變局之中，危與機同生並存。
新冠肺炎疫情影響下，除了醫院進入到戰時狀態，物業管理也壓力山大。但奇點商業網發現，壓力之下，部分物管行業上市公司的股價卻在強勢反彈。
截止至2020年2月19日收盤，中海物業股票價格為6.30港元，盤中一度上升至6.49港元，近幾日持續創造歷史新高，相比2015年上市開盤價0.94港元，累計漲幅超過570%。在目前已經上市的物業公司中，中海物業股價累計漲幅最高。
那麼，資本市場得到青睞的中海物業，是否在物業管理行業獨孤求敗呢？
國資背書，高端業態穩增長
實際上，最近幾年，資本市場對物管行業發展普遍看好，物管上市公司股價基本處於普漲的狀態。易居企業集團CEO丁祖昱今年年初預測，“大物管規模將直衝3萬億，長期來看，物業服務領域市場前景廣闊。”
睿信致成管理顧問公司董事總經理郝炬也告訴奇點商業網：“在國內經濟增長放緩的背景下，物管行業擁有可觀的營收增長、合理的利潤率以及穩定的增長規模，是當下比較優質的資本選擇。”
中海物業的身世背景同樣令資本市場著迷。中海物業隸屬與中國建築集團有限公司旗下的中國海外集團（以下簡稱“中海集團”），是中國首批一級資質物業管理企業。1986年在香港註冊成立，1991年進入內地，2015年10月23日在香港上市，是既彩生活後，中國第二家物業管理上市公司。
克而瑞物業負責人陳珏告訴奇點商業網，“
在2019年底保利物業上市以前，中海物業一直是唯一的一傢俱備國資背景、在香港上市的物業管理公司。國資背景是對中海物業運營能力及服務專業度的良好背書。”
此外，中海物業一直聚焦高端業態，所管理的物業類型包括中高端住宅、甲級寫字樓、商業綜合體、酒店及政府物業等多種業態。中海物業官網公開信息顯示，目前已累計簽約物業項目830個，服務面積超過1.56億平方米。
“商業地產及精品住宅業態能夠有效提高物業服務單價；政府物業在服務期限上具備較長的延續性。因此，有助於提高中海物業長期盈利能力。”陳珏表示。
母公司懷抱下的增長包袱
值得一提的是，中海物業的母公司中海地產是國內前十的房地產開發商，同時，還有不少同系聯營公司，可以為其提供源源不絕的物業管理面積。在中海物業物管面積中，90%來源於此。在母公司的懷抱中，中海物業並沒有過多的發展壓力。
但是，和母公司緊密綁定的結果是一榮俱榮，一損俱損。2015-2017年間中海物業在管面積從46%銳減至13%，2017年上半年增速更是跌至6%；物業收入增長率上，2015-2017年物業收入的增長率為17.6%、0.7%、12.5%、18.2%。而這三年間，中海地產高層人事變動頻繁，很難不將二者聯想到一起。
目前來看，過度依賴母公司，難免在工作協調、決策效率以及發展靈活性上都將存在侷限性，母公司的變動也會傳遞影響到所屬公司的發展軌跡。而加強外拓業務，方才是中海物業亟待突破的發展瓶頸。
另一方面，物業公司資本市場的角逐正趨於白熱化，當物業公司齊聚資本市場，必將加速行業的整合，屆時，拓展外部業務的競爭也會加劇，難度會進一步增加。
據統計，隨著保利物業、寶龍商業和時代鄰里的上市，目前國內物業領域上市公司已經達到20家，此外，還有多家物業公司上市排隊中。睿信致成管理顧問公司董事總經理郝炬預測：“目前還有很多頭部物業公司未上市，未來2-3年內，預計總數將超過50家。”物業公司在資本市場群雄割據的劇情即將上演。
物業管理的成長煩惱
沒有完美的行業，只有合理的運營，物管行業也存在成長阻礙。中海物業2019年年中報顯示，物業管理服務毛利率下降至16.8%，而2018年是25.8%，主要原因是增加了項目管理人員的直接投入。
物業管理行業是一個勞動密集型的行業，未來一段時間內，人力成本都將成為制約毛利提升的重要因素。可即便成本上升，作為物業公司收入的主要來源，物業服務費收入其實卻受多種原因限制，難以上調去平衡人力提高的成本。
因此，物業公司一直在嘗試開拓增值業務，增加收入來源。從2018年中海物業年報中就可以發現，除了基礎物業服務外，還在拓展包括優你互聯、興海物聯、資產運營、投資併購四大發展業務。但從數據來看並不理想，2018年中海物業物業管理服務利潤為90.1%，增值業務服務利潤僅佔9.9%。
同時，中海物業2018年全年以及2019年上半年非住戶增值服務的毛利同比連續下滑，進一步說明目前企業在科技上還處於投入期，智慧物業服務的增長爆發力尚未全面顯現。
“優質”服務不只是做強傳統基礎服務
當下，不動產開發時代正走向不動產經營時代，而物業服務恰恰是不動產經營中離不開的重要環節。隨著資本的加速進入，未來企業登陸資本市場的動作將更加迅速，目前還較為鬆散的市場將向規模型企業集中。
克而瑞物業負責人陳珏告訴奇點君，“物管行業未來將出現分化，只有優質的物業服務企業才能夠獲得市場的認可。而要實現“優質”的目標，對於中海物業以及行業內立志於長期發展的物業公司而言，除了做強傳統的基礎服務以外，還有兩大趨勢值得企業重視。”。
一是社區增值服務的機遇已經悄然而至。克而瑞物管針對社區業主的疫情調研問卷也印證了這一判斷。疫情期間，有46%的受調業主通過物業渠道例如物業APP、業主群、物業企業開設的便利店等進行日常物資採買，30%的受調業主所在社區由物業人員提供代送上門服務。物業服務企業需要結合自身服務能力，匹配相應的外部資源，把握社區增值服務的契機。
二是科技賦能的場景應用逐漸加深。龍頭標杆物業公司早期已經佈局智能安防、智慧停車等服務。本次疫情中，我們也能切身體會到，很多物業公司已經將人臉識別、支付寶線上繳費、微信掃碼登記等技術產品應用在社區管理當中。對於中海物業這種全國佈局的公司而言，假若可以採用無人機巡查、智能清潔機器人消毒等高科技產品輔助日常管理，不僅能夠保證全國不同項目服務質量的高標準和統一性，而且還能減少人為因素造成的管理難題，有效實現降本、提效、增質。
奇點商業網發現，不久前，中海集團公告宣佈重要人事變動，掌門人顏建國放權，卸任中海地產行政總裁，中海宏洋董事局主席，中海物業董事會主席等9項職務。同時，張貴清被任命為中海物業董事會主席，全面接管中海物業。
據瞭解，年僅47歲的張貴清在2014年12月至2020年2月期間擔任中海集團執行董事及行政總裁，擁有二十多年房地產開發及企業管理經驗。後顏建國時代，張貴清能否將中海物業帶到一個新的高度，奇點商業網將會持續關注。
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