孫華藝
你好！農村土地“以租代徵"是否違法？
為了給題主一個滿意的回答，我特意諮詢了土管部門的朋友。所謂“以租代徵"是指通過租用農民集體土地進行非農建設，擅自擴大建設用地規模的行為。
其實質就是規避土地用途管制制度，規避農用地轉用的總量控制制度，規避農用地轉為建設用地的土地收益分配製度，直接進入市場的一種行為。違反土地利用規劃和土地利用計劃管制，規避農地轉用和徵地依法審批、規避依法繳納新增建設用地使用費、規避依法繳納徵地補償費和安置補助費，以出租(承租)、承包等方式，用農民集體土地搞項目建設的行為。
農村土地“以租代徵"常見的形式有下面幾種:
1、用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地;
2、基層政府直接直接租賃農村集體土地;
3、基層政府轉租農村集體土地;
4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為;
5、村民自行出租自己的承包地;
6、村委會租用農戶的承包地搞非農建設。
《土地管理法》第43條規定: “任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地; 但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地"。
由此可見，任何形式佔有農民集體土地進行非農建設均為非法行為，因而租賃農民集體土地的行為也因違反法律強制性的規定而無效。
農村土地“以租代徵"後會對農民帶來什麼危害呢？
一是耕地上建廠對土地損壞嚴重，恢復困難;
二是如果遇到政府嚴查，會導致毀約，損失只能是農民自己承擔;
三是租金給的少，租地不如種地收益高，容易產生糾紛，還不受法律保護;
四是假借簽字私自徵地，維護會很困難;
五、“以租代徵"的承包地村集體不予確權。
我是葉公講故事，專注於為你解答社保、社會等方面的問題。如果覺得我的回答對你有幫助，別忘了關注和點贊。大家有什麼好建議歡迎在評論區留言討論。
葉公來幫忙
農村土地“以租代徵”的話是土地徵收中典型的違法行為。以租代徵的字面意思是指以租賃的形式代替徵收。即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其本質目的是降低徵收的成本。
在面臨徵地拆遷時，很多時候拆遷辦會想方設法地降低補償以降低徵收的成本。而以租代徵的形式就是典型的形式之一。
那我們該怎麼辨別哪時候是拆遷方租賃哪時候又是拆遷方以租代徵呢？
1、首先，如果政府告訴您要租用您土地一到兩年做一些其他用途，這時候您的土地可能確實是被政府租用了。但是如果政府或者村委告訴您，需要租賃您土地20多年、50多年等，補償按年發發放，每年大概幾百到一兩千這個標準的“租金”。這種情況您應該注意了，很可能就是以租代徵的形式。因為一般的土地不會租賃這麼久，超過20年以上的使用年限的話，很可能就是長期且永久性使用了。這情況就不止再是簡單的土地租賃了。
2、正常的租賃的話，補償會比以租代徵的情況高。以租代徵的話，徵收方為了降低徵地的成本不可能會給予正常的租賃補償。實踐中，很多時候徵收方只補償租賃土地的價格，但是地上附著物例如果林、經濟作物等都不給補償。這種情況是明顯不合理的，但是也是以租代徵的正常情況。
根據以上的分析可以得出，以租代徵的明顯特徵是租期長、補償低、按年發放。如果正面臨徵收，或者正遇到了土地被租賃，但是租賃的特徵和我們剛才分析的特徵是完全符合的話，那很可能您遇到的就不是真正的土地租賃而是以租代徵。以租代徵是明顯違法的，您可以及時向我們諮詢具體的維權策略。
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京平律師事務所
你所說的農村土地“以租代徵”指的是單位或個人通過非正常渠道，與農村集體或個人簽訂協議合約，租用農村土地進行非農業建設，我和大家就以租代徵是否違法的問題作個分析，更多土地和三農政策法規，請關注“土地觀察員”。
首先可以明確的說，以租代徵是一種嚴重的違法行為。這一點，《土地管理法》有明確規定，除開辦鄉鎮企業、自建住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設外，任何單位和個人建設使用土地，必須申請國有土地。
近年來，以租代徵問題高發多發、屢禁不止。這個問題只所以會持續存在，主要原因還在於巨大的利益誘惑。以租代徵免去了土地徵收和土地拍賣程序，規避了相關稅費和佔補平衡義務，看似地方政府、租地農民、用地單位三方受益，實際上有著很大的危害和風險。
一是影響土地整體利用規劃。近年來，國家為保護耕地、保持合理開發，嚴格控制農用地轉為建設用地，每年都限定用地指標，但以租代徵打破了用地計劃，並且很多建設項目都不符合城鄉建設規劃。
二是大量破壞佔用耕地。以租代徵是租用農民耕地建廠建房，說是租用30年、20年，實際上已經對土地造成了很大破壞，到期後很難恢復耕種，有的廠房還具有很強的汙染性，對土地土壤破壞更大。
三是農民權益難保障。一些租用農民土地的企業，不能按照足額給付租金，不能隨著糧價上漲提高租金，由於租地協議的非法性，很難保障農民的土地權益。
讓我們共同抵制“以租代徵”，你對此有什麼樣的觀點和看法，歡迎在評論中討論交流。
(國土人說土地、話三農。解析土地政策法規，追蹤最新三農動態，解疑土地矛盾糾紛，維護農民土地權益。敬請關注“土地觀察員”，歡迎私信交流！)
土地觀察員
回答，農村土地可以租用，不可代徵，如果代徵屬於違法，土地是國家的，轉交村民使用和管理，只能租用，不許徵用，國家有土地法規定，土地交給農民有管理權和使用權，不許經營和買賣，更不允許擅自經營，破壞了土地法規定，關於徵用土地，必須立項，需要土地辦場和上規模的企業，急需上馬，哪麼寫出申請報告，辦場內容說明，必須畫好示意圖，長寬尺度，佔地多少畝，到縣國土資源局，國土資源局取出航拍圖，看圖是哪個部位，三至五年，國家的重點建設是不是受到影響，不受影響的情況下，國土部門報告到縣政府，資格審查，同意，分管縣長簽字蓋章行成文件，給予批覆，國土部門籤方蓋章，同意徵收，這樣徵用土地是合法，私自徵用土地是違法，也不受法律保護。
萬則紅
土地以租代徵是擅自將農用地專為建設用地，其實質是規避法定的農用地轉用和土地徵收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡法定義務。也就是說“以租代徵”是屬於違法違規的用地行為，然而，這種現象卻在農村普遍存在。不管是基層政府轉租亦或是村民自己出租承包地，對農民的危害都是極大的。接下來，小編就農村土地“以租代徵”對農民的危害做出總結。
1、耕地土質受到損害
以租代徵將農用地該為建設用地，即使後期農民拿回土地，耕地肥力下、質量及環境想要恢復都是需要經過很長時間的，耕地土質受到損害，想要土壤恢復肥力是比較困難的。
2、政府嚴查，農民承擔後果
以租代徵的行為本就是違法的，一旦被政府嚴查，那耕地建設進行的項目就會被緊急叫停，恢復耕地的損失全部需要農民自己承擔。
3、土地以租代徵不如耕地，不受法律保護
近幾年，為促進農村經濟的快速發展，農村種地的各項稅種都已經取消，並且國家還發放了耕地補貼的政策激勵農民耕地，補貼+莊家收成要比租出去收益更高，將土地租出去，想要提高租金是比較困難的，畢竟決定權不在農戶本人的手中。
4、私自徵地，維權難。
有些不良企業主和個人不經農戶同意，私下辦理土地徵用手續，讓農戶成為無地民，那樣維權是比較困難的。並且去年，國家倡導“有償回收農村土地”，很多農戶租出去的地是很難享受到政策福利的。
5、土地以租代徵，村集體不會給予確權
以租代徵本就是違法行為，很多村集體出於私心，擔心涉及法律是不會同意給出租土地的農戶確權的，那對農民來說，沒有土地可是一個重大的打擊呢，畢竟土地對農民而言是具有很重要的意義的。
綜上所述，農村土地“以租代徵”給農民都會帶來非常嚴重的危害。因此，如果有人想“租地”，農民多留心，保持清醒的判斷，要從長遠方向考慮，該拒絕就一定要堅決拒絕。如果有人想搶佔，就把事情鬧大，通過法律途徑維護自己的權益，一定不要讓自己的合法土地權利受到損害。
匯商所
這是典型的和不懂法的農民玩文字遊戲，變相剝奪其承包經營權的一種違法行為！
1、農民依法承包的土地可以依法轉租，但一定要以農民為主，充分考慮農民的合法權益，農民可以決定租還是不租，在這裡，農民應該對自己的承包地是有主導權的！
2、租和徵是兩個不同的概念，以租代徵完全是在混淆概念，連產權關係都發生了變化，這並不一定有法律依據！
3、相關法律規定，租用承包人的土地不能擅自改變土地的原有用途，就是說土地原有用途是農業用地，租用人也應該只能是用作農業生產用，如果用來修建一些永久性的建築明顯就是改變了土地的原有用途！
依法治國將在以後成為各級政府及部門的主要行政指導方向，保護耕地也要依法進行！鑽法律空子的行政行為將會越來越少！
搬起石頭砸
不知道你說的以租代徵具體是什麼情況，徵地改變的是土地的所有權，既集體所有土地變成了全民所有，而租就比較靈活了，使用權，經營權，地役權等！而且兩個行為本質不通，徵地是土地行政部門的行政行為，需要給土地所有權集體支付土地補償費，集體經濟成員安置補助費，還有可能有地上附屬物補償費，青苗補償費。而租的話只是雙方的一種民事行為。但是不管是什麼，改變土地性質肯定是違法的。而且租賃合同期限最長二十年，超過部分無效！
清澗魚
“以租代徵”是一種典型的違法行為，農民兄弟們一定注意了！！
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盛廷徵地拆遷律師
"以租代徵"在農村是不合法的，有個單位或個人為了達到自已目的，嘴上說的花言巧語，實質上己經損壞了農民利益。
"以租代徵"把土地徵用搞違法建築。雖然農民眼前得到一些好處。從長遠看吃虧的還是老百姓，大批土地流失，亂建，亂七八糟什麼事都有。
農民土地以租可以，代徵要有正規手續，國家，地方政府籤約方可有效。否則屬違法。
有緣人153832681
這個我覺得我作為農民，還是認為租出去好，現在被徵用也賠不了幾個錢，一個人才分到幾千塊，土地就沒了，對於農民來說，幾畝田地就是個依靠，是老祖宗留下來的鐵飯碗。租出去的話，每年能有點收入，到頭來徒弟還是自己的。違法不違法的就不太清楚了，法律不太懂。
