跑盘笔记——123房先生每周会亲自跑两个楼盘，用专业的功底、用简单的语言，将楼盘的好与坏，最详尽地告诉你。纯良心，非软文！
——以下是正文——
在新塘，碧桂园凤凰城边，碧桂园2017年又拿了三块地，三块都是地王级的，楼面地价到了2.4-2.5万元/㎡（考虑配建成本）。而当时，新塘卖多少钱呢，1.6万/㎡（翡翠绿洲当时售价）。
这三块地，据说碧桂园是斗气拍下来的，就是不愿意让给万科（据说是万科和碧桂园竞争到最后）。万科现在回过头来看，应该很庆幸自己没拿下这三块地。据说碧桂园内部多次拿这三块地做反面教材。
2018年5月，碧桂园定了案名叫云顶，说是豪宅，开盘了。豪宅要卖3.4-3.5万/㎡的售价，推了472套，两个月卖了384套，去化81%。卖得并不好啊！推了两个月的货，都没卖完，在碧桂园是很少见的。
等到2018年12月，翡翠绿洲的天赋卖平层2.4万/㎡、复式2.7万/㎡，云顶立马冷冻，去化掉到了个位数，一个月就卖那么几套。买了云顶的业主一看，卧槽、买贵了、套稳了。
按实际，新塘就是2万/㎡上下的楼价。想卖到3.4万/㎡，碧桂园也只能硬着头皮做豪宅。而极致标准化和做刚需客的碧桂园，做豪宅总缺那么些味道和气质。
卖3.4万/㎡，不是新塘或产品或配套或环境真值这个价格，而是地贵了，怎么也不能亏本卖啊，于是就硬着头皮卖。
123房先生想不明白，花了真金白银买云顶的客户都是怎么想的，特别是大户型，同样的总价差不多可以在龙湖云峰原著买叠墅啊！龙湖可是号称别墅专家啊，做豪宅一等一。
碧桂园云顶，究竟怎么样，我们一起来看看。
导读：
01 楼盘基本信息
02 楼盘区位价值解读
03 楼盘周边配套解读
04 周边不利因素解读
05 楼栋布局价值解读
06 户型价值解读
07 周边图片
08 总结
（19图+4500字，读完预计需要10分钟。）
01 楼盘基本信息
02 楼盘区位价值解读
碧桂园云顶，在新塘板块，可谓是炙手可热。
我们先看看新塘的大区位，解读一下地理价值。
新塘原本是籍籍无名的工业镇，地理位置既不靠增城主城，也不靠广州城区，来这里置业的多是被主城挤出的刚需或周边工作的人群。
但是广州东部交通枢纽中心的概念一提出，新塘就犹如丑小鸭变白天鹅。新塘这个广州新东站让大家充满了遐想，曾经广州东站也是一片荒芜，而今确是广州最繁华的中轴线的起点。
从规划角度来看，新塘确实起到了枢纽的作用。在广州内部，是东进的终点，串联了金融城、鱼珠港、增城主城。在大湾区内部，是广深科技走廊的连接点，串联了深圳、东莞松山湖、广州科学城、中新知识城。
单纯从地理角度来看，新塘是枢纽、是中转，可能不能留存人流、物流、信息流。但政府有意识地基于TOD规划了大量的商服用地，引入总部企业，其实是希望将来这里可以集聚资源，成为东部的产业核心。
单纯从地理位置、发展方向、城市硬件投入（基建、轨道交通）三方面来看，投资总认为新塘将来有望追平乃至超过科学城，但软实力方面（公建配套、企业总部、三产人群）还与科学城相去深远。
接下来我们看看碧桂园云顶在新塘的小区位。
新塘TOD未来的核心区位在地铁新塘站周边，规划的商服用地也大量坐落在周边，目前已经落位的带产业引入承诺的商服用地有保利国际金融广场、新世界华南总部和凯达尔枢纽国际广场。
碧桂园云顶的位置距离新塘TOD还是有一定距离，车行约有6 km的距离。开车或者公交可以比较便利地到新塘站。倘若未来新塘变成一个产业核心，工作在新塘，生活在云顶，还是比较便利。
周边的山林资源丰富，生态景观比较丰富。但同时也靠陈家林垃圾填埋场和云埔工业区，是一个比较大的负面因素（后面会详细讲）。
03 楼盘周边配套解读
我们依然从交通、教育、商业和医疗四个方面来解读楼盘配套。
（1）交通配套
云顶道路是双向六车道，是区域的主干道，目前还未完全建成，但建成后出现会非常便利。目前在云顶周边没有看到公交站，但随着交房入住，公交站和线路会逐渐安置到位。
值得一提的利好，在前几天发改委公布的广州市2019年重点项目计划，预备计划中提到了增城有轨电车示范工程。会在云顶设站，会连接新塘万达、永旺、南方医院、新塘TOD、翡翠绿洲。虽然公布的起止年限是2020-2021年，但往往开工会推迟，竣工也会推迟。
（2）教育配套
云顶的教育配套过硬，主要看凤凰城中英文学校、香江中学和市二中（应元学校）。
市二中应元学校，是市二中是广州市的名校，而云顶边的市二中应元学校是市二中管理的公办学校，教育质量应该是有所保障的。
香江中学目前是增城非常优质的学校，多次中考平均分都是增城第一，常领先第二名20分。凤凰城中英文学校也是非常优质的学校，多次中考平均分能干到增城第二，也是棒棒的。（怎么增城的公办初中干不过民办，投资总真没想明白）
（3）商业+医疗配套
商业和医疗配套只能满足基础。
云顶周边三公里范围内其实没有大型的购物中心，主要还是底商和小型社区商业为主。最近的是凤晴苑的底商商业。基本可以满足居住的日常生活所需，更高层次的消费可能就要跑到新塘万达等商场。
周边的医疗主要以村卫生站和凤凰城医务所为主，小病小痛可以应付。
04 周边不利因素解读
云顶周边的不利因素，有陈家林垃圾填埋场和云埔工业区。我们一一来看。
（1）陈家林垃圾填埋场
陈家林垃圾填埋场一直以来是翡翠绿洲、合生湖山和碧桂园凤凰城业主的梦魇，此外还影响到黄埔区的越秀保利爱特城、龙湖云峰原著等小区。特别是一到夏天，陈家林臭气熏天，居住在这里真叫一个酸爽。
从2004年开始，业主就已经开始闹维权，一维就是十几年。
但近期传来一个利好，陈家林垃圾填埋场要封场了。
这主要是由于广州第六资源热力电厂已经落成试烧垃圾，原本陈家林处理的垃圾可以交给热力电厂去处理。
投资总从媒体了解到，陈家林垃圾填埋场已经开始封场，并开始了防臭、治水、治气、复绿等工作。这对周边的业主来讲，生活环境能有极大的改善。
但同时也许提示一下，投资总了解到，垃圾填埋场封场后，封场后的运行管理会比封场这一动作更重要。如果封场后管理不规范，依然存在较大的环境污染隐患，对大气、水质、土壤都有比较大的不利影响。
（2）云埔工业区
云埔工业区由于大气污染问题，一直被周边小区业主投诉。距离云顶有4 km的距离，相对较远，对云顶应该有影响，但影响可能相对较小。
投资总了解到中国经营报18年3月的一篇报道写到：“2015年~2017年，云埔工业区有多家企业被指污染，塑料味、香料味以及牛屎味夹杂……塑料味主要源于宏仁集团的宏信塑胶、宏昌电子以及宏仁电子，香料味主要源于国际香料、汇香源香料，而牛屎味则源于台一铜业……”
投资总了解到目前云埔很多企业都已经限产、同时更新了设备，有些企业还开始搬迁了。
目前对周边小区还有多少影响，由于投资总不常在这边生活，也仅仅由于跑盘需要在周边溜达了半天，并没有感受到空气中多少异味。有意在周边买房的朋友可以特意关注一下这些问题。
05 楼栋布局价值解读
云顶都是高层建筑，投资总划分了高低价值面，我们一起看看。
低价值面①：区域主干道、双向六车道，会有比较大的车行噪音和灰尘。
低价值面②：06地块与07地块之间的道路，看修规应该有双向四车道，有一定的车行噪音和灰尘，但相对低价值面①会影响相对少一些。
低价值点③：小区公共厕所，有一定的不利影响，可能影响低层住户。
低价值点④：餐饮商业，目前是岭鲜顺德私厨，有一定的餐饮油烟影响，主要影响低层住户。
高价值面⑤：小区园景。这块区域，楼间距最大，园景打造用心，居住舒适性高。可以发现，云顶在这个范围，安排了较多的大户型（5/6/8号楼），主要定位追求居住体验的购房者。
高价值面⑥：山景。这块区域，主要是望山体，有比较丰富的山林景观。
投资总建议可以在预算可控的范围内，多关注环绕高价值面的楼栋和户型，如果极度追求居住体验的，可以考虑准楼王5/6/8号楼。
06 户型价值解读
碧桂园云顶，基本是按照豪宅的目标去考虑的。体现在面积段和户型上，就是小户型较少，大户型偏多。
但是投资总实体看了之后，感叹碧桂园果然还是一家做刚需和标准化产品的房企，对豪宅的理解，除了面积大+专梯入户之外，在细节上多处透着浓浓刚需的味道。（其实就是地买贵了，硬着头皮做豪宅，但又做不出豪宅的味道）
目前有这么些户型：
90㎡ 3房2厅2卫
96㎡ 3房2厅2卫
114㎡ 4房2厅2卫（横厅）
124㎡ 4房2厅2卫
128㎡ 4房2厅2卫
142㎡ 4房2厅2卫
205㎡ 5房2厅3卫
（1）90㎡和96㎡的3房
两个三房在格局上是基本一样的，差别主要是：
90平的多是北向，96平的多是南向，南向采光要比北向好。
在房间上，96平的主卧次卧比90平大，但书房相对会小。
90平有入户花园赠送，96平没有。
对比来看，96平的采光好、主卧次卧好用，相对比90平好些。
（2）114㎡的4房横厅
这是云顶最小的4房。采用横厅设计，采光好，但带来的问题就是，无法做到动静分立。客厅的活动，会极大地影响到房间的休息。有三个卧室的门，是直接对着最大的客厅声源。同时，有客人来访时也容易窥视到房间的动态。
（3）124㎡和128㎡的4房
124平和128平多是南向，124平能做到南北对流，比128平相对舒适。
在房间处理上，128平的主卧相对来讲更小，舒适性不如124平。两种户型的两个次卧基本一样，没有太大差异。书房，128平的进深会多20公分，更大些。考虑到128平户型没能很好地做到动静分离，总体是124平户型相对更优。
124平和128平的客厅面宽都是4米，但124平户型的阳台有7米长，带来更大的采光面，比起128平的双阳台要好用。
（4）142㎡的4房
142平其实基本是在124平的户型格局大，做大了主卧，压缩了一个次卧，并做了南北对流双阳台。
这里，不得不吐槽两点。
第一点，主卧。主卧仅仅是变大了，空出一个房间的空间来做洗手间和衣帽间，但是衣帽间和洗手间的设置简单随意、毫无新意，空间利用效率不高。由于主卧变大了，压缩了一个次卧的空间，又压缩了餐厅的空间，其实降低了居住舒适性。
第二点，洗手间。虽然户型是大户型，但洗手间绝对是刚需洗手间，冲凉房特别小，容易碰到玻璃门，而且进去之后就出不来了，住户得挤到一边才能把门打开从里面出来。销售说后面会换成推拉门或者改成向外开门。（投资总一脸黑线，难道不应该优化户型设计么）
（5）205㎡的5房
从142平直接跳跃到205平，这个跳跃有点大。
205平，格局有点奇怪。
客厅很大，餐厅相对小些，而且有双厨房设计（中式厨房+西式厨房），不知道是否是豪宅业主的痛点（总感觉业主对双厨房不敏感，双厨房设计很费空间）。
双主卧设计，都挺好用，主卧有豪宅的感觉。但是为了主卧好用，导致书房和与书房相邻的次卧不好用。书房和与书房相邻的次卧不能打通，无法优化格局。
洗手间问题是通病，不知道豪宅住户，住着超大的房子，用着超小的洗手间，是一种怎样的体验，特别是那些肥胖的住户。
07 周边照片
08 总结
碧桂园云顶，显然是新塘的CEO盘了。
CEO盘往往透支了未来的价值，从投资的角度上，未必能取得最佳的投资收益。特别是在CEO盘不具备护城河（人群素质、产品质量、物业管理等等）的情况下，未来的价值与周边的同等楼盘没有太大差别。
就目前而言，碧桂园云顶并没有体现出特别强的优势。一个证明就是在翡翠绿洲天赋开盘后，碧桂园云顶的去化就直线下降，说明购房者看完两个盘后，还是做出了明确的选择。天赋也看得明白，这个地方，就当前而言哪能卖3.4万/㎡。
在翡翠绿洲天赋卖完前，云顶都要一直被压着打。现实很残酷。特别在产品力、配套、环境、交通基本没有差异的情况，只要天赋比云顶拉开一定的价格差距，性价比一下就出来了。
目前，陈家林附近的环境质量在不断改善，垃圾填埋场封场、云埔工业区污染企业也在搬迁或缩减产能，新塘基建在加速，周边配套在完善，这附近的房子是具备投资和自住价值的。
每个楼盘和每套房子都有优点和缺点，写的不好的欢迎批评指出，谢谢阅读，下期见！
閱讀更多 123房先生 的文章
