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北京的房价在2018年下半年到2019年一整年，有了一些下滑。一些想买二套房进行改善型居住的朋友，一直在关注房价和政策的变化。现在北京地区，首套房，普通住宅，首付比例不低于35%，按揭利率5.4%左右。二套，普通住宅，首付比例不低于60%，按揭利率5.9%左右。首套非普通住宅，首付比例不低于40%、二套非普通住宅首付比例不低于80%。如果之前首套房是享受过按揭利率优惠政策的朋友，对二套的利率会认为比较高，难以接受。比二套利率更难以接受的是，首付比例。遇到很多家庭都存在，收入不错，月供能承受。但是，首付太多，凑不齐。其实，是有方法可以做到二套首付在四成，贷款利率5%的。话不多说，方案送上。
房价过高，过快增长，带来的一系列问题，国家一直出台各种政策针对房地产进行限制。而近两年经济增速变缓，又有贸易战，中小企业受到很大影响，国家出台了一系列政策，支持中小企业的发展。这就造成了，利率倒挂。一方面防止资金过多流向房地产，提高首付比例，提高按揭利率。另一方面，针对企业的抵押经营贷，利率逐渐降低。如果是购买二套房，首付比例6成以上，按揭利率5.9%左右。但是，如果先全款买房，然后把房产再抵押给银行，做抵押经营贷。一般可以贷房值的七成(银行的评估值一般会比市场价稍低，大概也相当于四成首付买房），抵押利率不像按揭，每家银行按揭利率都一样，但是抵押的利率各大银行都不一样。如果征信没有问题，利率一般在5%左右。今年春节，受新冠状病毒的疫情影响，各大银行都出台了一些利率优惠政策，现阶段最给力的抵押贷款利率是4.1%。对比二套的贷款政策，优势还是很明显的、
先全款买房再抵押贷款，整体首付比二套低，利率也更划算。但是，买房的全款从哪里来？这个也不用担心，可以在买房过户之前，先做贷款预审批，预审批通过后有机构可以做垫资买房，剩余的房款他们先垫付，等贷款审批下来之后再把垫资款换上就行了。不知道上述方案和流程，是否给您说明白了？
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