對於數千萬“房貸族”來說，一個重要的時刻來了。從3月1日起到8月31日，“房貸族”面臨著重籤貸款合同的大事兒。
為何需要重新簽訂貸款合同？因為利率定價基準要變了。
央行去年年底發公告要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶協商，利率定價方式二選一：固定利率或者“LPR+加點(加點可為負值)”。
除了去年10月8日起已參考LPR定價的個人房貸，其他貸款人都需要重新簽訂合同。那麼客戶應該如何改、選哪種定價方式？
文 | 魏薇 實習生邵萌 杜倫慧
01部分銀行開通手機、網銀等多渠道辦理
疫情來襲，但存量貸款定價基準轉換的工作並未停止。央行副行長劉國強在2月27日的新聞發佈會上表示，3月1日開始進行的存量貸款轉換為LPR將繼續按計劃推進，預計會按期完成。
2月29日，建行、工行、中行、農行、交行、郵儲銀行均發佈公告稱，將於3月1日起啟動存量浮動利率個人貸款定價基準轉換為LPR的工作，並且可以通過手機銀行線上辦理。值得注意的是，疫情期間線下渠道暫未開放，開放時間待定。
與國有六大行不同，12家全國股份制銀行中，截至發稿，綜合各銀行公告以及中新經緯記者採訪到的個貸經理反饋，僅中信銀行明確3月1日啟動線上轉換工作，恆豐銀行、渤海銀行、浙商銀行雖表示3月1日啟動但並未明確辦理方式，其他多數銀行啟動時間有所延遲，後續將通過短信、電話等方式通知客戶。 兩種利率定價方式有何不同？
按照央行公告，重新約定利率的定價機制有兩種選擇，一個是固定利率，另一個是“LPR+加點（加點可為負值）”利率。需要注意的是，貸款人只有一次選擇機會，一旦選定，在合同期內就不能再變了。那麼到底該選擇哪種方案最省錢呢？
選擇一：固定利率
固定利率比較容易理解，就是維持現有利率不變。 蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧舉例說，假設客戶當前的房貸利率為3.43%，客戶後續的固定利率仍然為 3.43%。這個利率將貫穿客戶整個貸款週期，無論之後市場利率如何波動，客戶都按照3.43%的房貸利率進行還款。
選擇二：“LPR+加點”
簡單來講，就是以12月20日5年期LPR利率4.8%為基準，與原執行利率水平相比計算出“加點”。“加點”維持不變到合同期滿。 目前，我國5年以上貸款的基準利率為4.9%，此前住房貸款利率是在基準利率基礎上上浮或者下浮。 假設貸款人簽訂的貸款合同是基準利率下浮20%，那麼當前執行利率是4.9%×（1-0.2）=3.92%，而2019年12月份發佈的5年期以上LPR為4.8%，那麼轉化後加點幅度為-88個基點（3.92%-4.8%=-0.88%）。 如果貸款人簽訂的貸款合同是基準利率上浮20%，那麼當前執行利率是4.9%×（1+0.2）=5.88%，那麼轉化之後的加點幅度為108個基點（5.88%-4.8%=1.08%）。 為便於理解，中新經緯記者對不同的基準利率浮動比率，換算出來的利率加點係數進行測算，參考如下（具體數據以貸款行計算為準）：
▲基準利率與LPR轉化對比表 來源：中新經緯 魏薇製表
需要注意的是，儘管LPR每月20日更新一次，但房貸利率並不會每月隨之變化，而是在每年重新定價日進行調整。利率水平由最近一個月相應期限LPR與加點數值重新計算確定。 某股份制銀行個貸經理介紹，如果客戶的重定價日為每年1月1日，這意味著在轉換之後2020年的貸款利率仍會維持之前的利率水平，即2020年的月供不變，而客戶需要關注每年12月20日的LPR報價水平，以此來決定下一年月供。
03
哪種利率定價方式更划算？
對於貸款人，選擇哪種定價方式最關鍵的是判斷未來LPR的走勢。 融360大數據研究院分析認為，中長期來看，LPR大概率仍將繼續下行，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。
當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。 “未來大概率會進入降息週期，LPR會逐漸下行，將房貸轉換成LPR定價方式更划算。”上述個貸經理認為，轉換成固定利率無法享受利率下行週期的紅利。 不過，陳嘉寧提示說，作為利率市場化的產物，LPR的長期走勢存在一定不確定性，一旦經濟進入加息週期，不排除LPR可能會走高，進而加重房貸借款人的還貸負擔。
他建議，對於剩餘還款期限不長的借款人，或者利率變化不敏感的借款人，可以選擇參考LPR定價，以享受中短期LPR下行帶來的月供減少，即使長時間維度內LPR出現了上行，增加的月供對於借款人的生活影響不大。
封面、導語圖為房貸利率資料圖，中新經緯熊思怡攝 標題責編： 孫慶陽 魏薇 趙佳然
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