沐龙谷

我上次看到业内人士透路。一套房成本50万，就得卖200万一套，这就开发商

用户9472011524533

作为一名城市规划工作者，我来回答这个问题。

先说说我的经历：上个月我去广东惠州大亚湾，出了惠州南站，在公交车站台等车时候，有好几个中介凑过来给我发传单，个个热情如火。当时我第一反应就是大亚湾的房子是不是不好卖了？不然中介也不会这么“热情”。但是事实证明我想错了！大亚湾的房子从十月份开始，很多楼盘都涨价了。

大亚湾的现象不是特例，拿我所在的县城来说，我这个县城是黑龙江的一个再普通不过的县城，经济很一般，人口外流比较严重，县城的房子已经严重过剩了。但就是在这种情况下县城的房价不跌反升，从年初的3000多涨到现在的4000多。

首先得承认，现在的房子不好卖了，无论哪个城市基本都这样，一手房不好卖，二手房更难卖。主要是现在的房子已经供大于求，大部分城市都严重过剩。

但是在我国，房子不仅仅是商品那么简单，因为房地产业牵连了太多的行业，有人统计过，房地产业的上下游多达200多个行业，所以，楼市可谓牵一发而动全身。股市可以暴跌，但是楼市万万不可以。

所以，这就不难理解为什么房子严重过剩了，已经不好卖，卖不动，但是房价还不降反涨：

1、政府管控严格。政府出于稳定的需要，是不允许房价出现暴跌现象的。因为房价一旦暴跌，受伤害的不但是广大业主，还有银行，房价暴跌了，断供的人就会多，银行的不良资产就会增加，进而危害金融安全。还有，房价跌了，开发商拿地开发的积极性就会受到打击，这是当地政府不愿意看到的。

2、开发商的开发成本过高。很多人有个误区，以为开发楼盘很暴利，不排除某些开发商，在早期的时候，赚得盘满钵满，完成了资本的原始积累。但是现在开发商的日子普遍不好过，一方面销售不畅，另一方面还贷成本高。因为房地产业是资金密集型产业，开发商的融资成本很高。我认识一个本地的开发商，有一次酒桌上，大家一起喝酒，酒后吐真言，问他开发利润有多少？他苦笑一声说，减去杂七杂八的成本，纯利润能达到10%就不错了！

3、购房者存在买涨不买跌心理。现实就是这么奇怪，房子越是涨价，大家越是在恐慌心理的支配下出售买房。相反，如果房子跌价了，大家反而不敢出手购买了，深怕买在下跌熊途的半山腰。开发商抓住了大众这种买涨不买跌的心理，频频提价，屡试不爽。

综上所述，房子目前即使不好卖了，但是还在涨价，是有原因的。但是，如上文所说，目前的房子严重过剩，房子的价格终究还是要受供求关系支配的，我们所能做的，就是保持冷静的头脑，要么不出手买房，出手的话就快稳准，精挑细选，力争买到称心如意的房子。

李中东

房子卖不掉，原因很简单。不外乎房价太高，而购房者的实际购买力下降，导致房子相对过剩的结果。这里需要稍加说明的，一是买房只为自住的所谓刚需，这类购房者只买跌而不买涨，而不是大家认为的买涨不买跌。毕竟省点儿是点儿，血汗钱来的不容易。二是买房为保值或为投机炒作从中渔利的投机客，如大家常说的温州炒房团或某些企业。现在购房主力实际上并非网传的刚需，而是炒房客，这类购房者自住房早已经解决，但是出于货币保值升值的目的，往往大量购买不动产，而近二十年房价一路攀升的态势，坚定了他们通过买房卖房的游戏大赚特赚的资本运作观念。他们只有一个希望，就是买涨不买跌，死了也不跌。

而银行也坚守马太效应式的投资理念，以放宽房贷、低首付、零首付的方式投资房地产买卖，助长了地产投机和房产投机。也释放了房价会一直涨下去的错误信号，从而诱导企业和个人盲目投资房地产，谁都不会放过任何一个赚大钱的机会，人性的贪婪决定了这一点。

但是，资本投机的前提是总有人不断地加入投机阵营，从而确保上家后面不断的有下家接盘。但是，在刚需失去购买力和连带的购买欲望失速的时候，接盘的下家只剩下炒房客。于是房价和房屋便转化为单纯的炒房客之间的庞氏骗局。这时候，泡沫已经到达极限状态，只差”嘭”的那一声。银行炒房客开发商将一起跌入深渊。

当泡沫已到临界点的时候，便会出现大量房子卖不掉，而房价又不会下跌或小幅下跌的现象。这只是投机者与市场对峙僵持的典型表现。但胜利的一方注定是市场，它会粉碎投机客最后的一点希望和尊严。

心中的小鹿

有房住就行了，现在各个城市到处都是楼盘，走错路都能碰到。说白了，房子就是用来住的。是那些开发商和抄房客将房价推得高上了天！他们研究出各种宣传技巧与手段吸引顾客，一般人很难项住诱惑，被牵引着交了首付。其实那些抄房客手里有多套房乃至几十上百套房子，都是欠着银行的贷款，利用金融技术拆东墙补西墙来维持月供，等待房价大涨后去找接盘房奴，而这些接盘房奴一般都是刚需群体，是想老老实实买个房用来住的。是最吃亏的群体，这群人缺少房产知识，大多不谙里面的套路。地产商及抄房客就是从这一大群房奴身上榨取天高的利润，使自己成为富豪。面将房奴们变得更穷！节衣缩食，降低一切生活开支、学习开支、哺育开支、赡养开支！一心一意供房拜房几十年。到时房子旧了，人也已到中年、壮年、老年！说起来都是泪，是不是很悲哀呢？？？所以我劝普通大众有住的就行了，不要攀比去买房！心甘情愿的帮别人变成富豪，将自变成奴隶吊丝。

北极狼170366575

房子一定会降价，大家要坚信，所以能不出手就别伸手，别听专家忽悠

葬心雪殇

房价降了吗？莫衷一是。

说降了的，大部分生活在一线城市或强二线城市，他们分成两拨人，一拨是苦熬苦盼，打工挣钱的，一拨是坐在办公室就着香菜喝咖啡的。前面一种就不要刺激了，后边一种人是能够切实感觉到自己投资的房产价格被打压，然后忍受从肋骨上往下扯钱的撕心裂肺般的痛；说房价没降的，大多生活在三四五线城市，他们的收入基本上就告别了买房的事实，但是禁绝不了买房的念头。于是去了解，然后就发现。他们发现，房价不但没降，反而涨得愈加凶猛了。，然后一二三四五线所有关注楼市的人达成了统一阵线——他们迫切希望楼市能够改变。

改变是需要契机的，年底了，上层要开各种会，定各种调子，于是，契机就这样毫无违和感的来了。

这个契机就是我们一直期盼的房产税。一线城市的人对这事是深恶痛绝的，三四五线城市的人是热烈欢迎的。虽然后者的人数多，反应最强烈，但是，小编要说句泼冷水的话，想着靠征收房产税就能够平抑房价？恕我直言，你真的想多了。至少俩原因，房产税就不能是房价的终结者，房价也根本下下来。

虽然房产税还没有提上日程，但是人云亦云之下，房产税似乎就成了悬在拥有多套房的购房者头顶的达摩克利斯之剑。哪怕它没有落下来，但是也够让人惴惴不安的了。征多少？怎么征？好怕怕。而另一群人则是想要看看买了这么多房产在卖不出去的情况下，怎样支付房产税，顺便实现自己的安居梦。

其实，两种人都想多了。真的。

房产税真的不一定是高房价的终结者。征收房产税，也不一定会让炒房客难受，他们也不大会抛售房产，楼市不会出现供应过量，房价不会大跌。

为什么？

俩原因。一个是顶层前两天的会议透露出的信息。这个不说了，自己上网查。第二个原因是，此前全国有两个试点城市已经开始征收了房产税，这俩城市一个是上海，一个是重庆。好吧，谁站出来说一声，这俩城市因为开征房产税房价已经下降了？

从试点的城市看，房产税对老百姓来说几乎无损，即便拥有多套房产的富人来说，房产税的征收也没有起到大家想想的那种效果。购房的持有成本没有增加多少，你指望房价会降？是不是想多了？

试点在普通人看来明显是不成功的，那么，顶层会不会祭大招？这个说法其实还是站不脚的。刚说的那个会议已经明确了，我们是要要稳楼市，不是搞垮楼市。

综上所述，即使是房产税摆平一切障碍，顺利开征，那也是平衡了各方利益之后的鸡肋，对房价不太可能造成太大冲击和打压，更不可能成为高房价的终结者。

铁口断房

房价能降到10万元一套就好了！我再买两套，不在一个小区，现在的小区都人满为患了，楼上楼下各种的吵！物业费800多一年，车停不下，想散个步都难。希望能降到10万元一套，买那种1000套房才几户人家住的小区，一户人家住一栋楼，开发商亏得卖老婆的那种楼盘最好，才几户人家，物业也干不下去，送小孩上学或下班回来，我的车想停那里就那里随便停。我可以在小区里溜溜狗、散散步、做做操、打打球；种种花种种菜栽些果树，挖几个鱼塘钓钓鱼，挖几个泳池游游泳，草地上晒晒太阳放放风筝吃点烧烤再吃些自种的水果，日子过得多么惬意！如世外桃源羡慕不羡慕？当然有条件的还可以养些鸡养些鸭，养两头牛或羊，过年杀着吃，隔壁的小区都馋哭了！[笑哭]

长江62273667

首先房子一平降100元，就能少赚一万元。

如果降价大甩卖，基本就得一千一千的降了，一户一平降一千，按100平算，就是少赚10万，一栋楼如果50户就少赚500万，一个楼盘按十栋楼可就整整少赚5000万！

而且让大家感觉房价要跌，更不买，降一千少赚5000万，降两千可就少赚一个亿了！

所以房地产商宁可压着房子，等房市热起来，能涨点卖，轻易不会降价卖。

有的时候开发商还“营造”出房价不降反涨的氛围~

我听过的和看到的卖房策略：

1空城计

听我的一个客户说他邻居有一个工作，专门为空房子点灯。什么意思呢，开放商为了营造某楼盘很好卖，把整个楼弄的灯火辉煌，显得很好卖，很有人气。实质上很多都是没人住和没人买的。

2虚张声势

我就被我同学求着去装买房的客户，很多卖房子的有任务，每天必须带多少多少的客户看房子，人多了，自然也就是显着一个楼盘很火了，一个售楼处如果冷冷清清，我们去看房子是不是心理会犯嘀咕？

3明升暗降

我们都知道中国买房大多都是房子涨了急着买，房子跌了反而都不买，刚需的除外。

这样的话，就给购买者施加心理压力，造成要涨的迹象或者就是提价，但是客户心理会不平衡啊，前两天看还15000元每平米，现在就16000元每平米了，这个时候售楼小姐姐会告诉帮你申请福利，比如内部价交3万意向金定15万房款等等。

卖房的各种销售方式轰炸你，基本就暴露了房子阶段性的压力，销售背着各种指标要去库存，就得陆海空各种方式营销你让你买房。而楼市特别火的时候就反过来了，是买房者急着抢着去找房。

这就和银行一到快过年的时候，各种电话、短信、沙龙活动特别多是一样的，因为年底的指标来了，各银行争夺存款，开始有任务有压力了。

爱金融的骑士

在房地产市场，我们常常会看到一些特别奇怪的现象。

比如当大量的房子卖不动，有价无市的时候，我们本以为这个时候房价可能会出现降价。可是结果有时候恰恰相反，虽然大量的房子卖不动，但是价格却不降反而涨了。

这还好，特别是临近年底，我们几乎每天都能接到售房部的电话，短信，单页。邀请我们去买房，去看房。这到底怎么回事？一起来看一看。

一，房子大量卖不动的原因到底是什么？

凡事皆有因，在回答今天的问题之前，我们先一起来看一看究竟是哪些原因造成的，目前大量的房子卖不动，处于一个有价无市的状态。

第1个原因，大额商品流动性本来就慢。

房子可不比白菜，它少则几十万，多则上百万，甚至几百万的总价。我们也知道很多老百姓买房，都是买来自住的，他们要去买一套房，哪怕只是通过首付加房贷的方式，都需要工作十几年，甚至更长的时间才有首付款，这样的一个积蓄。

房子的总价注定了它是一个流动性特别慢，或者说慢于其他日常消费品的一个商品。几十万上百万，甚至几百万的房子哪能天天买？谁的挣钱能力有这么快？

第2个原因，购买力不足。

购买力不足，也是房子卖不动的一个主要原因。

大家都知道这一轮全国去库存各大的小小的城市房价都发生了翻天覆地的变化，也许在第一年的时候，很多当时朋友还在犹豫到底要不要买房。其实等到连续上涨了几年，身边的朋友大部分都已经买房了，哪怕是向亲戚朋友借钱，用尽6个钱包，也是已经拥有了自己的一套房子。

老百姓手里最值钱的也是房子，而大部分人去买房都花费了自己所有的积蓄，甚至还借了一大笔钱。买了房，手里的金钱被消耗掉了，储蓄也被消耗掉了，哪还有购买力再去消费这么大金额的商-房子呢？

第3个原因，供大于求。

这一轮去库存，很多开发商和二手房的业主都尝到了房价涨幅给他带来的，这是利益。

开发商对宏观走势的判断失误，拿了特别多的项目出来卖，希望能够在这一场娱乐中赚取更多的利润，市面上自然就多了很多的新楼盘，在各个城市相信大家也看到了。

而二手房方面，特别是有多套房的业主。都想趁着这一波房价涨了之后，卖出多余的房子去换取更多的现金。二手房的库存也增加了，很多二线城市都达到了十几万套，甚至20万套的二手房，太吓人了。

第4个原因，买涨不买跌。

我们身边很多的购房者，其实对买房这件事都是买涨不买跌的。

涨价的时候，哪怕削尖脑袋，哪怕花费额外的费用也要去购买一套房。生怕房子涨了，自己少赚了。或者涨了之后自己更买不起了。

但遇到楼市横盘或者有一点点的回调，它就会观望，观望，再观望。这就是我们很多购房者的一个习惯。

……

所以，这么多的因素加在一起，房子卖不动，就不足为怪了。

二，房子都买不动了，价格为什么不降价反而上涨了？

可能是我们太多的人都愿意去站在自己的角度来看待房地产市场。以为当房子大量卖不动的时候，它就是一个有价无市的状态。既然卖不动了，那它肯定就应该降价来换取更多的交易量和流动性。

但很多时候想法往往都是一厢情愿的，房子涨价和降价的原因，绝对不是太有直接相连的关系。

第1个原因，成本决定价格。

俗话说面粉都贵了，面包还会便宜吗？当然我们这里说的面粉是指我们的油面价，面包就是指我们的商品房。

今年我们看到各个大大小小的城市，上半年的土拍楼面价比之前我们卖的房子成品价还要贵。地价都已经翻倍了，以后建出来的房子还会便宜吗？

另外无论是工人，还是建筑的材料，以及开发商融资的成本，都大大的提高了。俗话说羊毛出在羊身上，商人不会做赔本的买卖，开发商怎么可能不找房子的价格。

而二手房业主看到了，开发商都已经把房子的价格涨上去了，那为什么我的房子不能涨价呢？

第2个原因，货币的不断贬值。

生活本质上是一直都存在的，我们手里的钱每年的购买，你都在不断的被削弱，都在不断的减少。现在100块钱能买到的东西和10年前100块钱能买到的东西完全是天壤之别。

人民币在不断的贬值，即便是房子的价格一分不变，其实它需要我们未来在购买它的时候需要花费我们的金钱都是相对来说多了一些。

因为随着人民币的贬值，越往后的人民币购买力越不能和现在甚至以前相比了。想要在未来5年，甚至10年买到今天同样的商品，一定会花费比今天更大数字的人民币。

……

是的，主要看这两个原因，我们就知道房子它未来是一个涨价的趋势。大家都是明白人，如果是你的房子，你会因为不好卖降价卖给另外一个购房者吗，一定不会。

三，年底了，每天都能接到售楼处的电话，收到他的短信，看到它的单页，到底怎么回事？

每到年底，很多开发商为了回笼资金，的的确确会对他的一些项目进行一个打折促销。但是我们也必须清楚的认识到打折促销不代表就要房子降价了，它只是一个短周期，短时间给购房者的一个福利活动，仅此而已。

而年底的时候，我们会收到售楼处的电话，收到他发的短信，甚至看到它的单页。与目前的房子卖不动，价格不降反涨也是没有太大直接联系的，主要原因是以下几个。

第1个原因，公司制度要求。

打电话也好，发短信也好，其实都是公司的一个制度要求。俗话说公司不会养闲人，既然给你开工资，既然让你赚钱，肯定是要你在每天去完成对应的工作量的。

而打电话，发短信通知购房者买房或者建议购房者买房，就是售楼处工作人员的日常工作。

当然这些在我们买房者看来是恶意的宣传，要我们去买房，要我们去成为接盘侠。实际上打电话，发短信也是通知一些有效的客户，提升楼盘的转化率，顺便提升业务员个人的业绩。如果你从来都没有看过房，也没有人会打电话发短信给你。

第2个原因，买卖广告必不可少。

单页的宣传，是售楼处必做的一个营销策略和营销手段。商品卖的好不好，完全就是靠营销做的好不好，宣传有没有做到位。

平时买的包包买的化妆品，你能接受别人打广告做宣传。为什么像房子这么大的一个商品，你就不能接受人家打广告做宣传？

……

的确如此，看待房地产市场的涨跌，一定要结合最本质的原因。而不是去看我们接到了太多售楼部或者中介的电话，收到太多的看房短信，看到太多的宣传单，说某某楼盘要开房，就断定房子不好卖了。因为广告做的满天飞，意味着他卖不出去了。

也不是自己觉得房子暂时卖不动了，房价就得下降，这完全不符合逻辑，完全就是一厢情愿的想法。

最后要提醒广大的购房者，一定要理性的去看待房地产市场，理性的去对待房地产市场给我们带来的一些相关信息和讯号。它毕竟不是白菜，哪能上午也买，下午也买，天天买你也不行啊。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

原因很简单，卖出十分之一的夲出来了，有一楼铺面的租费，地下车库的租费躺下用够用了。要买房的愿者上杆，反正本帅不降价！

關鍵字: 房产 卖不动 反涨