用户6361569906943

你好，我是一名执业律师，很高兴与你一起讨论这个问题。购买的二手房被财产保全了怎么办？

首先这个问题有多种可能性，目前我并不知道题主遇到了什么样的问题。个人结合自己的职业经验，将购买二手房被财产保全，经常出现的一些可能性分析如下：

购买二手房，办理产权过户后，被财产保全

这种情形下会有两个可能：

（一）因为出卖人的原因，导致买受人房产被保全

一般如果出卖人对外有负债，无偿转让自己的财产，或者以明显不合理的低价转让自己的财产，出卖人的债权人有撤销权，出卖人的债权人完全可以申请对，已经过户给买受人的房产进行保全。

《中华人民共和国合同》第74条规定：

结合上述法律的规定，出卖人的债权人如果对已经过户给买受人的房产进行保全，必须要符合相应的条件：

1、出卖人以明显不合理的低价，将房屋转让给买受人；

2、房屋的买受人知道这种情形。

如果不符合这种情形，即即使买受人购买房产后被保全，也完全不用担心。

（二）买受人自身的原因，买受人办理房屋产权过户后，因为本身对外负债，被别人起诉

此种情形下，由于买受人自己对外负债。买受人的债权人完全有权利申请人民法院对买受人的财产进行查封。

购买二手房，尚没有办理产权过户，被财产保全

此种情形下，如果买受人符合特定的条件，即使没有办理产权过户手续，可以向人民法院提起异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除，执行的人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

因此如果作为买受人，符合上述最高人民法院规定的条件，即使尚未办理产权过户手续，出卖人因为自己本身涉及诉讼，而导致名下的房产被保全，买受人可以提执行异议，要求人民法院解除查封。

总结

当买受人购买二手房的时候，房产被法院财产保全。通常情况下，如果你是善意的购买人，且非自身原因涉及到诉讼中，只要你在法院财产保全之前，已经签订了合法有效的书面买卖合同，并且已经合法的占有了房产，已经支付了房屋的全部价款或者可以将剩余的房款交付法院，并非买受人的原因导致房屋未办理过户登记的。符合这些情形仍然可以对抗查封权利人。

以上内容为个人观点，仅供参考。纯粹手打、实属不易，喜欢点个关注呗。如果还有什么不明白的地方，欢迎评论区留言交流讨论。

每日讲法

您好！我是一个从事二手房买卖交易的资深房产经纪人，这是一个二手房交易的问题，在二手房交易时是经常可能发生的事情。这种问题有些复杂，我将为您列出解决这种问题的几种方法。

1.房屋交易时发现房子处于财产保全状态，这个房子是没办法办理过户手续的。这时要看卖方知不知道这种情况，如果他知道这种情况还把房子拿出来交易，那就是欺诈，是要付法律责任的。如果是通过第三方房产中介，中介方在没有查清楚房屋状态的情况有连带责任。

2.如果您想要卖方继续履行合同，那就要弄明白到底谁是债权人目的是什么。让业主约他出来谈这个事情，看是否能让对方撤销诉讼保全。如果可以撤销那你还有机会成功买到房子。如果债权人不同意撤销诉讼，那业主就无法履行合同造成合同违约赔偿违约责任。您要要求退还定金及首付款，同时赔偿损失。

3.如果卖方无法赔偿损失，就赶紧报警，要通过法律途径来维护自己的合法权益。不过通过法律途径时间上会长一些。

房产交易是大事，最好是找一家正规房产中介公司可以为您买房保驾护航。

以上是我对这个问题观点，希望能帮到您。

谢谢您的观看！

胡钱

随着全国各地新一轮房市限购限贷政策的出台，二手房市场如火如荼，各类二手房买卖纠纷频繁发生。笔者近期处理了几起因二手房房屋所有权人（下称“房东”）个人纠纷致使房屋被法院查封、购房者要求解封的案件。故笔者拟结合办案实际，站在购房者的角度谈谈如何维权。

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发生原因分析

普通民众卖房一般基于两种原因：一则小房换大房、学区房或定居外地；二则出现经济危机急需用钱。在第二种情形下，如房东经济状况恶化，则极有可能发生房东的债权人（下称“债权人”）起诉房东的经济纠纷案件，此时如购房者尚未办理完毕不动产转移登记手续，则当债权人起诉房东并申请财产保全时，法院仍可查封该二手房。此时，购房者是否付清全款、是否办理收房手续、债权人诉请金额大小等均决定着购房者能否成功解封拿回房产。

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救济路径分析

1. 及时了解查封信息及案件事实

购房者在获知二手房被法院查封时，应及时向不动产登记机构了解查封法院名称、查封金额及时间。此外，还应及时联系房东，要求其阐述被诉事实并提供起诉状及证据材料复印件，以便详细了解案件事实。如房东不配合或无法联络，购房者可委托律师或自行联系案件承办法官查阅案卷。

2. 以案外人身份向法院提出查封异议

在知悉上述信息后，购房者应当依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，及时以案外人身份向采取查封措施的法院提出书面异议。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院同意解封必须符合四个要件：一是在法院查封前已签订购房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。

购房者在符合上述四要件的基础上，法院一般会同意解封申请。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此购房者需争取在最短的时间内解封。此外，由于查封异议主要是书面审查，故查封异议申请书务必有理有据、观点鲜明并将所有相关法律法规条文附后，提交至法院的证据材料须附证据目录，并详尽列明证明目的，以最大限度的减少法官疑虑避免召开听证会多耗时间。你必须相信，你将所有工作准备充分、齐全，就是给法官减少工作量，给自己节省时间以达到更快解封的目的。

3. 将剩余购房款交付法院执行以解封

在购房者仅支付了部分购房款，且剩余购房款能够覆盖债权人对该房屋的财产保全金额时，如购房者仍想拿回房屋继续履约，可向法院提出申请，将剩余购房款交付法院执行。此时，债权人的诉讼目的也能达到，且无需拍卖房产即可直接执行购房者交付法院的剩余购房款，债权人自然不会对此提出任何异议。

4. 起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任

如果剩余购房款金额小于债权人对该房屋的财产保全金额，此时购房者向法院申请解封获得支持的可能性很小，故购房者应以尽可能的降低损失为主要目标，采取起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任的诉讼策略。如购房合同中设置了类似因房东原因致使购房者无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，则购房者还可援引该条款诉请房东承担相应违约责任；如未约定，但约定了定金条款，则购房者可适用我国《合同法》第一百一十五条规定的定金罚则，要求房东双倍返还购房定金。

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购买二手房如何防范房屋被查封之风险？

上文均是讨论当购房者买的二手房被法院查封的事后救济策略，现在来谈谈如何事前防范。

1. 了解房东的职业、经济状况、信用状况及卖房的原因。购房者在买房前，可通过中介了解或与房东面谈了解上述信息，如房东工作稳定、收入较高、信用良好，且非个人经济状况严重恶化而卖房，则风险较低；如房东工作、收入不稳定或资金链断裂而卖房，则建议购房者慎重考虑再下手。

2. 了解房屋有无产权证、有无按揭贷款及金额、信用贷款还是公积金贷款等信息。购房者一般都想买房龄小、配套齐的二手房，而此类房屋大多数都是近十年内开发的，房东又大多是按揭贷款购买，一般都未还清按揭贷款，有的房屋甚至还未办理产权证。对于房东尚未办理产权证的房屋，需了解未办理的原因及办理时间，如近期内房东无法取得产权证，则建议购房者慎重考虑；对于尚有较大金额按揭贷款未还清的房屋，购房者需前期支付等额首付款让房东提前还清房贷从而办理不动产转移登记手续，一则给购房者造成较大经济压力，二则因产权证办理时间较长易出现各类风险，故也建议购房者慎重考虑。

3. 在购房合同中设置因房东原因无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，加大房东的违约成本。除签约前应了解的各类信息外，为避免签约后、过户前房屋被查封，购房者在签约时应注重合同违约责任条款的设置，加大房东的违约成本，更大限度的维护自身权益。

本文相关法律法规：

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

85后房产小咖

依据我国法律的规定，购买了保全的房屋，并且价款已经全部支付的，购买者没有过错的，购买行为是有效的，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

中公法考

首先，很感谢楼主给我这次机会回答这个问题。这是一个二手房交易的问题。这个是在二手房交易也是经常有可能存在和发生的事情。我将从以下几个方面为您解答这个疑惑。

1.如果买的房子发现处于财产保全状态，那你这个房子起码现在是没办法办理过户手续的。这个时候，要看到底卖主知不知道这种情况，如果他知道这种情况，还把房子拿出来交易。那就有可能存在欺诈行为。当然如果有第三方中介存在，那中介有核实房屋状态的失职。这个时候你可以选择继续交易或者是解除合同。

2.如果您想继续履行合同，那就要弄明白到底对方债主的目的是啥。让业主约她出来谈这个事情，看是否让对方撤销诉讼保全。如果可以那你还有机会成功交易到房子。如果无法解决，那就只能是业主无法履行合同要求，造成违约，赔偿违约责任。同时要求退换定金，如果已经付了首付，那就要求退还首付，同时赔偿损失。

3.如果是业主已经发现被诉讼保全，同时也无法偿还首付和定金，那就不一样了。那就要赶紧报警，同时约业主协商，如果协商不成，那就要通过法律途径来维护自己的合法权益。不过如果通过法律途径，那可能时间上会比较漫长一些。

以上就是我对楼主这个问题的解答，希望能帮到大家。当然也要提醒大家，交易有风险，出手需谨慎。买二手房一定要弄明白房东为啥卖房，还有房屋状态是不是处于正常状态。当然最好是找一个大的正规第三方促成交易。以免上当受骗。

再次感谢楼主给我这个机会回答这个问题，希望我的解答能让大家满意。谢谢！

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被财产保全分两种情况，一是你先购买了此房后被保全，一是已经被财产保全然后又卖给您。当然，第二种情况发生的概率很低，因为这是犯法行为，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》。 诉讼参与人或者其他人隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如果是第一种情况，可以解除合同，要求对方返还购房款，当然这个时候可能房主已经无法返还您的够房款了。

丽波北海

二手房交易会出现各种各样的问题，所以中介有存在的价值！买房前一定要找信得过的中介。事先会了解并排除各种问题。万一出现问题他们会负责处理。

一旦碰到房产被保全，马上要求中介公司与卖房3方一起见面谈谈，了解清楚具体情况，卖方有能力去调解解决的，尽快解封，再按交易程序早点房产过户。若保全涉及问题很多且解决不了，则必须马上取消交易，收回定金。要提醒的是能拿到卖房的违约金最好，先能拿到定金是主要的（尽量不要有损失）

豪仕房产毛伟忠

财产保全是申请人申请法院在诉讼前或诉讼中采取的一种强制措施。

如果发现自己的财产被法院保全，首先要弄清楚该保全是诉前保全还是诉中保全，如果是诉前保全，则有可能成为案件的一方当事人即被告(保全的被申请人)，根据法律规定，被申请人提供担保的，人民法院应当解除财产保全。

如果是在诉中保全，发现自己是案外人，被保全的财产属案外人合法拥有的，与诉讼无关，则可向作出保全决定的法院提出异议，由法院对异议进行审查，如异议成立法院应裁定解除保全，异议不成立，由法院通知驳回案外人异议。

北京孙振律师

看进行到哪个步骤了

1，定金交付，可申请退款

2，交付首付未过户，可起诉

3，帮房主交付贷款未过户，可起诉

请叫我雷锋623

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關鍵字: 房产 保全 财产