如果說，2017年下半年的萬達，脫離了原來的路線駛入“荒原”，那麼經過不到一年的調整，這家公司現在已經迴歸正軌。

文｜AI財經社 劉雪兒 餘淮

短短几個月時間，萬達通過一系列調整重回穩定。

2017年，這家商業地產巨頭曾經危機四伏。2018年年初，萬達集團創始人王健林在集團年會上流淚，“2017年，對萬達來說是非常難忘的一年，經歷了風波，也承受了磨難。”

如果說，2017年下半年的萬達，脫離了原來的路線駛入“荒原”，那麼經過不到一年的調整，這家公司現在已經迴歸正軌。

進入2018年6月，先是標普將萬達的評級調整為穩定，穆迪也將萬達商業的評級展望從負面調整為穩定。6月8日，惠譽確認大連萬達商業管理BB+評級，評級展望穩定，移除負面觀察名單。

一向以 “市場”為導向的評級機構，其結論的支撐是企業運營數字的改善。從負面到穩定雖然只有兩字之差，但過去八個月的艱險路程中，萬達這趟高速列車沒有脫軌，從堅決執行輕資產轉型奏效，再加上眾多內援外援到來，萬達成功駛出無人區。

資金解渴

八個月，萬達最終用實力贏得國際評級機構的另眼相看，分別給了萬達一顆“小獎章”。

5月29日，標普對萬達商業、萬達商業香港公司的評級從負面調整為穩定，並維持兩家公司的債信評級分別為“BB”和“BB-”，原因是萬達離岸流動性顯著改善。標普認為，這意味著萬達有能力償還今年稍晚到期的離岸優先債和其他債務，並判斷未來兩年萬達租金收入將繼續增長，可以維持相對穩定的商業模式。

而就在8個月前，萬達遭遇了“最大的風波”。2017年9月27日，繼萬達商業地產被列入負面觀察名單後，標普對萬達商業的評級也進行下調，改為負面，萬達商業評級從BBB-調整為BB，子公司萬達香港評級下調至BB-。在標普體系裡，評級最高的是AAA，表明償債能力極強。BBB-的級別要高於BB和BB-，也就是說下調是對萬達商業償債能力有一定擔憂。

當時，另一家國際評級機構穆迪給出的下調理由，就是擔心萬達商業的資金流動性。

評級下調的後果隨即爆發。去年10月，彭博社消息稱，由於評級下調，萬達商業甚至觸發了一項提前償還部分境外貸款的條款。

與此同時，萬達複雜的資產調整拉開序幕。首先是海外業務瘦身，到2017年年底，萬達國外資產佔比已縮減到7%。此外，為緩解資金之渴，萬達在國內也加速其過去幾年一直進行的輕資產轉型，過去的持久戰突然變成閃電戰。

並且，萬達是“在行駛中換輪胎”。今年1月，王健林在做2017年工作總結時說，2017年對萬達來說是一個非常難忘的一年，經歷了風波，也承受了一些磨難。最終在比較困難的經營條件下，萬達較好地完成了各項工作任務。

王健林在萬達集團2017年年會上發言。圖片來源於萬達集團官網。

數據顯示，2017年萬達集團收入2273億元，完成計劃的113%，但同比減少10.8%，原因在於轉讓的文旅項目收入沒有計算在內。此外，2016年底萬達旅業資產注入到一個投資企業，近200億旅遊收入也沒有進入報表。

“2017年萬達轉讓了大量資產，淨利潤完成年目標的114%，同比基本持平，這說明收入的含金量不錯。”王健林解釋說。

不過，對於萬達的頻繁拋售，當時外界眾說紛紜。王健林回應：“生意是由買和賣構成的，世上沒有隻買的生意，也沒有隻賣的生意。買就說這個公司好，賣就說這個公司不好，這是根本不懂商業的思維。”

去年萬達轉讓文旅項目引人注目。實際上，通過轉讓文旅城與酒店資產，不僅幫助萬達直接減債440億元，回收現金670億元，整體減債1100億元。與此同時，萬達也能夠將資金和資源充分投入到萬達廣場業務上。

2018年4月28日，歷時4年零7個月建設，青島東方影都竣工落成，同日開業的萬達茂現場人山人海，等候的人群在門口排起長龍。萬達茂的設計集購物、休閒娛樂於一體，由室內主題樂園、水樂園、電影樂園、中國最大規模30個廳的影城及大型商業中心組成。

萬達青島東方影都開業，王健林（中）、郭臺銘（左）及孫宏斌出席開業典禮。@視覺中國

和萬達茂隔海相望的影都大劇院擁有2000個座位，可舉辦盛大電影節開閉幕式。東方影都業態複雜，除了建有全球設施最先進、配套最齊全的電影產業園，還有4個五星級度假酒店組成的酒店群，以及世界級的國際醫院、國際學校、遊艇碼頭和會所等。

作為這個項目的運營方，萬達的優勢在於擁有較強的影視、地產產業以及政府資源，和駕馭多種業態的能力經驗。

東方影都等項目的順利竣工開業之外，萬達集團的其他業務也都已經重回正軌。

據萬達電影於4月25日披露的2017年報，萬達電影2017年全年收入132.29億元，同比增加18.02%；歸屬上市公司股東淨利潤約15.16億元，同比增加10.92%。而5月7日發佈的2018年4月經營簡報顯示，萬達電影1-4月累計票房36.1億元，同比增長17.4%，累計觀影人次8702萬人次，同比增長21%。

作為超大型公司，萬達CSR有多個不同維度的項目，今年的也都有新進展。4月21日，丹寨萬達小鎮聯合丹寨縣委縣政府啟動丹寨扶貧茶園。這是一個創新扶貧項目，認領一畝茶園，就可幫助一個茶農脫貧，扶貧茶園項目第一期將實現貧困茶農1000人脫貧，目前啟動的內部測試中，首期1000畝茶園已經被提前認領了500畝。

體育是萬達一直關注的領域，今年3月第二屆中國杯國際足球錦標賽如期打響，這個賽事是由中國足協、萬達集團和廣西體育局等機構團體共同組織的國際足聯A級賽事。萬達是國際足聯合作夥伴，也是今年俄羅斯世界盃的頂級贊助商，萬達旅業此前已獲得FIFA授權，成為2018年俄羅斯世界盃中國地區（含港澳臺）旅遊運營商。

輕裝上陣

從危到機，轉化的前提是產生變革。對於標普評級調整，摩根大通強調，萬達引入騰訊等新股東的做法緩解了其重返A股的壓力。

2016年9月20日，萬達商業從港交所退市。按照與退市投資人的對賭協議，如果退市兩年內，也就是截至2018年8月31日萬達商業未能在A股上市，需要向投資人回購全部股權，並支付10%-12%的年息。這對原本債務纏身的萬達來說，猶如火上澆油。

而今年1月包括騰訊在內的四家新股東的引入，被認為徹底解決了萬達的燃眉之急。1月29日，萬達官網發佈消息稱，騰訊作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

王健林終於能喘口氣了。因為騰訊等四家新股東正好能幫助萬達解決當初的對賭協議，即使萬達商業不能如期在A股IPO也沒事。

但為什麼騰蘇京融肯進來？融創董事長孫宏斌給融創搭建了一個圍繞美好生活的業務體系，萬達廣場無疑是休閒娛樂的天堂。而騰訊、京東致力於零售佈局，或助力他人，或親自上陣，但都只擅長線上打法，線下是萬達的主戰場。

蘇寧智慧零售大開發戰略暨合作伙伴簽約大會上，張近東與王健林交流。@視覺中國

2015年，萬達啟動了名為“輕資產轉型”的第四次轉型，簡單的說就是去地產化。王健林在2017年年會上提到，一年時間內，“輕資產戰略超出預期”。輕資產萬達廣場開業24個，新發展輕資產萬達廣場47個，其中合作類簽約37個，超過年初發展的25個輕資產的目標。

他心裡早打好了小算盤，新發展的47個廣場，萬達不出一分錢，收益卻相當於投資持有16個廣場，而如果自己砸錢，16個廣場最少也要200億元。

萬達的輕資產模式分兩種，一種是投資類，別人出錢，萬達幫助找地、設計、建設、招商、竣工運營後交給別人；一種是合作類，模式更輕，萬達不出錢，不出地，覺得項目合適，就跟別人籤合同，幫別人建設，建成後租金三七分成，這也是萬達力推的模式。

為了落實到基層，今年4月，萬達正式調整組織架構，萬達商業更名為商管集團，定位做商業物業持有和運營管理商，打上了“賣水人”的標籤。而單獨設立的地產集團，除了消化商管集團的地產業務外，主要任務是建萬達廣場，“不求做大，在負債上限上提高利潤”。

事實上，早在2015年王健林就提出“希望三到五年內，把‘地產’去掉，變成商業發展公司或商業服務公司”。而且，在引入蘇寧、京東、融創時，萬達也明確提出，上述股東需要幫助商管集團IPO。

從長遠來看，萬達在拓寬自己的護城河。

王健林曾分析10個發達國家的歷史，發現房地產成熟期基本是50年，之後步入萎縮階段，而中國已走過15-20年。他預計，伴隨城市化的加快，剩下的行業高速成長期只有10年左右。

放眼當下，中國房地產也走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代褪去，重資產模式越來越受到房地產發展週期的掣肘，以後從品牌、定價、營銷等上全面出擊才有希望。而此時的萬達已打出自己的品牌，別人給錢，自己運營，不失為一種快速擴張的捷徑。

另外，三四線城市消費力的崛起，也促使王健林痛下決心轉型。

此前，重慶萬州區政府曾拿出好地塊，勸說王健林去投資萬達廣場。但同事們堅決反對，說整個城區才40萬人，經濟還落後，怎麼會有客流？當時王健林拍板說，不行就當扶貧。結果那家廣場創下歷史記錄，開業頭三天客流超過110萬人次，相當於每個人都去逛了好幾遍，現在每天還有五六萬人次的客流，經營狀況很好。

王健林發現，消費升級已經下沉，三四線城市才是新的金礦。不動產投資最講究租金和投資的比例，一二線城市地價貴、投資大，效益不見得比三四線城市好。

重慶市萬州區市民在萬達廣場選購商品和娛樂。@視覺中國

但在重資產模式下，投資看房價，銷售利潤高才能投資，這就堵死了三四線城市的市場。輕資產則不同，不需要關注房價，只要城區人口多，租金回報比合適就行。一旦城市化進程結束，大規模發展的機會就殆盡，擴張到中小城市顯得更加迫切。

此外，迅速擴張的萬達廣場也給其他業態提供了成長的搖籃，比如萬達影城、兒童娛樂項目寶貝王，都在萬達廣場裡生根發芽。如果以後嘗試其他業態，也有利於迅速推進。

2017年9月的評級中，標普對萬達的輕資產戰略並不看好。面對萬達出售大部分當地產項目和酒店項目，標普認為這不利於地產主業發展，也不認可萬達經營策略的轉變。“公司擴張慾望較大，缺乏戰略的清晰和可預測性，預計萬達商業在房地產開發行業上，市場地位會被削弱。”

而最新的評級裡，標普開始重新審視萬達的輕資產模式並認為未來1-2年內，萬達的租金收入預計將繼續增長。

新臺階

萬達的電商業務也有了全新思路。

5月30日，萬達、騰訊、高朋宣佈，三方將成立一家合資網絡科技公司。新公司將注入萬達網科公司原飛凡等部分業務，騰訊將投入線上流量支持，高朋則融入電子發票業務。在股權關係上，萬達商管集團佔股51%，騰訊佔股42.48%，高朋佔有6.52%。

實業起家的王健林，遇到多次風波，但從未想過完全放棄電商。

從網科的股權結構上看，王健林已經開始主動讓步，更加擁抱互聯網。2014年，組建“騰百萬”做電商時，萬達持股70%擁有絕對的話語權，騰訊和百度一個扮演“連接器”的角色，一個提供大數據的支持，兩家都不涉及具體運營。而這次的“騰萬”再次組建聯盟，不僅騰訊和萬達出資非常接近，在人事上兩家也不分伯仲，確認過眼神是想要一起做事。

昔日的“騰百萬”組合。@視覺中國

據瞭解，萬達、騰訊、高朋組建的新公司中，董事長由萬達商管集團總裁齊界擔任，而CEO的人選則是騰訊推薦的高朋CEO高峽。在此之前，高峽不僅在萬達工作過，還在微信負責過商業化方面的工作。這意味著，熟悉三家公司風格的高峽可以快速進入角色，讓新公司的發展願景落地。

對於本次成立合資公司，萬達方面稱，目的是為了整合三家的資源，一方面是幫助線下場景數字化，打造智慧廣場、智慧門店，緊密連接商業中心、商戶和消費者，提升消費體驗；另一方面是探索新消費領域潛在的升級空間，打造新消費大生態。

騰訊是線上流量巨頭，優勢在數字化，在技術；萬達是線下流量巨頭，優勢在場景體驗上，而有了上次的失敗合作後，這次兩家的再次聯手，似乎要順暢的多。

一系列大刀闊斧改革後，萬達的債務壓力得到緩解，意味著萬達已經度過危機。而新網科的成立則表明，萬達已踏上新的發展臺階。