作了《步入下行期，迴歸基本面》的主題演講。
中原集團研究中心總監 劉淵
劉淵首先向與會者講述了樓市進入下行週期的標誌。
一是成交量下降。2017年，一線城市一二手住宅成交量歷史低位，今年預計小幅回升，仍處低位；二線城市新房成交量2017年同比下跌26%，今年前5個月跌幅減小，全年預計同比持平；三四線依靠貨幣化棚改刺激，去年強勁增長18%，今年隨著棚改力度減弱，銷量增長放緩，全年可能負增長。
二是房價停漲。98年房改至今20年，房價總體保持上漲趨勢；僅2008、2011、2014年出現短暫下跌；目前一二線新房價格停漲1年多，二手價格漲幅收窄，少數城市同比下跌。
三是土地市場遇冷。土地市場遇冷是樓市進入下行週期的重要標誌，歷史經驗顯示，土地流標率（不成交率）上升、溢價率的下降則說明市場進入下行期。
對於政策壓力可以持續多久？劉淵認為，本輪樓市下行始於政策轉向，上輪市場低谷也是由於政策收緊。本輪調控的背景，與上輪很相似。本輪反彈力度強於以往，政策壓制的時間也可能更長。
最後他指出，限價、限售等強制措施可能常態化。當前樓市和上一輪最大的不同是購房者心理預期。受限價、限籤影響，目前市場上中原監測的新開盤認購率成為描述市場的最佳指標。
數據顯示，4月以來，22城推盤認購率穩定在80%以上，高於2017年均值72%。整體而言，22城開盤情況穩定。
城市間開盤認購率分化方面，深圳、廈門、蘇州等城市開盤認購率下滑明顯；重慶、成都、長沙等城市開盤認購率表現良好；武漢開盤認購率持續高位。
在談及未來政策方向時，劉淵認為是降槓桿的前提下穩市場。在他看來，穩市場就是價格不漲，成交量不大跌。他表示，投資意願增強，槓桿率上升，推動本輪樓市反彈；若信貸收緊（按揭和消費貸），需求則受限。
劉淵指出，棚改政策決定全國三四線城市整體表現。力度空前的貨幣化棚改是支撐2017年全國新房銷售增長的主要動力。即1.8萬億投資，600萬套，約2億平方米商品房銷售，佔全國新房銷售的15%。
劉淵預計，2018年政策環境繼續利好三四線城市。有三四線為依託，中央政府有信心維持一二線嚴格調控不放鬆。
接下來，劉淵向與會者分享了2018各地棚改計劃和進展。全國棚改計劃總量從2017年的600萬套降至今年的580萬套。其中，計劃增加的城市有北京、天津、河北、江西、山東、河南和新疆；計劃減少的有山西、內蒙古、吉林、黑龍江、江蘇、安徽、福建、海南、廣東、廣西、海南、貴州、陝西、青海和寧夏。
談及近期市場表現，劉淵指出，東北、成渝地區三四線城市住宅銷售好於一二線；長三角、珠三角、京津冀三大城市群三四線城市銷量同比負增長，主要因調控收緊、棚改放緩。
此外，就2018年前5月主要城市新房銷量同比來看，南方城市總體表現由於北方，環京區域成交跌幅明顯，其他區域三四線總體優於一二線，珠三角三四線住宅開發投資最熱。
住房新開工面積方面，京津冀新開工負增長；5月起東北新開工止跌回升，但三四線城市表現弱於一二線；華東、華南、成渝為新開工增長主要區域，其中三四線城市增幅同一二線，福建省新開工增幅最高。
二手市場先行指標顯示，後市“價微跌、量回升”。春節後，各城中原報價指數衝高回落。信貸收緊和房產稅影響業主心態。近期報價指數走勢穩中有降，一線城市二手房價有下行壓力。經理指數小幅回升，結合報價指數，反映未來市場走勢將呈現價格小幅回落、成交逐步復甦。
劉淵進一步指出，下行週期的三個階段為初期（表現為成交量下降、價格停漲，以及土地市場轉冷），中期（行業內併購增多，開發商利潤率下降）和末期（房企主動降價，破產）。
我們處在下行週期的初期，房企應保持穩定的現金流，根據各城市短期前景，制定合適的經營策略。
在應對方面，劉淵表示，過去我們判斷市場（2016-2017年）的邏輯為短期看“庫存”，中期看“土地”，長期看“人口”。當前市場下，我們的判斷市場（2018-2019年）的邏輯是，短期看“庫存+政策”，中期看“土地+需求偏離”，長期看“經濟vs房地產”。
劉淵強調，在上一輪上升週期中，我們的判斷邏輯得到了市場驗證。
劉淵進一步指出，短期樓市影響因素為新房庫存與調控政策，新房存量與調控政策互相作用，最終影響量價走勢；土地存量決定中期市場走勢，但需注意市場風險；長期則是基本面研究，經濟與房地產對比看市場支撐。
回顧近三年小週期，劉淵表示，內地樓市前所未有的繁榮期，全國樓市銷售金額、面積大幅增長，顯著高於歷史水平。2016-2017年全國樓市銷售面積、金額較此前年份大幅躍升30%以上。
在他看來，2014~2017是前所未有的繁榮週期，重點城市房價漲幅創歷史新高；部分房企股價飆升，漲幅遠超同期房價。
最後，劉淵預計2018全國住宅銷量為139,440萬m2，環比下降3.7%；一線城市為2,215萬m2，環比下降4%；36個重點城市為24,225萬m2，環比下降3%；其他地區為113,000萬m2，環比下降3.9%。
預計2018全國新開工面積小幅回落3%。
預計2018年全國房地產開發投資額增幅穩定在5%左右。
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