傲立珠三角，揚帆大灣區。新一輪國土空間規劃下，千年古城廣州在歷經10 多年的“三舊”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造後呈現新風貌。
2019年中央經濟工作會議首次強調了“城市更新”這一概念，提出加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。隨著城鎮化進程加速，我國城市特別是大城市已從“增量開發”進入“存量運營”時代。廣州是最早進入城市更新領域的城市之一。從2008年在全國率先開展“三舊”改造試點至今，廣州依靠新機制，激發城市發展新動能，成為粵港澳大灣區經濟發展的重要增長極。
2019年8月，廣東省出臺相關指導意見，提出在新增建設用地資源持續縮減的形勢下，必須全面推動土地供給側結構性改革，推動“三舊”改造取得突破性進展，提高存量建設用地利用效率，優化土地利用結構。在新一輪國土空間規劃背景下，廣州提出老城市新活力、推動產城融合、促進高質量發展的城市總體目標。2019年以來，廣州的舊改大大提速，開啟了城市更新以來進展最迅速、成果最顯著的一年。廣州“三舊”改造為推動粵港澳大灣區高質量發展提供保障，有哪些成效？當地具有代表性的荔灣區鶴洞村更新改造又有哪些突出亮點？近期，記者就此展開了實地探訪。
廣州荔灣區鶴洞村傳統風貌建築集中遷建修繕保護及改造規劃方案平面圖局部
舊村改造開啟鶴洞村幸福門
1月22日，農曆臘月二十八，75歲的荔灣區鶴洞村村民關七妹站在家門口告訴記者：“我們正在備年貨呢，拆遷後的臨時住處已找好，過完年我們就搬家！”
關七妹是荔灣區舊村莊改造的受益者之一，她自1964年嫁到鶴洞村後就一直生活在這樣的環境中：1米寬左右的巷道狹窄擁擠，一間間緊挨著的民房採光差，屋子裡白天也昏暗無光；村內公共設施薄弱，居住安全隱患凸顯。
談到拆遷搬家，關七妹滿臉笑容：“能住上寬敞的房子是我多年的心願。”春節前，她和鶴洞村90%以上的村民都高興地與更新改造實施主體廣州鶴洞房地產開發有限公司簽訂了拆遷安置補償協議書，拿到了第一批早簽約的4萬元獎勵。按照1∶1套內面積補償標準的核算，只要全村動遷順利、復建安置房能夠儘快動工，再過三年她就能住進200多平米的大房子了。
81歲的黃庚娣，也是鶴洞村更新改造中最先簽約、期盼早日選房回遷的村民之一。在抬頭“一線天”、低頭“臭水槽”的髒亂差環境中住了一輩子，她說：“過完年就準備搬家了，早就盼望住上新樓房！”
鶴洞村更新改造是廣州市舊村改造的縮影之一。鶴洞村具有500多年的歷史，東臨珠江，南接廣鋼舊廠，是廣鋼新城的重要組成部分，同時地處廣州打造國際門戶城市的窗口——“白鵝潭經濟圈”的核心範圍之內，區位條件優越。近年來隨著城鎮化步伐加快，鶴洞村村民對改善居住環境、提高集體經濟水平有強烈的意願，更新改造條件成熟。基於連片城市更新的思路，廣州市提出“三村一廠”（西塱村、東塱村、鶴洞村和廣鋼舊廠）一同納入規劃範圍，建設廣鋼新城（廣州中心四區最大的居住板塊），定位為“特色宜居新區”。
據廣州市規劃和自然資源局荔灣區分局分管“三舊”改造的工作人員介紹，荔灣區把“三舊”更新改造作為保障民生和促進城市提質發展的重要抓手，通過進一步優化簡化改造審批流程，增強保障力度，加快推動“三舊”更新改造，圓百姓安居夢。2019年3月通過廣州公共資源交易平臺公開選擇，並經鶴洞股份合作經濟聯合社股東代表大會投票，確立廣州市方圓房地產發展有限公司為合作改造建設企業，以“政府支持，村民自願，企業實施”實現多方共贏。
讓土地收益、城鎮化發展成果普惠群眾
根據批覆的更新改造實施方案，鶴洞村更新改造範圍為22.02公頃，更新改造將拆除舊住宅及集體物業約29萬平方米，其中現狀住宅15.34萬平方米。改造完成後的土地處置模式為：村生活用地（村民復建住宅用地）和村經濟發展用地（復建集體物業用地）可按政策轉為國有建設用地；居民住宅用地轉為國有建設用地，並辦理不動產權證。
在推動簽約搬遷工作中，廣州市規劃和自然資源局荔灣區分局的工作人員與白鶴洞街道辦事處、鶴洞股份合作經濟聯合社、合作企業方圓集團鶴洞房地產開發有限公司的相關人員一起在現場，解決疑難問題。工作中，堅持把“民心至上”擺在首位，認真訪民情、答民聲、順民意，根據村民意願確定就地安置的補償方案。鶴洞股份合作經濟聯合社副社長張偉豪說，鶴洞村村民改造意願很強烈，“大家都希望早日完成全村拆遷補償簽約，早建設，早回遷”。他表示，未來的新鶴洞村將為居民休息、交流、開展各類文化活動提供便利，基礎設施建設的完善以及景觀優化也將有效改善居民生活環境。
鶴洞村採取一次性拆遷的全面改造，由鶴洞股份合作經濟聯合社與方圓集團合作進行，改造成本約為23.98億元，復建安置資金約22.74億元。更新改造完成後的新鶴洞社區環境，建築密度將由原來的48.1%降至19.9%，綠地綠化率由原來的16.23%上升至32%，公共配套建築面積由原來的0.95萬平方米增加到4.67萬平方米。
方圓集團鶴洞項目負責人羅聰表示，大城市在城鎮化的下半程，必須考慮構建更多普惠、共贏和可持續發展的渠道，讓土地收益、城鎮化發展成果，公平地覆蓋更多更新改造範圍內的群體。根據方案，鶴洞村被拆遷人可以選擇復建安置補償和貨幣補償兩種方式。如果選擇復建安置補償，復建安置補償以“拆一補一”（套內建築面積）的標準執行。如果選擇貨幣補償，根據屬於應得復建安置套內建築面積的，以應得復建安置套內建築面積為基數，按25000元/平方米計算補償金額。與此同時，鶴洞村更新改造充分考慮了集體經濟的長遠發展與村民切身利益之間的平衡。更新改造完成之後，村裡不再有可耕農地，村民無法再從事農業生產，鶴洞股份合作經濟聯合社一方面與合作企業共同努力，推動擬建村集體商業綜合體的規劃優化之外，還從村集體統籌的權益復建面積中，給每位經濟聯合社的股東分配了套內40平方米的福利面積，另一方面可以與每位股東自身的應得復建安置面積合併選房，將每位經濟聯合社股東的財富增值和利益共享落到了實處。
“讓城市留住記憶，讓更新創造價值”。羅聰表示，鶴洞村改造還將注重全面加強歷史文化的保護和傳承。鶴洞村具有悠久生活氣息的兩口古井“孖眼井”和“大腳板井”將被保留，8處傳統風貌建築也將以遷建復原、修繕保護等形式重現傳統生活風貌，並將儘可能地結合新社區的商業和公共配套進行活化，充分發揮作用。在更新改造實施工程當中，還將組織開展村傳統生活歷史留存物品徵集、村民臨遷前舊宅門前照全家福等多項活動，這些都是為了保護自然、保護文化、更是為了人文傳承，讓新鶴洞繼續流淌出濃濃的故土鄉情，努力做到“既保留老城市的歷史風貌，又通過文化遺產的活化利用注入新活力”。
城中村是廣州城市更新改造的重點
伴隨著城市拓展空間的日趨減少，城市經濟發展與空間利用對城市更新提出更新更高的要求。2008年，廣東在全國率先全面深入探索以舊城鎮、舊廠房和舊村莊為改造對象的城市更新模式，盤活低效存量用地，提高土地節約集約利用水平和產出效益。2018年，廣東省宣佈除基礎設施和部分民生保障等重點項目外，不再向珠三角地區直接下達新增建設用地計劃指標，各地新增建設用地計劃指標要靠盤活存量建設用地來獲取。據廣東省自然資源廳統計，截至2019年11月，廣東累計實施“三舊”改造面積達80.04萬畝，完成改造面積46.46萬畝，累計節約土地19.84萬畝，節地率達42.7%，提前一年完成全省有效盤活存量建設用地的目標任務，有力地促進了廣東經濟高質量發展和生態文明建設。
具體到廣州市，近年來城市更新的力度不斷提升。2019年4月，《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》出臺，從舊村莊全面改造、加大國有土地上舊廠房改造收益支持、成片連片改造、城市更新微改造等方面，對現行城市更新政策進行了補充和完善。公開資料顯示，目前廣東已經完成了6844箇舊改項目，未來3年這個領域還有大約5000億元的投資；廣州共有城市更新資源594平方公里，其中舊村莊320.65平方公里，佔比高達54.2%；舊廠房20.7平方公里，佔比35.1%，舊城63.5平方公里，佔比10.7%。可見，星羅棋佈的城中村是廣州城市更新改造的重點，未來廣州將對全市272個城中村進行全面梳理，確保全部納入“三舊”改造標圖建庫範圍。
城市更新已成為廣州優化城市功能佈局、活化區域經濟、改善人居環境、保護歷史文化街區、節約集約高效用地、提升城市品質和能級、促進經濟高質量發展、讓老城市煥發新活力的有力抓手。廣州的一些危舊小區、廢置廠房、髒亂村莊正逐漸消失，取而代之的是一批又一批的“老城新景”，千年老城廣州，正在城市更新改造的大潮中煥發出全新活力，展現出蓬勃生機。
舊村改造以拆除重建為主，實施全面更新
通過改造和整治相結合，廣州在實現“老城市新活力”等方面取得階段性成效，10多年來城市更新讓“以政府主導、市場運作、共建共享”的舊改經驗模式遍地開花：2019年城市更新總體進度達151%，198萬戶家庭、665萬市民因城市更新受惠。
廣東省的“三舊”改造工作採取市場化運作模式，通過政府重點引導監督、引入市場力量具體實施改造項目，在此過程中政府主要負責編制規劃、制定政策、行政審批、項目監管等工作，而拆遷簽約、申報手續、開發建設等事務性工作則由市場主體承擔。從目前看，很多房企積極響應和參與政府有關市場化運作“三舊”改造工作，主動向城市運營服務商的轉型。城市更新已成為各類房企轉型升級、業態優化的重要途徑。
舊村更新改造包括全面改造與微改造。二者的主要區別就在於拆與不拆。廣州市重點推進的是全面改造，即以拆除重建為主實施更新，提供三種模式因地制宜改造：
徵收儲備。由政府整理土地，負責村民住宅和村集體物業復建安置補償，整理的土地納入儲備後實施公開出讓或用於市政公用設施建設，村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成。
自主改造。由村集體經濟組織根據批覆的項目實施方案自行拆遷補償安置，由村集體經濟組織或其全資子公司申請以協議出讓方式獲得融資地塊開發融資。
合作改造。由村集體經濟組織根據批覆的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案，通過廣州市公共資源交易平臺或區“三資”平臺招商引入開發企業合作參與改造，村集體經濟組織可申請將融資地塊協議出讓給原農村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業；或者通過融資地塊公開出讓引入合作企業進行改造。
各地改造需求的迫切程度不一、村民的意願不同、村集體的經濟實力相差懸殊。因此，無論以哪種模式實施改造都需要因地制宜，在實際工作中具體分析解決。
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