夜落日後的浮華

2019年12月發佈的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大概率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

海魏歐

10年以內能還清房貸的，本質上區別不大，如果房貸要還10到30年，建議選擇1年一變！

我儘量說得簡單一點，如果選擇參考LPR值，其未來5年內房貸利率在5.2到5.8%左右的區間波動的可能性更大，這是一個大致的參考值，如果你以前的優惠的利率，低於這個區間，且5年內有把握能還完，肯定不用轉變；如果是優惠利率，10年之內能還清房貸的，不用換。

所以要討論這個問題，一定要清楚的知道自己簽約的房貸利率處於一個什麼樣範圍？是未來10年之內可以確保相對的低，還是目前偏高想未來換點低利率的。這都有助於你選擇最適合你自己的決定。

可以給如下思路：

如果簽約利率在5.7%以上的，建議換一年一變，未來有降低的趨勢！

如果簽約利率在5.3%以下的，可以不換。

如果簽約利率在這之間的，好好掙錢，爭取早日還完貸款才是王道，可轉可不轉自己決定，本質上和那個"朝三暮四"的猴子故事是類似的！在這裡祝還貸之人早日還完房貸無債一身輕！

關於此問題，大家若有補充或交流，可以留言區互動，歡迎點贊支持和關注

陽光侃房

先說我的觀點：只要沒有特殊理由，房貸利率最好選擇跟隨lpr每年調整。

對於非金融專業的人員來說，這次的存量利率調整看起來有點麻煩，主要是對以前商業住房貸款的人影響比較大，因此大家有點糾結。

其實，如果你仔細看一下央行的公告，事情好像也沒有那麼複雜，下面我簡單給大家梳理一下。

一、調整的主要內容

人民銀行這次對存量貸款利率形成機制進行調整，主要內容有以下幾點：

1、以前的貸款利率需要變更成lpr加點的方式。

2、變成lpr加點方式之後，你可以選擇利率固定不變，也可以選擇跟隨lpr變化。

3、對房貸利率來說，如果選擇利率固定不變，就是維持現在的利率水平，不能和銀行重新協商。

4、選擇跟隨lpr變化，調整週期最短為一年。

5、利率調整後，加點數值保持固定，加點數值等於:現有利率-當期lpr

明白了這幾點之後，你就會發現首期轉換你的房貸利率是不會變化的，比如你原來的貸款利率是5.88%，轉換後的第1年，你的房貸利率仍然是5.88%，只有到下一個年度的重定價週期開始，才會跟隨當期的lpr變化。

二、怎樣選擇對自己有利？

選擇固定利率還是隨市場變化，主要就是基於未來利率變化是否對自己有利，為此你需要進行一些基本的判斷。

你需要知道，現在的利率是呈下降趨勢的，Lpr實行5個月了，利率由原來的4.9%下降到現在的4.8%，短期內仍有可能繼續下降。

長期來看利率會怎麼走？這一點很難把握，但是目前，一些發達國家都已經接近零利率的水平，將來我國會不會這樣很難說，這種狀況能持續多久也不確定，10年之後的利率也有可能會再次上升。

基於上面的趨勢分析，對於剩餘貸款時間不長的人來說，選擇跟隨lpr變化是比較有利的，因為短期內lpr是下降的，你的實際利率也會跟著降低。

對於剩餘貸款時間還有10年以上的人來說，由於利率趨勢不好把握，選擇跟隨lpr變化，更接近市場的實際情況，長遠看這樣也不算吃虧。

最後需要說明一點：因為利率轉換時，首期利率保持不變，也就是說Lpr下降越多，加點數值就越大，如果利率下行，合同變更越早，對借款人越有利。

比如你的房貸利率為5.88%，現在的lpr是4.8%，你的加點就是108點，如果lpr降為4.7%，你的加點就是118點，而這個加點數在整個貸款期間是不會變化的，所以利率下行的情況下，早一點變更會更好一些。

互金直通車

LPR改革對市場的利率影響是深遠的，樓主的問題大概率是針對按揭貸款而言，按揭貸款期限很長，最長長達30年，如何選擇LPR加點方式，才有利於購房者，才可以少還一點貸款，這需要購房者分析未來LPR走勢，如果LPR利率下行，那麼就選擇一年一變，如果判斷LPR利率上行，那麼就選擇固定利率。

央行按揭貸款LPR改革方案

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

這裡有三個意思，一個是目前的基準利率上浮要改革為LPR加點方式，另一個是有兩種LPR加點方式，A是固定利率，也就是未來不管市場基準利率還是LPR利率變動，購房者按揭貸款利率雷打不動，B是跟隨LPR利率變動而變動，LPR利率下跌，第二個合同期限跟著下跌，LPR上漲，第二個合同期限按揭貸款跟著上漲。三是確定了加點方式以後，未來加點的數值是不變動的，也就是說是固定的，如同目前的基準利率上浮，浮動的幅度是不會跟著降息加息而變動的。

這就需要購房者對未來LPR利率走勢做出判斷，如果判斷未來LPR下跌，就採用B方案，如果判斷未來LPR利率上漲，就採用固定利率方式。

未來LPR大概率繼續下跌

面對經濟下行壓力，目前全世界央行貨幣寬鬆已經成癮，歐洲央行在負利率基礎上繼續降息10個基點，同時維持每個月200億歐元購債不變，美聯儲年內三次降息25個基點共計75個基點，雖然暫時停止降息，但特朗普氣勢洶洶，不斷炮轟美聯儲的貨幣政策，認為美聯儲是美國經濟最大麻煩，美國應該降息到負利率，減少國債利息支出。

我們央行雖然沒有降息，但年內也是連續降準，緣何沒有降息，一個是CPI高企，最近一期CPI達到4%，1.5%的基準利率已經是實質上的負利率，其次是地產泡沫太大，地產對貨幣政策非常敏感，貿然降息，可能會進一步推升地產泡沫，反而不利於經濟轉型，不利於科技創新。

但是面對國內外複雜的經濟和金融環境，經濟下行壓力依然比較大，解決中小企業融資難融資貴問題被提高到一個新高度，降低整個市場資金利率的決心沒有改變，LPR利率已經數次下調5個基點，就是5年期以上的LPR最近也下調了5個基點。市場資金利率三連跌，引導市場資金利率下行，一個是MLF資金利率下調5個基點，7天期逆回購資金利率下調5個基點，國庫定存資金利率下調5個基點。

國家將進一步研究採取降準和定向降準、再貸款和再貼現等多種措施，降低實際利率和綜合融資成本，推動小微企業融資難融資貴問題明顯緩解。降準就是降低銀行負債端成本，緣何需要降低銀行負債端成本，在於LPR改革下，銀行的貸款端利率已經下行，銀行淨息差收窄，銀行利潤被蠶食，需要向銀行輸送低成本長線資金，銀行才可能會心甘情願的降低貸款利率，否則，銀行會採用不同的方式轉嫁成本，貸款利率明降暗升。

為了降低銀行負債端成本，最近有一個消息令筆者關注，多省市的銀行機構接到監管部門通知，要求立即暫停新增定期存款提前支取靠檔計息的產品餘額和新增客戶。這個要求實際上就是定期存款未到期取現，只能按照活期利率計算，而不能按照靠檔計息，對儲戶而言，會形成較大的利息損失，

之所以要這樣做，在於LPR報價體系中，資金成本佔據比重很高，為了推動LPR下行，必須徹底把銀行負債端成本降下來，也就是有效的控制銀行負債成本，才能推動LPR下行，如果銀行負債端成本在資金攬存壓力下，不能出現下降，反而是上漲的，LPR利率是難以下行的，即使強勢推動利率下行，銀行也不會給低利率貸款，解決中小企業融資難融資貴就成為泡影。

因此從各種跡象看，LPR率未來還是處於下行通道之中，既然LPR是下行的，那麼，我個人認為，按揭貸款也就不適合採用固定利率方式，而是採用隨行就市的LPR加點方式更為恰當，畢竟LPR下行5個基點，就能帶來月供的減少，就能少還貸款。

以100萬元貸款20年計算，貸款利率6.5%，

貸款總額1000000.00 元

還款月數240 月

每月還款7455.73 元

總支付利息789375.53 元

本息合計1789375.53 元

杜坤維

這是年末央行放出來的重磅大事。大家要重新認識LPR，它將與我們的未來生活息息相關了，因為存量房貸利率要在2020年轉換完畢，未來使用“LPR+基點”模式。

德先生用通俗易懂的解釋告訴大家，如何選擇房貸利率切換，以及可能對我們造成的影響？

1.固定利率和“LPR+基點”模式的不同。

固定利率理解非常簡單，就是從現在一直到借款期限滿利率不做調整，現在約定好一個利率一直執行下去。購房者和銀行願賭服輸，未來利率市場上揚，購房者多省了錢，利率市場價格下跌，銀行多賺了錢。

“LPR+基點”模式聽上去複雜，但其實也挺簡單。其實就是目前做轉換時，計算好加或者減的基點，未來固定不變。每年按照前一個月LPR計算下一年的房貸利率。也就是說每年都進行隨行就市一次。雙方進行市場互動。至於沾光和或者吃虧，也僅僅在一年內有效。第2年就又調整回來了。

小結：固定利率的選擇變成了購房者同銀行之間的博弈，而共同選擇“LPR+基點”模式，則是隨著利率市場隨波逐流，雙方一起同市場博弈。

2.存量購房借款人有選擇固定利率的權利嗎？

其實在過去和現在申請房貸時，也都有可以申請固定利率或者幅度利率，這個選擇一直都有。但是銀行給過這個選擇嗎？沒有，從來也沒有過。這只是存在文件中的選擇。

因為選擇固定利率，其實對銀行和購房人的風險都很大。上面講了，其實形成了一種對賭關係。銀行要做好自己的盈利管理，否則市場利率一直上揚，銀行說不定要虧損。購房者如果利率下跌過深的話也會非常不滿意，會提出調整要求。

在過去的房貸歷史上，銀行一直不主張給予購房者固定利率，也很少會同意購房者提出的固定利率借款要求。所以雖然此次文件中提出了可以固定利率商議，但是我們根據歷史經驗，銀行基本上會100%拒絕購房人的想法。

小結：長期房貸利率採用固定利率的想法只是一個理論事宜，實踐中誰成功了？

3.假如萬一銀行同意了呢，我們該做如何選擇？

如果在此次利率轉換時，銀行同意做固定利率和“LPR+基點”模式兩種選擇，那麼我們肯定選擇後一種，也就是“LPR+基點”模式。

現在LPR在短期和中期趨勢上肯定是在下行通道上。最主要的原因就是

A.國家調控希望將資金扶持於實體經濟，要大力降低企業負債成本。LPR如果持續維持高位，那麼如何讓實體經濟得到更便宜的借款呢？

B.目前國家在降息、降準，走的是貨幣寬鬆化的貨幣政策道路。市場資金供應充沛，那資金價格而且也不可能向上浮動。

C.實際操作中，央行也是通過降低MLF操作利率的方式，引導LPR利率下調。11月5日，央行開展4000億元1年期MLF操作，中標利率為3.25%，較上次下行了5BP。

小結：房貸期限動輒20年、30年，誰也無法保證LPR利率一定上漲、亦或者下跌。但是中期之內是下跌的趨勢，已經毋庸置疑了。

4.存量購房人如何進行“LPR+基點”模式的轉換？

在2020年3月開始，9月前結束，就可以進行實務操作轉換了。採用的參考利率是2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加或者減基點數值。

商業性個人住房貸款，在轉換期間加點數值是被鎖定的，不會發生是否3月還是6月轉換，產生利率不一致的情況。

舉個例子，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為10年，原合同簽訂利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%。

2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果購房人和銀行約定重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼計算出來的轉換基點為59個基點，也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

在此後的第一個重定價日，也就是2021年1月1日起，盯住前一個月公佈的LPR價格計算，如果2019年12月LPR下降為4.7%，

此後每年以此類推，進行逐年調整，一直到10年後期滿。

小結：房貸利率轉換過程還是比較簡單，在未來2020年不受轉換影響的，真正開始同貸款市場利率接軌是從2021年開始的。

總結一下:銀行為了自己的貸款資金的風險管理可控，過去現在和未來都不太會同意以固定利率來鎖定房貸借款成本。而且從LPR中期走勢看，肯定“LPR+基點”模式在中期之內選擇是划算的。

勻楓財技大兜底

第一、什麼是LPR+加點利率呢？

假設LPR是4.8%，比基準利率4.9%低了10個基點。如果購房合同利率是基準利率下浮20%，那你的執行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那麼你的固定加點值，就是負88個基點。如果購房合同利率是基準利率上浮20%，那你的執行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。那麼你的固定加點值，就是正108個基點。這個加點值，是永久固定的。

如果將來某一天，LPR下跌到了3%，那麼在房價低谷購入，執行負88基點的那位幸運兒，實際執行利率僅為2.12%。而同一天，在樓市火熱時買入，執行正108基點加成的那位，實際執行利率是4.08%。

第二、選擇LPR+加點模式還是選擇固定利率？

當然，如果LPR從4.8%漲到了8%，那執行固定利率的那位就賺了，因為少漲了點利率。因此，如何選擇，關鍵的是對LPR未來走勢的判斷。如果LPR會升高，那麼選擇固定利率一定是賺錢的，因為實際利率更低；反之，如果LPR會走低，那麼選擇固定利率就會吃虧，等於多交利息。

現在世界和中國的利率水平是一個什麼狀況。在全球各大主要經濟體國家，利率都在飛速下降，降到了接近零，甚至負利率的也比比皆是。僅以房貸利率而言，目前日本是1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、意大利2.03%。而中國的平均房貸利率，是5.53%，遠超世界平均值。因此，我認為在可以預見的未來，LPR利率走低將是一個大趨勢，前央行行長周小川的公開表態是：中國可以儘量避免快速地進入負利率時代。

結合LPR走低的趨勢，我建議你選在LPR+加點的模式。

查理撩財經

LPR最近又出新規則，大意是在今年10月8日以前，已經在銀行辦理過房貸的人，可能要與銀行重新簽訂貸款合同。貸款合同就房貸利率的基礎利率進行更改，由原來的基準利率變為LPR利率。同時也可以選擇是固定利率還是浮動利率。人民銀行提到，如果是浮動利率的話，最快是一年一變。

如果你嫌這種變動不方便，經常會忽略還款金額，那就考慮固定利率，這輩子不變。

銀行研究僧

LPR也就是貸款基礎利率，是有由中國銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行以及城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行報價形成。

對於選擇LPR固定利率好還是浮動利率好，這就有兩種影響。現在LPR利率固定期還是浮動，主要是房貸，如果題主認為未來LPR有上浮，那麼就選擇固定5.88%的利率，如果認為未來利率有著一定的下降空間，那麼就選擇浮動利率的方式為好。

經過LPR的實行，房貸利率的計算方式也就發生了很大改變。原來在未將房貸利率執行為LPR之前，房貸利率的計算方式為：五年期以上銀行基準貸款利率×（1+上下浮比例），比如現在五年期基準利率為4.9%，上浮比例為20%，計算方式就是：4.9%×（1+20%）=5.88%。

而將房貸利率執行為LPR作為基準利率之後呢？現在面對的就是兩種方式：1、固定為5.88%的房貸利率；2、計算方式為LPR貸款基礎利率＋上下浮利率，現在計算得出的利率為5.88%，一經簽訂貸款合同，未來上下浮利率不再改變，比如現在五年期以上LPR貸款利率為4.8%，那麼執行利率則為4.8%+1.08%=5.88%，未來LPR利率的改變隨行就市，而上浮的1.08%在貸款期內不得改變，如果LPR上升至6%或者下降至3%，相加1.08%都不會發生改變。

具體的選擇權在貸款者手裡，如果選擇固定利率的貸款，在貸款期間的房貸利率就會一直保持5.88%的還貸利率。而浮動則有可能高也有可能低，就要看LPR隨行就市的情況了。

從現在利率的角度分析，未來有可能貸款利率會升高，也有可能貸款利率會降低，都有可能。兩種方式的選擇也說不上哪種合適哪種不合適。如果題主為工作族，日常的資金來源變動性不大，可以選擇固定利率5.88%，這樣也就鎖定了不會變化的利率，就算未來浮動利率再如何變化上升也好、下降也好，自己承擔5.88%的貸款利率反正都是能承受的。而浮動利率就可能超出自己的承受範圍。

如果為創業者，可以選擇浮動利率的方式。從利率的角度分析，國際上不管是歐洲還是日本都在執行負利率，所以未來從趨勢上講有著一定的利率下放的可能。雖然浮動利率有著一定未來升高的風險，但也存在降低的可能。

厚金說

2019年12月28日，央行發佈利率房貸利率新政，之前按照基準利率上浮的房貸利率需要轉換為固定利率或者LPR利率，LPR利率一年調整一次，固定利率合同期限內利率固定。本次調整開始時間從2020年3月1日開始，2020年8月31日結束。借款人只能從固定利率和LPR利率中選擇一個，而且一旦選擇不可更改，選擇哪一種更好？

固定利率好，還是一年一變好？

• 固定利率

從基於基準利率的浮動利率變為固定利率，固定利率怎麼確實？固定利率=現有的房貸房貸利率合同對應的利率。某借款人剩餘房貸期限為20年，未轉換前的房貸利率為基準利率上浮20%，即房貸利率為5.39%，2019年5年期的LPR利率為5.88%，則轉化為的房貸固定利率為5.88%，並且剩餘的20年合同內保持不變。

• 基於LPR的房貸利率

基於LPR的房貸利率，是和市場報價利率（LPR）掛鉤，央行每個月20號會公佈LPR利率，簡單說合同簽署的是LPR利率+加點組成，最重要的是加點一點確定，整個合同期限不變，LPR利率每年調整一次，調整的利率是參考上1年LPR利率。

舉例，房貸利率為LPR+60點組成，2020年一年的房貸利率等於2019年12月LPR利率+60，2019年12月5年期的LPR利率等於4.8%，則2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%，支付房貸利息，2021年的房貸利率基於2020年12月份的LPR利率+0.6%確定。

本次基於基準利率的老合同轉換為LPR利率的加點值=現在房貸利率-2019年12月LPR，保證轉換前後借款人的房貸利率保持不變，例如，某借款人剩餘房貸期限為20年，未轉換前的房貸利率為基準利率上浮20%，即商業房貸利率為5.88%，2019年12月5年期的LPR利率為4.8%，則LPR的加點值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加點值在剩餘的20年房貸期限內不能改變。

通過以下固定利率和基於LPR利率對比，2020年兩種選擇的利率完成相同，2021年及之後，利率是否相同，取決於之後每年12月份的LPR利率情況，我建議選擇轉換為LPR利率，因為我國經濟的下行壓力大，寬鬆的利率環境很有必要，另外參考國際上其他國家從高速增長切換到常態增速，一直處於寬鬆的利率環境；再者，我國的中小企業，融資貴問題一直沒有得到解決，央行一直在降息，給中小企業減負，基於上面三個原因，未來LPR利率還有可能繼續下降，2019年11月份，5年期和1年期的LPR利率已經下調0.05%。所以選擇從基準利率轉化為LPR利率，支付的利息可能比固定利率低。

互金圈

我認為重定價週期還是一年一變為好，剛好央行要求的重定價週期最短就是一年。除非你之前的利率是基準利率打折的，比如說在基準利率4.9%基礎上打7折的，那還是挺划算的固定利率。因為為了穩房價的需要，按照目前國內的LPR利率水平來看，是不太可能像之前的折扣優惠的。

央行利率市場化改革一變再變，之前說自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

當時並沒有對存量浮動利率貸款進行要求，但突然間又要將全部房貸利率進行市場化改革完善。

12月28日發佈的新規，要求自2020年3月1日起，將原合同約定的利率定價基準轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同期限內固定不變，也可轉換為固定利率。而且定價基準轉換隻能一次，一旦轉換後就不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月1日前完成。

如果是存量浮動利率貸款利率轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款利率轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。比如說，之前你的房貸利率上浮10%，也就是在基準利率4.9%的基礎上上浮10%為5.39%，那麼轉換後的利率就是在4.80%的基礎上加59個基點形成，保持利率水平持平。

總之，要不要選擇固定利率，我認為一定要看兩個方面:一是你目前剩下的貸款期限，如果貸款期限過大半以上，且較之12月20日發佈的LPR低那就固定利率；二要看你的房貸利率水平，有沒有相應的折扣，如果折扣很大那就不要搞一年一變。

關鍵字: 房產 房貸利率 利率